隋青佰 上海莆堃企业管理咨询有限公司

房子是一个家庭的寄予，更是一个长时间在外打拼的人非常想完成的一件目标，在一天繁忙的工作结束以后，月色回到家中，有一个温暖的家庭在等着，是很多人心里面装的一个甜美梦想，也是一个人在外奋斗独自漂泊中最坚实的保障。在婚姻上，房子更是一件刚需品，国人的很多事情都是为了买房，由此可知房子带给人民生活的重要性，这种巨大的利润空间也是催生出了一大批的房地产开发商，已有的房地产行业就多达上千个，由此催生出的相应企业更是多不胜数。它在国民经济中所占的比重是相当重要的，不过近年来，随着网络的发展，很多价格也变得透明起来，房地产价格趋于理性[1]，但有些城市却还在进行炒作。在这种时候有一个健全的机制就显现的极为重要，对于开发企业中的会计核算更是重中之重，说到底，企业追求的就是利润，房地产在国民经济中的比重非常大，精准的核算不仅利于企业的发展和布局，也有利于总体的经济发展。

一、房地产开发核算范围

核算并不是一个笼统的过程，而是有过程、有根据、有范围的计算，衡量一个房地产的收入名词是企业营业收入，老百姓的通俗语言就是利润。利润的解释更直观的通俗易懂些，但在本文中以下都统称为企业营收收入。企业营收收入学理上解释为在房地产企业开发经营过程中，由销售开发产品、出租产品、提供劳务，以及其他多种经营活动所实现的收益。营收收入的方式有很多种，提供劳务、销售产品、出售专利，或者做一些产业咨询都可以增加营收收入的来源，大家都熟知的买地，各地政府都会在一段时间里面公开招标拍卖地皮，企业接收到信息后，就会通过招标的方式购买地皮，价高者竞标成功，这就是买地的流程之一，也是房地产开发企业的主要营收范围之一。一个开发商在购买土地以后并不打算在此地进行工程建设，可以将土地进行售卖，也就是转让土地。转让土地也有一个限制，购买转让土地后的开发商必须得要建设相同的类型，商品房的开发商转让土地后，购买者也必须是商品房开发商。建成后的商品房售卖是房地产企业营业收入的主要来源，大部分的营业收入都是通过这种途径，也是日常生活中接触最多的。其余一些就是配套设施收入，有些开发商除了开发本职工作外，还会在装修方面下功夫，一条龙服务。每个渠道都可以当作收入的来源，出租房屋收取房租的租金，再就是公司内部人员代建工程结算收入。很多开发商也会选择其他的途径用来增加营业收入，它们的本质还是开发，拆迁的事情上就非常多它们的身影。

二、理解房地产开发企业营收收入

行业不同，准入规则和准则就不同，民间常说隔行如隔山，不了解一个行业的机制、发展前景就无法融入进去，喜欢一个行业要趁早多去了解。在房地产开发企业营收收入中，存在以下几种理解机制。

（一）企业会计准入规则

收入必然是和会计挂钩，没有好的会计从业者算不出好的一笔账，会计是有技术含量的，每个部门最不能缺少的就是这个职业，根据《企业会计准则》第六章收入的规定有如下三条，1.收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入2.收入只有在经济利益很可能流入从而导致企业资产增加或者负债减少，且经济利益的流入额能够可靠计量时才能予以确认3.符合收入定义和收入确认条件的项目，应当列入利润表。相关的标准《准测指南》和《讲解》上有进一步的解释。企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失：与商品所有权有关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产生的经济利益。判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行判断。如果与商品所有权有关的任何损失均不需要销货方承担，与商品所有权有关的任何经济利益也不归销货方所有，就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。这种解释类似于《民法分则》上关于货物运输合同、债务风险转移上的原理相同。货运合同涉及托运人、承运人和收货人三方当事人，收货人虽未参加合同订立，但也依据货运合同享有权利并承担义务。承运人的主要义务是按合同约定将承运的货物运送到指定地点并通知收货人；托运人的主要义务是按合同约定交付费用。债务风险转移中清偿就由债权人承担责任。

（二）税法法规中的规定

税法是我国重要的法律，税收是由全国人大常委会制定的，任何机关都无权制定税收制度，收多少、怎么收都有法律的明确规定，在房地产行业中，除了《会计准入规则》外，还得有《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（以下简称《办法》）的保驾护航，根据《办法》第六条分别规定了四种收款方式1.全额付款，权利人自全额购买产品的，在索得凭据之日，就应该保障权利人的实现。（在《民法分则》中，也对此项进行了规定，就是保障权利人住房的权益，在开发商开发时，购买人与开发商、房产商签订合同，可以对合同进行预告登记）不过在现实生活中，往迁的作用往往代替预告登记2.分期付款买卖方式，应按照销售合同或协议约定的价款确定收入的实现3.按揭买卖，俗称贷款，以实际还款日期为准4.委托开发商开发产品的于收到委托方产品清单之日起确认收入实现，类似《民法》中的指示交付。

三、房地产企业收入中需要注意的事项

房地产行业准入门槛高，所以才会设置会计准入规则和税法规定。在这两个标准下，企业在进入这个行业的同时，一定要仔细研究好相关规定，在此过程中出了要注意相关的法律法规外，有以下几个方面也得需要重点关照。

（一）预售

预售是一个产品先发的过程，在企业做出一项产品的同时或者有了雏形产品时都会启动预售机制。在这个阶段上一个最需要注意的问题就是时间。[2]如何把握时间？是抢占市场先机的首要准则，这个时间点不能过长，也不能过短，要在一个合理的区间范围内进行预测。在房地产开发领域，都是先开楼盘出售房屋，用户签订合同给定一个区间，太长的话各种费用就会很多，消费者的权益就无法保证。在国家给定的政策中，预售是一个需要监管的地方，应该作为一个确认税收环节准以纳入。

（二）验收

验收是房屋建成最后一道程序，没有经过验收的房子不能交付是一个公认的事情。但是在房产领域，这是一个需要商榷的地方[3]，在验收过程中，房屋并没有交付给使用人，虽然进行了预告登记，但是房屋使用人看不到自己房子是一个什么样子，在验收过程中出现的一些问题也是不可控的，因为这时候的房屋还处在开发商的环境下。

（三）产权过户

动产的买卖方式是交付，不动产的买卖方式是过户登记，没有登记的一概没有法律效力，一个新房子，在登记的时候造就已经把款项交给了开发商[4]。

三、结语

产权过户这个过程虽然有着时间性，但反应的是消费者对开发商的一个信任，由此可知，在房产开发中产权过户是确认企业营收最合适的一个点。