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为了与社会主义市场经济发展需要相适应，更准确地对收入进行确认、计量和报告，提高会计信息质量，根据《会计准则—基本准则》，财政部于2017年7月5日,发布了修订后的《企业会计准则第14号——收入》(简称“新收入准则”)。于2018年1月1日新收入准则实施。新收入准则的修改对于不同行业的影响不一，房地产行业在此次准则修改过程中影响较为显著。新收入确认采用以合同为基础的模型,以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。

一、新旧收入准则变化对比

(一)收入确认的核心不同。新收入准则建立了以合同为基础的“五步法”收入确认模型,以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。而旧准则下,风险和报酬的转移是企业交易业务的收入确认标准，实务中有时难以判断。

(二)收入的计量不同。新收入准则规定，企业应该根据合同条款及交易习惯确定交易价格进行计量。交易价格是指企业因向客户转让商品而预期有权收入的对价金额，是收入计量的依据。准则指出，在确认交易价格时，企业应当考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。而原准则中规定，收入应该按照已收或应收对价的公允价值进行计量。

(三)收入的识别不同。新收入准则要求,收入确认的前提是识别合同产生的收入。合同成本包括了增量成本和履行合同成本,并对二者何时确认为一项资产,何时计入当期损益进行了明确规定。其中,进行资本化的合同成本,应该采用与资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销,填补了旧准则中有关这部分的制度空白区。

(四)履行义务规定不同。新收入准则要求，企业对于合同中包含多项履约义务的，应当按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。对于在一定时期内履行的义务，企业应在此期间内按照履约进度确认收入，履约进度可以采用产出法或投入法确定；对于在某一时点履行的履约义务，企业应当在客户取得相关商品控制权时点确认收入。而旧准则中对于这方面的规定甚少。

(五)特殊事项规定处理不同。新收入准则增加了有关特殊事项的会计处理的相关要求，例如：售后回购、附有质量保证条款的销售等交易事项进行了明确的会计处理方法。新准则指出，对于附有销售退回条款的销售，需同时确定退货权资产及预期退款负债；对于附有远期安排下的回购权利，根据回购价格大小，分别作为租赁交易或融资交易进行处理；对于附有回购义务的，根据客户是否具有行使该要求权的重大经济动因，分别作为租赁交易、融资交易或附有销售退回条款的销售交易进行处理；对于向客户授予知识产权许可的，根据性质分为某一时间段内履行或在某一时点履行的处理。而旧准则没有对这方面的相关规定。

二、新旧收入准则对房地产行业收入确认的影响

(一)房地产企业销售收入确认的时间。房地产企业销售收入确认的时间。新收入准则要求，房地产企业销售收入的确认应以控制权的转移为前提条件，根据履约进度进行销售收入按比例确认。不再是交房后进行收入的确认。以碧桂园提前确认收入实施新准则来看，一定程度上体现了会计信息质量要求的及时性。而在旧准则中，一套房子只有在交付给客户后才可以进行收入的确认，这就会导致合同的销售额与收入的不一致性，造成财务信息的失真，不利于后期对房地产企业的合理评价。

(二)房地产行业收入的确认标准。以碧桂园为例，根据新收入准则规定，其收入确认标准存在要考虑的问题。

收入确认条件的准则解读问题。对于碧桂园收入的确认，仍旧存在对于准则的不同解读问题。其一是不可替代的用途。准则对于这方面的界定不够明确。买房后是用于居住、出租、商用，这些是否应该看作是用途的改变呢？如果开始用作居住的房子后期交房后的出租等行为，不同的解读将会对于收入的确认产生不同的影响。其二是房地产企业的付款请求权。理论上是可行的，但是实际的生活中，很少有房地产企业会实施付款请求权。针对的客户往往是单独的个人，相比较企业与企业之间的交涉，各方面的衡量都不尽如意。

三、房地产行业的财务报表问题

房地产行业的财务报表最典型的是资产负债率较高的问题。在旧准则的规定下，未确认的收入以预收账款的方式体现，满足收入确认条件再进行结转收入，在这期间会导致负债明显偏高。当然，随之带来的是信用评级的低下，筹措资金的困境。试想，如果资金链断裂，这对于房地产企业来说就是致命的打击。如何合理的筹措资金是房地产企业一直努力的方向。仍以碧桂园为例，在它的中期财务资料附注中显示，截至2017年6月30日，房地产开发收入约为744.7亿元，其中在一段时间内确认的收入达147.5亿元，占全部开发收入的19.8%。期初留存收益由399.7亿元增至431.2亿元,增加31.5亿元,增幅近7.9%;本期利润由23.5亿元增长到56.8亿元,新收入准则的采用导致利润增长33.3亿元。

新收入准则下，碧桂园的财务报表发生了很大的改变。对于财务报表使用者会产生不一样的影响。一方面，我们应该看到新收入准则下的财务报表带给企业的优越性；另一方面，我们不应该仅仅停留在报表层面去解读信息。应该以客观的态度去理解报表产生的原因，追究报表背后的含义。这将会利于我们做出合理准确的判断。

四、总结与建议

新收入准则的制定对于房地产行业的影响不仅仅是利好的表现，更应该看到另一面的问题所在。销售收入确认的时间方面，准则采用以控制权转移为确认条件，履约进度按比例确认收入的方面，一方面保证了会计信息的及时性，能够较全面地反应业务的真实情况；另一方面也存在执行方法等不可避免的人为操纵。针对销售收入的确认标准方面，对于准则的解读，不同的财务人员可能做出不同的解释，进而影响是否确认为收入。碧桂园之所以早早执行收入的确认这与其财务人员对准则的理解也是有一定的关联的。

综上所述，房地产企业应该在新收入准则的过渡期间，做好充分的准备工作。根据新准则的要求并结合自身的实际业务特点出发。完善企业的财务会计系统，加强企业财务人员的培训工作，做好监督管理工作。有效的整合资源规避风险，规范财务处理方式，从而更好地满足企业的经营需求。