刘艳婷

摘 要：2020年初爆发的新冠疫情，对各行各业都造成了巨大冲击，作为我国国民经济重要组成部分的商业地产也不例外。当前的商业地产模式与传统模式相比已有了相当大的改善，尤其是在这次疫情的冲击下，新零售生鲜超市、线上教育、泛娱乐等业态将得到更加快速化的发展。第五代移动网络等通信技术及物联网的技术，将对线下商业模式造成更大的冲击，本文对商业地产如何应对疫情冲击进行了分析，仅供参考。

关键词：商业地产;疫情;多元化;业态;变革

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2020）12（b）--02

受新冠疫情影响，2020年我国第一季度GDP同比2019年下降较为明显。其主要原因是2020年1月份疫情爆发以来，许多实体店由于这次疫情面临着倒闭潮，而且伴随着这次疫情的发展，新零售购物方式也在逐渐改变人们的消费观念，再加之受电子商业的影响，商业地产中的商铺类可能会面临长期且低迷的发展阶段，所以商业地产如何应对这次疫情冲击，尽快恢复原有面貌值得深究。

1 鼓励实体商户主动自救

自疫情爆发以来，全国人民闭门不出，导致商场客流量急剧下降，而且部分商户还要支付春节期间的人工费、租金及其他费用，尤其是餐饮业还会面临着食物损坏等诸多问题。一旦大批商户出现倒闭潮，会进一步抬高商场空置率，商业地产企业将会面临更加艰难的发展，所以如何改变商户的经营状况是当下面临的主要问题。虽然部分地区政府通过发放亿元奖励、补贴、消费券，开展个人消费发票抽奖活动等多种方式来刺激消费，提振消费信心，但对于部分商户仍然难以奏效，而房企、商业运营商则通过以减免租金等举措来稳定商户信心，这一方式虽然对中小商户来说有一定的利处，但是对于运营方而言，无疑是雪上加霜。

因此，鼓励实体商户积极主动改变经营模式，通过线下运营的方式积累一定的客源，以社群营销和物流相结合的方式，降低一些成本，提高其经济利润，是当下应对疫情冲击的必由之路。相信许多实体商户也会更加意识到线上运营模式的重要性，不断做好客流管理，拓宽裂变客户群，提升复购率，研发精准智能营销，实现各实体店之间联盟共赢等是疫情后实体商户需要进一步思考完善的自救方式。在鼓励实体商户自救的同时，对于运营方而言，一方面要帮助合作商户全面对接线上，如直播试衣、云逛店等;另一方面发展多元业务，开拓新的商业模式，寻新机遇是运营方未来的重要课题。

2 发展商业地产多元化理念

对于以租金作为主要收入来源的企业而言，其影响相对较大，如恒隆地产、红星美凯龙、凯德集团和万达商业等。日前，万达曾对外宣布旗下的租户在2月25日之前均免收物业管理费和商户租金费用，若以2019年万达的租金收入384.8亿元作为估算，受疫情影响，万达在2020年第一季度将会损失超过35亿元，同比下降30%，即便是目前国内疫情已经基本得到缓解，但是由于疫情造成的极度恐慌仍然会持续很长的一段时间，特别是湖北省和一些境外输入人口较多的省份，人们会谨慎出行、消费，伴随着线上消费习惯的养成，也会不同程度的对商场的运营情况造成影响，租金收入将会受到影响。相比之下，不以租金为主要收入来源的企业，在下文中以中海地产、万科地产及龙湖集团和华润置地为例，这四家房地产企业的投资物业在2019年前两个季度的营收占比均低于15%，居于首位的华润置地占比12.22%，龙湖集团、万科地产和中海地产则分别为6.68%、1.5%和2.27%，所以实际来说，损失对企业营收相对影响甚小，而这四家房地产企业的财务情况在2019年前两个季度的净负债率均低于55%，总体来看其财务表现较为稳健，租金损失对商业地产影响不大。因此，商业地产应注重多元化的发展理念，以应对外界冲击。

3 重视品牌竞争以应对去化压力

在过去很长一段时间，许多开发商和投资商十分看好国内商业地产的发展，并在这个过程中投入大量的资金进行广泛开发。从目前市场的整体情况来看，逐年翻番的扩建面积、超国际标准的人均商业面积，供过于求的市场商业库存现状堪忧。从长远角度供应总量来看，在未来的三年内杭州、上海及武汉的供应均高于200万平方米。当前一些具有发展潜力的城市，如长沙、武汉、南京和宁波等城市，在近三年内其供应量会远远高于目前的存量规模，其供应风险系数较高。高供应量的局面必然会对房地产市场空置率、租金、售价、回款周期带来影响。面对供大于求的市场，面临叠加的多层的不利因素，目前空置率提升，想实现2020年一定的去化速度，以价换量是主要的应对策略。同时，在商业地产日趋同质化的竞争下，商业地产商需要综合考虑不同性质的商户可以为整个综合体带来的流量和作用，在此基础上创新营运管理和市场推广方式，增加商业地产品牌特色，吸引标杆性商户入驻，并通过租户的“结构性匹配”增强商业地产对于消费者的吸引力，为顾客设计最优的路线并且尽可能地延长顾客的停留时间，激发其潜在购买力。这成为商业地产运营商思考如何提升自身競争能力无法绕开的因素。总的来说，随着今后商业市场供应规模的不断扩大，项目间的品牌竞争压力也会随之增大，各大企业应当高度重视。

4 提升商业地产在危机中的生存概率

建立一套系统的地产价值管理体系，管控中长期、短期风险，识别影响地产的关键风险因素，并对其价值的影响进行预判;同时，管理由商业地产价值变化对财务报表的影响;在财务上做好管理，以应对突发的公共事件，提升商业地产在危机中的生存概率。当下，对于商业地产商而言，考虑到反映现金流量预测变动、不确定性及风险增加的影响，企业应重点考虑以下因素及风险：一是经济活动的活跃程度。从供需角度看，经济活动的不确定性及未来的恢复不及预期仍可能对未来现金流量产生负面影响。二是信用风险和流动性风险。许多商业地产企业面临租户的信用风险和流动性风险亦可能会进一步增加。三是预测风险。由于难以预测疫情对经济影响的程度和持续时间，导致企业在近期制定经济和财务预测时存在的不确定性有所增加的情况。对于商业地产来说，提升收益能力、成本控制及现金流管理、经营模式转型等实体运营层面的问题，最终都应在企业的系统价值管理体系予以体现。

5 挑战商业地产自身的变革

马云所创造的电商产业在短短的数十年间迅速崛起，对线下实体行业造成了巨大的冲击，从而使商业地产重新大洗牌，而商业地产的运营模式也在逐渐转变，由传统的零售运营模式向体验式的商业业态进行转变，特别是受新冠疫情的影响，目前许多行业也已经发生了翻天覆地的变化。新零售购物方式也在逐渐改变人们的消费观念，第五代移动网络等通信技术及物联网技术，场景和客户消费习惯大数据下精准推送产品、个性化服务、实现自动化營销等，会对线下商业模式造成更大的危机。我们应该关注在疫情之后，商业地产包括写字楼、产业园在办公理念、工作理念、健康理念、数字科技、线上营销和资产运营的延伸影响和需求变化。一是商业地产在选择客户方面，应该从新兴产业、核心产业、价值产业做一些精准的开拓，包括互联网、金融行业、专业服务机构、产业园、数据中心等。二是商业地产对于零售商业选址逻辑应发生变化。首先，公共卫生安全重视度的提升将重塑商业选址逻辑。从客流来看，从首选客流密度大的地段转变为提高对客流质量的追求;从区位来看，从首选市中心等交通便利的区位转变为向郊区化发展;从交通来看，从偏好地铁及其他公共交通枢纽转变为以步行及私人汽车为导向的商业选址模式。其次，由于此次疫情中居民的活动轨迹呈多中心发散，不再是目的型购物中心等人员高度集中的区域，因此强辐射型商业的集聚将转变为围绕社区发展的零售商业。最后，针对社区居民提供一站式服务的社区型购物中心将成为未来发展热点，包含了购物、餐饮、娱乐、文化、运动、亲子、休闲和社交等功能。三是商业地产对于商业建筑设计应在健康、绿色和开放空间方面给予更多的考虑，目前大部分购物商场都属于内向型的购物盒子，而反观于通风性较好且开放式的街区等场所，在这次疫情爆发后更受欢迎。随着未来行业的逐步复苏，商业业态的运营模式将会再一次进行全新的改变，或将会引领商业地产再次走向新的变革。

6 结语

综上所述，商业的根本目的在于满足人们多方面和多层次的需求，此时社区型商业的价值越来越突出，当前疫情在我国境内已经基本得到控制，社区型商铺的成交也在慢慢回暖，在这次疫情的影响下，社区型商业整体统筹和运营也要吸取更多的教训，并在今后的发展过程中进行更好的完善，以充分发挥其应有的功能，从而推动社区型商业业态的发展。

参考文献

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