■ 张 璐 冯锦通

（1.西安欧亚学院；2.中铁十二局集团第四工程有限公司）

1 引 言

自1998年我国进行住房制度改革以来，伴随着市场化进程不断推进，我国房地产价格出现了持续性高速增长。毫无疑问，房地产市场地繁荣与我国快速地工业化、城镇化紧密相关，并且也反映出了我国日新月异地发展成果。然而，房地产业的快速扩张和房地产价格的快速拉升显著地挤占了国民经济其他领域的资金，造成产业结构失衡；国家也在近几年出台了相关政策，宏观调控房价上涨，房企也日益重视成本管理，那么如何做好房地产成本管理，实现经济利润的最大化呢？首先要考虑项目全过程进行成本的合理缩减和管理，从而提升资金利用率。

2 全过程工程造价管理

考虑项目全过程成本的合理缩减和管理，不得不提到近几年逐渐兴起的全过程工程咨询行业，全过程工程咨询是实现全过程工程项目管理的一种组织形式，不是制度、不是模式，而是随着不同的需求方和项目，伴随地域性差异以及文化特异性，以多种形式存在。但其核心是对传统的建筑咨询服务进行组织变革、流程再造，以实现全过程工程咨询组织融合、管理协同、技术集成的内涵。

对于全过程工程造价管理来说，首先要关注全寿命期费用管理体系，工程全寿命期费用是由前期策划费用、工程建设费用、运行维护费用、拆除处理费用共同组成，全过程造价主要工作内容有估算及概预算、物的标底、变更、施工图预算和结算等，覆盖项目各个阶段。在设计成本管理的重点是进行限额设计，并且选择最优设计方案。实施阶段重点是制定合理的管理资金计划，准确把控工程计量支付，进行高质量的招采策划，严格控制过程变更、签证及索赔，严密把控招标清单及合理的控制价，严格把关结算审核工作。在竣工验收的收尾阶段，要编制项目收尾计划，提出有关竣工管理要求，理顺、终结所涉及的对外关系，执行相关标准与规定，最后清算合同双方的债权债务。造价管理服务于项目整个过程中，均需要紧密的与全过程工程咨询的其他团队相联系。

3 全过程体系下对房地产成本控制的措施

3.1 前期策划阶段的成本控制

对于房地产企业来说，建设项目决策阶段需要重点解决“该不该建、在哪建、建什么、建多大、何时建、如何实施、如何规避风险、谁来运营、产生什么社会效应和经济效益等”重大问题，所确定的项目目标，是工程项目拥有长远经济效益和正确战略方向的关键，此阶段成本控制主要是体现在对建设项目的投资数额进行的估计。

该阶段的成本管控要求造价管理人员详细掌握并了解相关政策法规的约束条件及建设单位的投资意图，掌握工作实际情况，通过对类似项目技术参数的对标研究，根据市场行情及经验数据估算工程单价，做出准确度较高的估算。但要注意，保留一定的浮动区间，使其真正有效发挥控制工程项目总投资的作用。

投资估算对于房地产企业来说，是前期可行性研究的重要内容，是经济效益评价的基础，是项目决策的重要依据。因此，在编制投资估算时应符合实事求是、科学合理的原则、合理利用资源，效益最高的原则、适度前瞻性的原则。

3.2 设计投资阶段的成本控制

作出投资决策后，房地产企业就要对设计阶段进行造价管理。在建设项目的工作分解结构中，设计与计划阶段是决定建筑产品价值的孵化点，因此这一阶段造价管理重要性不言而喻。因此，控制工程造价的思想在这一阶段刚开始的时候就应该保证选择恰当的标准和合理的功能。根据中国现行的法律法规和政策、规范等，建设项目设计阶段主要包括工程勘察和工程设计两个主要环节。设计阶段造价管控工作内容包括编审工程概算和施工图预算、对设计方案进行经济比选和优化建议、协助限额设计。

限额设计可以在保证功能及技术指标的前提下，多提几套可比选方案。基于项目全过程、全生命周期，充分考虑工程造价的影响因素，对方案进行比较、优化设计；专业咨询工程师（造价）要及时进行造价评估和编审，在设计过程中协助专业咨询工程师（设计）进行技术经济分析和论证，从而到达有效管控项目工程造价的目的。

3.3 招采阶段的成本控制

招标采购阶段成本管控作为建设项目全过程投资管控的重要组成部分，是工程投资事前控制的主要手段，不仅为施工阶段和工程竣工结算阶段的投资管控奠定了基础，而且对于提升建设项目投资管理水平和投资控制效果具有十分重要的意义。

招投标阶段，是在前期阶段形成的咨询成果（如可行性研究报告、业主需求书、相关专项研究报告、不同深度的勘察设计文件（含技术要求）、造价文件等）基础上进行招标策划。也是确定合同价款的一个重要阶段，它通过施工图实际算量，已经比较接近工程的实际造价，已经能初步体现建筑成品，对后期工程工结算有着直接的影响。

这一阶段对于房地产企业来说，是实现其建设目标的准备阶段，该阶段确定的承包人是将前期阶段的咨询服务成果建成优质建筑产品的实施者。做好招标策划、工程量清单编制、招标控制价编制是招投标阶段的成本控制的要点，这一阶段成本管理人员须严格执行有关法律法规和政策规定的程序和内容，规范严谨组织项目造价管理。

3.4 施工实施阶段的成本控制

为实现优质建设项目，房地产企业可委托全过程工程咨询机构在建设项目实施阶段通过组织协调、合同管理等手段，对项目进行全方位管理。在该阶段，企业依据合同有效控制并优化质量、进度、成本，是建设项目能否成功的关键。

房地产项目实施阶段是根据前期设计、发承包阶段所确定下来的设计图纸、技术要求、招投标文件、施工合同的约定以及其他规定对施工单位进行监督与管理。项目建造阶段的成本管理主要体现在制定有效的资金使用计划，对过程中各项款项按期支付，对工程中存在的变更及现场签证进行管理，另外是涉及一些索赔费用的管控。

3.5 竣工验收阶段的成本控制

这一阶段是施工全过程的最后一道程序，对于项目管理者来说是最后一项工作。但对于房地产企业来说，它是建设投资成果转入生产或使用的标志，也是全面考核效益、设计、监理、施工质量的重要环节。项目竣工验收是项目使用或者投产的根本前提。这一阶段，房企要把控做好验收、以及项目后评价，对后期正常运营进行铺垫，核算工程总成本。

综上所述，对于房地产企业来说，需要做好全过程成本的合理缩减和管理，关注全寿命期费用管理体系，已达到实现经济利润的最大化，提升资金利用率。