王麒凯

摘要：在中国城市化浪潮和世界科技进步的大背景下，建筑商业综合体如雨后春笋般在各中大型城市中建设。本文在阅读过大量文献资料的基础上通过调查研究，加以总结分析，得出建筑商业综合体成功的部分要素，希望能为其规划设计提供部分参考。

Abstract： Against the background of the wave of urbanization in China and the advancement of science and technology in the world， architectural and commercial complexes have sprung up in various large and medium-sized cities. Based on reading a large number of literatures， this paper summarizes some elements of the success of the building commercial complex through investigation and research， and hopes to provide some references for its planning and design.

關键词：建筑;商业;综合体;发展

Key words： architecture;commerce;complex;development

中图分类号：TU247                                     文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）02-0204-03

1  建筑商业综合体

1.1 定义

建筑商业综合体在城市经济发展到一定程度时，作为将多项功能集中在一起的建筑体。一个建筑商业综合体可以具备城市的多种功能，可包含写字楼、购物中心、酒店、餐饮、文化娱乐城、公寓、会议厅、展览厅等。是一个多功能，高效率且统一度高的商业地产模式。现多作为大城市商业区建设的首选方案。

1.2 建筑商业综合体的多种形式

依据建筑商业综合体的功能需求其常见组合形式可分为：①由购物中心、写字楼及酒店组成。这是最常见的组合方式，对商业活性要求最高。②由购物中心及公寓组成。规模一般比较小，对商业活性要求较低，更像是一座“城中城”。③由购物中心、酒店及文娱组成。这种形式偏向高端消费，在著名城市景点及经济较为发达的地区较为常见。④由购物中心、写字楼、会议厅及展览厅组成。此类型偏商务模式，多出现在城市CBD，有时也出现在知名大学附近。⑤各种功能十分全面且占比较为均衡。如成都“蔚蓝卡地亚中心”，这种综合体规模十分巨大，多诞生于生活水平较高且消费思想较为先进的城市。

1.3 建筑商业综合体的优缺点对比解析

优点：①土地的垂直空间利用率高。建筑商业综合体充分发挥了垂直空间的作用，其建筑面积往往是占地面积的很多倍，一些较为环保的建筑，其内部或外部的建筑绿化面积非常可观。②配套设施较为完善。为了使建筑体有较高的舒适度，建筑商业综合体的配套设施是十分完善的。供水供电系统停车和绿化及环卫等基础设施，相对完善。③功能齐全。商业综合体的一大优势，便是可以在有限的一部分区域，满足消费者的各种需求。④高效性和便利性。极高的空间利用率和齐全互补的功能，大大加快了信息的交流与人群的流动，也能基本满足城市生活的绝大数需求，为周围住户及本地区的居民提供一站式快捷服务。⑤整体性。建筑在建造的时候是经过统一设计规划的，一些商业综合体建筑之间同样也有很好的连通性。⑥外观优美。在建筑设计上，会使用吸引力较高的建筑外观，以期望吸引顾客，甚至是对周边环境，都会进行一定的修缮以及配套的绿化及灯饰亮化。⑦科技水平高。随着技术的发展，越来越多的高科技产品会被应用在建筑内外部。⑧提高经济活力增加就业。建筑商业综合体可能成为区域的经济中心，提高区域经济活力，同时增加就业岗位。

缺点：①环境污染。建筑建造及建筑装修带来建筑废品，中央空调的环境污染，玻璃幕与射灯等造成了严重的光污染。②能源浪费。较高的人造光源以及中央空调的使用会带来一定的能源浪费。③交通拥堵。日间建筑商业综合体运营时，会有较多的人流及车流可能堵塞交通。④阻碍地下水补给。硬质铺装阻碍了降水的渗透，破坏了当地的地下水平衡。

矛盾点：①大幅提升周边地价。商业综合体很可能成为一个城市的地标与副中心，人流密集，为周边地区提供商机。其便利的设施与完善的功能，可提高周边地区居住的舒适度，可导致地价大幅提升。对城市而言，这可拉动城市经济增长，同时也可能带来房地产泡沫;对个人而言，这可为部分人提供舒适的居住环境，但也会让人止步于这里高昂的房价。②绿化率。大量的土地被盖上了钢筋水泥，但同时其垂直绿化又不免带来了众多绿色植物。③人流量。人流量是商业综合体的必然需要，同时商业综合体也会大大提高周边地区的人流量。这对拉动当地经济有着重要的作用。但同时也会造成周边交通拥堵、噪音污染加剧等问题。

2  形成及发展因素

2.1 商业相关性

建筑商业综合体其最关键的就是对商业的吸引力，开发商希望更多的品牌入住。商业活力是商业综合体所需的重要前提，也将反作用于经济，为该地带来巨大的经济活力。商业综合体的诞生往往伴随着周边商圈的建立。

2.2 地理位置相关性

建筑商业综合体需要良好的地理位置作为基础。在选择上，选择经济形势较好，政策有利的区域是成功的一个基础。城市CBD，副中心，开发区会被优先考虑。一些开发商为了减少地价开支或减少与市中心其他商圈的竞争，一些大型的建筑综合体被修建在了市中心附近未被良好开发的位置，以再造中心。如万达广场，更倾向于市中心附近的主干道上，通过万达广场的建成拉动该区地价增长甚至成为新的城市中心，达到再造地理优势的目的，从而提高利润。

2.3 交通相关性

交通的发达程度影响其人流;作为地区商业中心，发达的交通可以保证为更远处的居民提供服务。最具代表性的是建在地铁站附近，通过与地铁站直连的通道，完成无缝对接。

2.4 环境相关性

由于商业综合体的建造倾向于选择在城市环境较为良好的区域，所以工厂区域，以及类似的区域，通常不会修建商业综合体。

2.5 人文历史相关性

建筑商业综合体在选址及设计上还会考虑到一定的人文歷史因素。文化风俗与历史风俗被当做参考因素。同时建筑综合体也会更注意契合周边景物。

2.6 建筑设计对建筑商业综合体的影响

在行为心理学上，优美的外观会让人忽略了其实际作用，商业环境中的音乐会应影响人的判断力，在消费过程中，可能会受到影响。建筑的外观与内部结构及装饰在一定程度上能吸引消费者并使其进入商业综合体，所以建筑商业综合体的设计对其影响是十分巨大的。

通过调查发现，一些建筑商业综合体往往有以下几个特点：①楼层较多及占地面积较大的商业综合体每层之间的扶梯有可能是不在同一垂直面上的。乘坐同一位置的扶梯可以直接到达目的地，会降低消费者在建筑内部的逗留时间，间接降低消费可能性。设计者的意图便是通过提高人群在建筑内部的逗留时间，以及经过的店铺数量，以增加消费机会，促使消费。当然扶梯的位置不能杂乱，要在消费者通过尽量多区域的同时保证路线的连贯畅通。②中庭组合。作为采光和室内景观绿化的需要，中庭的存在可以带来良好的视觉体验，使购物变得更为舒适。更能增加商业综合体的吸引力。同时较多的中庭可以安装更多的电子显示屏，增大宣传力度。在走廊交汇处最好设计小型中庭，不仅使走廊较为明亮，且有效防止了人流大量聚集。在进入正门后应有大型中庭，作为活动的中心场所，通过灯光、屏幕及舞台来展现商场的层次感和张力。③走廊极具纵深性延展性。走廊通道曲折，需尽量避免直角转弯，多用曲线以保证道路的灵动。尽量不能有断头路。同时应使主环与其余小环相互咬合，一是增加商铺数量;二是增加了消费者的逗留时间;三是丰富的支路可以分流顾客。④大卖场一般在最负数层，有时室外有独立入口。将大卖场放在最负数层且有独立的入口的目的是分流人群。大卖场对自然采光的需求较低，且地下可以降低空调运转带来的消耗，同时地下停车场距离商场较近，方便消费者将商品快速带回车中，大大增加购物效率，降低购物忧虑。⑤内部装修合理。装修设计对于消费者的视觉体验是有很大的影响的，不能过于简陋，也不能太过浮夸。⑥良好的外部设计。爱美之心人皆有之，人是视觉动物，良好的外部设计会对人产生一定的吸引力。⑦树立地标建筑物。辨识度较高的商业综合体，可能会成为该地区的地标建筑物。⑧显著的正门。出入口有显眼，门前预留空间设置广场。通过景物装饰，灯光效果等使风格大气且整体一致，引导消费者进入商场。

⑨设计人性化。顾客的必要需求在综合体中均可得到满足。如在每层都需要有至少一个公共厕所和一个吸烟室，而吸烟室不仅提供给了吸烟的空间，保证烟民及其伴侣可以长时间购物，同时也降低了烟民在公共场所吸烟的可能。同时配备符合当地气候的设施，提供更舒适的室内环境。与建筑规模相匹配的地下停车场。根据人体舒适度指数，在中央空调系统设计中，夏季室内温度一般为25到28度，冬季室内温度一般为16到20度。并应配套有储存柜，方便顾客储物，使购物过程更加轻松。⑩通道宽敞，栏杆多用玻璃，路标指向显眼明确。宽敞的通道会使购物过程比较轻松，玻璃更增强了透光性，让室内空间显得更加明亮宽阔;路标可以引导顾客快速前往目的地，购物过程更加流畅。

2.7 建筑综合体在运营时考虑的消费行为心理学

一个新的建筑商业综合体引进更多的名牌商家，且独占性品牌有利于商业综合体。根据消费者行为心理学：“求新，是一种人的基本欲望，即在自己的周围环境中寻求新异刺激以满足自己的好奇心。”独占性品牌可以带来一定的人流，且在宣传方面更可大做文章。①服务对象广泛。商业综合体都有其目标服务对象，如果商业综合体的服务类型单一，那其服务对象也会变少。因马太效应：“强者愈强、弱者愈弱的现象”，一个能吸引众多人群的建筑商业综合体需要有更多的服务项目，从儿童到老人，都有与之匹配的商品或服务。如果服务类型或商品单一，购物人群便会减少，商家为减少开支，会进一步减少商品种类、商品综合体，可能由此没落，但种类齐全，消费者增加，商家会进一步丰富服务种类，吸引顾客。②巨大且明亮的电子屏在室外。电子屏的存在不是要求顾客驻足观看，而是可以为综合体和商品带来良好的象征意义。由马斯洛需求理论中的尊重需求：“尊重需求既包括对成就或自我价值的个人感觉，也包括他人对自己的认可与尊重。”拥有良好象征的综合体和商品可以在一定程度上满足这类消费者的“尊重需求”。

2.8 科技在建筑商业综合体中的应用

现代商业综合体离不开科技的应用，比如一个建筑商业综合体用电气智能化系统，可有效控制室内温度及照明，升级安防工作，并有效节电。科技能为生活带来更大的方便，使生活更加简捷。所以，能否通过科技的方式快速实现商业综合体的价值，也是其成败的关键因素之一。

2.9 建筑商业综合体之间的相互影响

据相关报道显示：中国城市普遍出现商业综合体数量过剩的问题。由于之间的竞争激烈，既可门庭若市，亦可冷冷清清。建筑综合体对一个城市经济拉动较大，但过多过近的建筑商业综合体会出现服务范围的重叠，对商业综合体不利，甚至是此消彼长。而不同服务模式不同类型的建筑商业综合体互相搭配，合理规划，有可能互利共赢。

3  总结

本研究对建筑商业综合体进行了较为详细的分析说明，通过调查研究，归纳了建筑商业综合体形成及发展中重要的影响因素，如地理交通因素及内部构造等。通过此论文，可以对建筑商业综合体有一个清晰的认识，并对现存综合体的改善和未来建筑商业综合体的规划设计起到一定的建议作用。本论文多通过现存综合体的成功规划进行分析总结，缺乏提出新的现可能未存在的设计思路，并期望能在未来提出新的设计方案以完善论文。

参考文献：

[1]高二山.中国商业地产“大跃进”或成“城市黑洞”[N].新华网，2013年11月24日.

[2]李小龙.“城市综合体”成地方吸金工具 专家提醒警惕城市黑洞[N].中国广播网，2013年09月07日.

[3]朱国婷.可持续发展的城市综合体商业空间屋顶利用设计策略初探[J].价值工程，2018，37（30）：242-244.