刘妮娜 江苏城投置业集团有限公司

从最近几年我国房地产行业的发展数据来看，房产的交易数量一直在上升，是我国的国民经济收入的主要行业，我国整体的经济点又有一定的上升，正是这个原因推动了房产业的不断壮大，发展逐步在加快，投资的人员和企业也在增多，与此同时给房地产企业带来了一定的风险，为了进一步加强和防范房地产业的投资风险，提高房地产投资者对与风险的抵御能力，尽量把投资方向降到最低。房地产行业要关注投资风险，并且加以分析和研究对策，这样才能确保企业对投资过程中发现的风险进行及时的补救，保障房地产业的稳定发展。

一、房地产投资风险的概念

房地产风险投资一般指房地产风险项目预期收益的可能性大小。通常情况下，房地产投资的风险主要体现为资产管理的复杂性、投资项目的流动性、期望收益的可靠性以及投入资金的安全性等方面。

房地产投资一般都会呈现出规律性，分析其投资趋势可以从以下几方面进行：劳动力人口的变化；人均可支配收入和人均GDP；库存数据以及成交数据；土地成交、溢价率、价格、总结；政府的腐败情况、政策以及城市发展速度；二手房以及中介的活跃程度；人口增量，表现为人口的不断流入或者流出。如果人口的需求能够不断增长，那么房地产投资就具有价值。影响房价上涨的主要因素就是人口和经济，一个代表的是需求，一个代表的支付力。

二、房地产企业进行投资风险分析的重要意义

对房地产投资风险进行分析，主要是了解房地产投资风险因素，进而对风险进行控制，提高房地产企业以及投资者的收益。对房地产投资风险进行分析，有助于房地产企业识别房地产开发项目的风险。房地产开发是一个动态的过程，其内部存在较多的风险。因此，对房地产项目风险进行管理可以帮助房地产企业识别风险，并且了解风险的本质，从而适应目前房地产开发市场不确定因素较多以及不断变化的环境，进而保证房地产开发项目投资成功。

对房地产投资风险进行分析，促使房地产开发企业对项目风险管理机制进行不断健全和完善，进而实现科学的房地产项目管理。只有提高项目风险管理水平，才能够控制和防范房地产风险损失，进而保证房地产项目开发工作的顺利开展。对房地产投资风险进行分析，可以提高房地产企业的经济效益。对房地产项目实施风险管理工作，能够降低房地产开发项目的成本，进而使得项目风险管理的作用最大限度的发挥出来。

三、影响房地产企业投资风险的主要因素

房地产投资包括政策变化、市场变化等外部风险以及企业财务状况、项目选址等内部风险。通过对我国的社会经济发展进行分析，可以看出国家的宏观政策对经济发展有着重要的影响，企业的发展在一定程度上需要遵守要想富、跟党走的原则。而房地产行业作为我国经济的重要组成部分，其在很大程度上会受到国家政策的影响。如果国家的政策出现变化，那么房地产企业的实际收益就会跟预期目标存在一些差异。比如，国家最新实行的二胎政策就会对房地产行业造成较大的影响。如果家庭中人口有所增加，那么原本的房子就无法满足居住的需求，房地产就需要开发新的居住项目。随着人口的不断增加，房地产的需求量也会急剧增长。从十二届全国人大常委会提出房地产税之后，目前其已经通过并且提交审议。

市场环境变化风险包括房地产周期波动风险、房价波动风险以及市场供求风险等因素，这些市场因素如果发生变化，会使的房价在短期内出现下降的趋势，进而使房地产企业获得的利润有所减少。

房地产企业的财务风险主要是偿债能力风险以及资金筹措能力风险。房地产开发过程中，会涉及大量的资金，这些资金一般都比较集中，运转速度较慢并且占用时间较长。目前，我国房地产开发企业的资金主要包括自筹资金、利用贷款、国内贷款以及其余资金来源等。这些资金当中除了自有资金之外，别的资金来源都存在一定的风险，这些风险就是资金的融资成本。

如果从贷款融资角度来看，企业的融资行为属于一种信用融资。房地产企业利用不同渠道获得资金之后，就需要考虑自己的偿还能力，当企业的支付能力不足的时候就会产生风险。一般情况下，房地产行业的偿债风险会由市场控制。如果房地产行业的市场情况较好，那么房地产开发项目的销售情况就会良好，企业的经济效益就会较好，进而具有偿还融资的能力。但是，如果市场环境的情况较差，那么就会有另外一种可能，就是房地产项目都销售不出去，企业回收不到足够的资金，进而其偿债能力就会存在风险，对房地产开发项目的进度也会有一定的影响。

房地产属于一种投资方式，那么其与别的投资一样，也会有区位、不动产以及固定的位置等。如果房地产项目选择的位置较好，那么其就会有较大的发展前途。可以说，选址是一个房地产项目成败的关键所在，是最重要的环节。选址的好坏会影响到房地产项目的经济效益，进而影响到企业的风险投资。因此，房地产开发项目在选址的时候，一定要慎重选择。

四、加强房地产企业投资风险的对策分析

（一）加强房地产企业的保险意识

保险，可以补偿房地产投资者的损失，方便其进行周期运转，进而保证房地产投资者获得较高的经济效益。保险对提高房地产投资者的可信度，促进房地产业务活动的发展有着重要的意义。因此在选择保险的过程中，房地产投资者需要对市面存在的保险险种进行充分对比，然后了解保险公司的信誉情况、风险单元的合理划分以及保险金额的科学合理，进而选择合适的销售渠道以及供应链，将风险合理的转移。

（二）对市场进行充分的调查

房地产企业需要对市场进行详尽调查，根据问卷调查等来对市场趋势以及供需情况进行合理的分析，尽可能保证获得信息的全面性，将可能存在的风险降到最低，避免投资之后处于被动的状态。房地产企业在进行市场调查时，需要从以下几个方面进行：宏观经济政策的影响；家庭的人口结构；居民可接受的住宅价格；居民人均收入水平；城市人口以及变化程度。房地产企业只有经过全面的调查之后，才能够做出较为科学合理的判断，并且选择一些经济效益较好的房地产项目。

（三）了解国家宏观政策

房地产投资者在选择住宅投资的过程中，应该对市场信息进行全面的了解，以便做出最正确的投资。房地产行业是受国家政策影响比较大的一个行业，因此房地产投资者需要密切关注国家的相关政策。房地产投资者只有掌握了国家的政策趋势之后，才能够保证决策的合理性。了解国家政策的过程中应该重点了解当地政府的规划情况，关注政府比较重视的热门地区。还需要重视起地铁、轻轨的建设时间以及发展布局。根据多年的房地产市场经验来看，位于地铁口附近的房子具有较大的升值潜力，同时也存在一些十分神奇的规律。除此之外，还需要重视相同条件下的投资回报。投资房地产项目的风险较小，其投资项目种类也比较多，因此不同项目的风险水平也存在差异。如果房地产项目的风险比较大，那么其会存在更高的不确定性。因此，房地产项目投资的过程中，应该选择一个风险程度合适的项目，而不是风险最小的项目，这样有利于获得较高的投资回报率，以便房地产投资者能够获得较高的利润。

（四）对投资组合进行优化

房地产投资活动的周期一般都比较漫长，其高风险的同时也带来较高的收益，但是对于风险投资项目来说，资本需求、盈利能力也存在一定的差异。因此，房地产投资者可以选择不同类型的投资项目，利用不同业务的多样化来进行组合投资。对于不同的投资项目来说，其风险、收益以及别的因素都存在很大的不同，那么所有的投资组合就会集中在一个比较稳定的项目上。对于组合型的投资项目来说，不同的投资项目之间并没有太大的关联性，并且关联性较大的项目对降低风险也没有效果。投资者需要做的是计算整体风险以及整体收入的相关性，使投资的回收期尽可能缩短，这样能够降低借款成本，避免企业的财务风险。同时，还需要降低资金成本以及进入资金的比例，为投资者分担更多的风险。

五、结束语

房地产开发具有高风险、高收益的特点。对房地产投资风险进行分析，有利于提高房地产企业的经济效益，完善房地产项目风险管理机制，进而获得更高的投资回报率。房地产企业需要增强自己的保险意识、充分的了解市场、密切关注国家的宏观政策、不断优化投资组合。这样才能够最大限度的降低风险、规避风险，为房地产企业带来更大的经济效益，从而促进我国社会经济的稳定发展。