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美国法中居间人的权利与义务

2020-02-14陈清云

商情 2020年2期
关键词:代理

【摘要】大多数美国家庭住宅的卖家都是通过雇佣房产居间人来寻找合适的买家。一般,居间人和卖家会签订一份书面合同由此产生了卖家和居间人之间的代理关系。作为当事人的卖家和居间人之间由此产生了信义关系,要求居间人对买家保持最大限度的诚信。信义义务是被判例法和大多数州法院所认可。随着居间人对买家义务的明确,越多越多的法庭判决认定居间人对买家也应付某些法律义务。

【关键词】房产居间 信义义务 代理

卖家雇佣的居间人对买家应付什么样的义务因司法管辖区的不同而不同。有些法院认为居间人和买方之间存在信义义务,而这两者并没有书面合同关系。 但在某些情况下,法院认为买方和经纪人之间存在代理关系,这就产生了信义义务。 这种关系的不确定性导致了房地产行业的混乱。居间人在法律的泥潭里挣扎,这是可以理解的。一方面,居间人是卖方的代理人,对卖方负有信义义务。另一方面,居间人知道他对买方有某种义务,而且這种义务似乎正在扩大,因此,居间人需要了解他对不动产潜在购买者的义务的确切性质和范围。

一、房产居间人的信义义务

在一般住宅交易中,卖方和居间人签订一份居间合同使得他们处在代理关系之中。在合同款项中,居间人将尽他最大的努力来寻找买家,如果房产售出卖方承诺支付佣金。基于这种代理关系,居间人对委托人负有一定的义务,其中包括诚实、忠诚、和向委托人充分披露与交易有关的所有重要事实的义务。一般来说,居间人的行为必须符合委托人的最大利益。居间人与卖方之间的信托关系被模拟为受托人和受益人之间的信托关系。对于对违反信义义务的居间人,委托人可以拒绝支付佣金、解除合同、提起赔偿诉讼和赔偿损失诉讼。

二、合作的居间人的代理权归属

在美国,由于广泛使用多种上市服务(MLS),经纪人之间的合作已正式化。通过成为MLS的成员,居间人同意共享所有列表,并与其他MLS成员-居间人合作,这些居间人为上市的房产提供买家。任何MLS成员都可以看到通过MLS列出的任何房产,而无需事先获得居间人与该特定房产的合作协议。很明显,这对卖方和买方都是有利的。卖家的房产与潜在买家的接触要大得多,买家也有更多可供选择的房产。销售居间人虽然与卖方没有直接的合同关系,但被认为是上市居间人的子代理,因此是卖方的代理。

在典型的住宅房地产交易中,居间人必须了解自己的角色。更重要的是,买方必须在交易开始时就明白,他没有代理人。如果他希望得到代理,可以选择一名居间人或者律师。居间人应在第一次会面中,向潜在买家公开一份标准化的、清晰的书面信息,一开始就澄清居间人与买家的关系。买方将意识到经纪人作为卖方代表的角色,所以不太可能毫无疑问地信任经纪人,买家就会意识到从其他途径寻找有关房产的信息。居间人也会从中获益,因为它会不断提醒居间人,他是卖家的代理人,不得向买家发出任何误导的信号。

三、双重代理问题

当法院发现居间人既是卖方又是买方时,一个迅速出现的问题就是双重代理。虽然居间人在房地产交易中可以合法地代理双方,但他必须在代理关系开始前完全告知向双方。居间人对双方负有同样的信义义务,这会导致居间人陷入一种不可能的困境,因为交易双方的目标截然相反,卖方希望得到尽可能高的价格,而买方则希望以较低的价格购买该房产。在许多情况下,向一方告知的信息肯定不符合另一方的最佳利益,因此,居间人将违反他的信义义务。即使双重代理人向双方都告知信息,居间人仍有违反对个别当事人的信义义务的风险。居间人有义务告知委托人任何可能影响其买卖财产决定的重大信息,如果试图同时代表买方和卖方,他将自己置于了一种几乎肯定会违反告知义务的境地。虽然在理论上,居间人可以代表双方在房地产交易中行事, 但是在实际中,居间人这样做并不明智,就如同试图在离婚诉讼中代表双方的律师。

四、独立的买方居间人

买方可以雇用一名居间人并自己支付佣金,以保证他在房地产交易中得到充分的代表,这个经纪人会明确的代表买家,这样就不会出现居间人错误忠诚的问题。假定支付佣金的一方是居间人的委托人,那么这个居间人和买方代理关系中的关键因素就是要由买方支付居间人的费用,但是一些法院和评论人士坚持认为,即使佣金将由卖方支付,这个居间人还是买方的代理人。 虽然在一些案件中,法院认为居间人对买方负有信义义务(卖方支付佣金),但是那是因为那些法院发现,根据上市合同,买方应负的义务已经超出了卖方应负的义务。因此,为了绝对确定居间人将只与买方保持代理关系,佣金应完全由买方支付。

五、小结

毫无疑问,房地产居间人在住宅房地产交易中对买方负有某种法律责任。可以理解的是,房地产行业以及普通公众对经纪人和买家之间的正确关系感到困惑。近年来,在许多类型的交易中,普遍倾向于采用诚实信用和公平交易的标准,而这一标准也应适用于居间人和买方的交易。房地产行业也必须认识到,作为专业人士,他们受到高标准的约束,不应反对这种约束,而应该利用它为买卖双方创造一个更诚实和道德的商业环境。

参考文献:

[1] Funk v. Tifft, 515 F.2d 23, 25 (9th Cir. 1975).

[2] Romero, Theories of Real Estate Broker Liability: Arizona's Emerging Malpractice Doctrine, 1978.

[3] The Real Estate Broker's Fiduciary Duties: An Examination of Current Industry Standards and Practices,12 PEPPERDINE L. REV. 145, 150 n.22 1984.

作者信息:陈清云(1994-),女,江苏扬州人,上海大学法学院2017级法律专业硕士研究生,研究方向:民商法。

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