公共租赁住房计提折旧分析

2020-02-28王瑜

经济管理文摘 2020年11期

■王瑜

（重庆市公共住房开发投资建设有限公司）

引言

近些年，随着我国经济的发展，城市人口不断膨胀，人们的住房压力不断增加。基于此，公共租赁住房便应运而生，对公共租赁住房政府也给予了很大的政策、资金支持。在当前很多地区的公共租赁住房运营中，都应用了企业的运营方式。但是，针对城市中大量的公共租赁住房，企业应如何核算其折旧，是值得广大从业者思考的问题。

1 公共租赁房的概述

公共租赁住房由政府建设，并对房源进行筹集，最终以实物进行配租，或是面向特定群体，通过金钱补贴的形式，提供的一种社会福利性质的保障性住房。公共租赁房不同于廉租房、经济适用房，但它也属于一种保障性住房。公共租赁房自身具有5个特征，即保障性、政策支持性、专业性、租赁性、供应群体广泛性。其中最显著的特征就是保障性，政府大力支持公共租赁住房的建设和发展，这项举措能够对现行的住房供应体系进行完善，对房屋租赁市场也是一种培育，同时还能满足中下收入群体的住房需求，提升城市居民的幸福指数。

而政府政策大力支持的原因就在于，公共租赁住房属于一种新型的住房类型，尚处于初步发展的阶段，需要得到国家各项政策的支持，才能更好地发展下去。因此，国家从各个不同的方面，如土地供应、金融支持、税收优惠、国家投资等，予以强有力的政策支持，以促进公共租赁住房的健康、稳定发展[1]。

公共租赁住房的推出，具有很强的现实意义。它能够有效解决 “夹心层”住房难的问题，从宏观角度来看，公共租赁住房项目的实施，体现了国家保障体系对 “非低收入群体”的关注。具体来讲，发生这样转变的出发点在于，政府认可了那些非传统意义上的低收入群体，认为他们也需得到关心和帮助。这只是一个开始，未来可能政府会出台更多的非低收入群体减负政策，如就业帮扶、减税等等。此外，公共租赁房屋能够在在一定程度上，控制房价上涨，使民众买房心切的问题得以缓解。购房需求下降，房价才能出现回落，这就能让更多的人的住房需求得到满足。

2 公共租赁住房计提折旧分析

2.1 以会计准则分析公共租赁住房计提折旧

对于一些运用成本模式，进行后续计量的公共租赁房，应该依据《企业会计准则》中的固定资产部分内容按期进行计提折旧。公共租赁住房一般位于主城区周边的位置，往往交通不便。加之公共租赁住房非盈利的性质，以及租金的实惠性，就决定最终实际低廉的租金价格。除此之外，公共租赁住房平台的企业，在经营过程中，对于折旧费用等隐性费用，以及家居装修摊销费、房屋管理费等显性费用都要进行承担。以我国的二线城市的五级土地公共租赁住房为例，对这些费用进行大致的测算：

如果公共租赁住房的入住率低下，保持在30%以下，在不考虑其他基础费用，如维修费、水费、电费等其他费用的基础上，对公共租赁住房项目进行计提折旧，若收入不能弥补各项成本，账面就会出现亏损。从长远考虑，若一个地区的公共租赁住房账面资产为100亿元，按照50年进行计提折旧，每年的这项费用就高达2亿元，这就会使企业的账面出现巨大的亏损，入不敷出的现象十分严重。

此外，企业在进行会计核算时，还要坚持配比原则，对各项收入、支出费用进行恰当地配比，这样做能够保证公共租赁住房使用状况的真实性。但在实际的工作中，不难发现对于每期的大额财产的计提折旧，会使得折旧摊销费用占比较多，这就使得每期的租金收入、费用支出的配比出现问题，不匹配的现象十分突出，这显然就与配比原则背道而驰，公共租赁住房的运营状况就很难得到真实的反应[2]。

作为政府政策大力保障的工程，公共租赁住房也体现着公共福利性质。不少平台的企业在工作中，却只是坚持公益性原则对待这项工作。而我国很多的二、三线城市，其公共租赁住房运营模式尚处于不断摸索的过程中，其管理的相关政策渠道还有待完善，企业并不能完全掌握公共租赁住房的配租流程。即便企业需要立即公布闲置的房源，但由于各种局限性的存在，闲置的房源仍然不能及时推出，这不仅会造成资源的浪费，有需要的人群并不能享受到政府公共租赁住房的优惠，还会加剧亏损程度，这也是企业运营中的一大问题。

2.2 以政府政策分析公共租赁住房计提折旧

国家对公共租赁住房项目的重视程度不断提升，在公共租赁住房推行之后，国家相继出台了各项政策，来保障公共租赁住房能够真正发挥作用，做到物尽所用。这些政策多以税收优惠政策为主，这些政策对公共租赁住房的运营平台企业的发展而言，具有极大的优势。

相关的财政文件中明确提出，政府部门不能采用各种形式，对融资平台公司进行担保。同时，还需要助力这些公司的转型，向面向市场的国有企业转变。当前平台企业在运营中的资金支持主要来自财政资金，在其转型过程中，融资的作用不容忽视。平台公司财务报表的利润、现金流的稳定性等指标，将作为金融机构对企业资质进行考核的重要标准和依据[3]。

若按照上述所讲的50年进行计提折旧，平台企业就处于长期的亏损中，这就意味着其利润表就不符合金融机构的要求，很难得到相应的贷款，这就使得企业转型就变得十分困难。因此，这就需要政府机构的介入，在准确把握当地公共租赁住房运营状况的基础上，通过会计准则的层面，予以政策解释，并在政策上对此类企业进行倾斜。只有这样，平台企业才能更稳定的运营和发展下去，企业转型才会指日可待。

2.3 以税法分析公共租赁住房计提折旧

我国的法律中对建设用地的使用年限做出了明确规定，普通民用住宅建筑的使用年限为70年。同时，我国税法中明确规定，房屋建筑的折旧年限为50年。若在50年之间就能将折旧全部计提完毕，剩余的20年就没有折旧可计提。除此之外，通常情况下，需要计提的折旧数额都比较大，现有的利润表就很难真实地还原折旧状况，公共租赁住房平台企业的实际运营状况也就很难得到真实的反应。

按照税收筹划角度来判断，上述做法会出现一些问题。首先，公共租赁住房平台的企业，在计提折旧的50年中由于长期处于入不敷出的亏损运营状态，但企业所得税却不必缴纳。但是后期的20年中，由于不存在折旧的抵税效应，平台企业就需要缴纳更大金额的所得税。其次，税法中明确提出，在纳税年企业若出现经营亏损的现象，可以向后续的年份进行结转，通过以后的年份，来弥补亏损年的纳税金额。但是其中也对结转年限做出了明确地规定，其年限应小于或等于5年。从中不难看出，对于一些在计提折旧后，仍在连续的50年之间，出现亏损的企业来说，并不能解决其问题，这项税收筹划也缺乏一定的合理性。