赵彭

2019年8月25日推出的贷款市场报价利率（以下简称LPR）以LPR+基点方式改变了基准利率的规则。给房地产需求侧的大宗消费金融贷款利率带来显性影响。那么对于购房者来说，摆在眼前的LPR究竟是一道什么样的题呢？

“目前，LPR在首套房贷利率上与2018年、2019年有较明显的优惠。”青岛农商银行零售部经理杨总春表示，对于新增贷款来说，首套房利率与LPR挂钩后，将随市场化利率浮动。“近期，LPR利率的持续下降，最直接的影响就是每月的还款数额减少。”

而对于存量贷款来说，因为贷款时的市场环境不同、贷款人的财务状况不同，其在LPR的调整上，所面对的问题也不同。

这其中，二套房贷款调整后将执行LPR+基点+60个基点的方式，通过市场杠杆进一步调节。

值得注意的是，存量贷款存在一定的利率折扣，其中2015年8折甚至8折以下的优惠利率较多，这部分贷款转为LPR是否更有利，也是最近比较集中的讨论话题。

由基准过度为浮动

自2019年9月20日第一期LPR利率公布以来，五年以上的LPR分别为4.85%、4.85%、4.8%、4.8%、4.8%、4.75%，总体趋势为下行，但随着经济形势的转变，未来5-10年周期内LPR是否依然保持下行，目前无法预测。

因此，是否选择转换的关键在于购房者对LPR走向的预期。这其中，值得注意的是，转了LPR后，到第一次重定价之前，房贷利息支出与原合同一样不变。同理，第一次重定价日，到第二次重定价日之间，也不会变化。

按央行规定，重定价日和重定价周期都可以跟贷款机构协商，重定价周期最短为一年，但各个贷款机构的具体政策不一定相同。目前大多数银行都将重定价日默认为每年的1月1日，也有银行选择将贷款发放日设为重定价日。

重定价周期，就是利率多久更新一次，目前大多数银行默认是一年。也就是说，即便你选择最早的重定价日2020年1月1日，那么从现在到2020年12月31日，房贷仍是保持不变的。而新利率会在2021年的1月1日后执行。

那么选择LPR之后，利率是不是就一定有优惠？

之前央行五年期以上的贷款基准利率是4.9%，而现在只有4.75%，因此很多人可能认为实行LPR之后，房贷利息应该要比以前低，但实际上这未必见得。

一方面不管是参考央行的基准利率还是LPR，银行在实际审批贷款的时候，都会在基础利率的基础上进行浮动。银行自身的资金实际情况、经济环境甚至个人信用情况都会对实际利率产生影响。

另一方面，也要参考经济运行的情况，利率下行周期中，转为以LPR为基准的贷款是有利于借款人减降低支付的资金成本，可以享受到LPR下降带来的政策红利的。总体来说，中国经济长期向好的大趋势不变，也并不意味着能够持续低利率。

最后，调整只有一次机会，对于存量贷款来说，是否调整为LPR需要慎重考虑20-30年的还贷周期。对于2015年前后曾集中申请到8折以下，或者更早些时候以20%首付申请的优惠贷款来说，转成LPR还要防范与利率对赌的风险。

“LPR并不能确定让贷款利率处于长期最惠状态。”2020年3月20日最新发布的LPR就维持了平稳，海通恒信国际租赁股份有限公司湖南分公司总经理郑春生认为，LPR是有一定弹性的政策。长远发展中的不确定因素太多，并不能认定LPR最终能给利息带来实际的成本压缩。

郑春生说：“与基准利率相比LPR是中国深化利率市场化改革的一個步骤，不能将其判断为一个周期性的政策信号。我们的经济是有周期的，利率也是有周期的。对于贷款人来说，不管是保留固定利率，还是选择浮动利率，都是与经济环境共担风险。”

仍然服务于调控

2019年8月25日，中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》中提到：为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，对新发放商业性个人住房贷款利率做出调整。并在公告中，明确了房贷利率的下限。

“从央行公布的房贷利率定价机制来看，与以往不同的是明确了房贷利率的下限，首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率（当前为4.75%），二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（约为5.45%），全国二套房房贷利率全面提升。”贝壳找房青岛站高级编辑刘晨表示。

不难看出，LPR的定价机制已经精准直捣房地产在楼市需求侧的要害。通过LPR+基点+60个基点的方式对二套房的买卖进行了约束。那么很多人要问，一套房、二套房甚至三套房利率该怎么算？

房贷利率的转换，有两种选择，一种是固定利率，一种是“LPR+基点”利率。固定利率就是原合同当前的执行利率，比如现在是4.9%，以后就都是4.9%就不会再动了，跟LPR也没有关系。

第二种是LPR+基点=浮动利率，浮动的来源在于公式中被加数“LPR”的浮动。而作为加数的“基点”则是计算好的固定值。基点算法是当前合同的执行利率减去2019年12月的LPR报价，即4.8%。举例来说，目前的贷款利率是4.9%，基点就是4.9%-4.8%=0.1%。也就是说，如果选择转换成浮动利率，LPR以后变高，房贷利息也会跟着高;LPR走低，房贷利息也会跟着低。

值得注意的是，基点可以是负值。比如有的房贷利率是基准利率打9折，也就是4.9%×（1-10%）=4.41%，这笔房贷的基点就是4.41%（现在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.39%，如果按照当前的LPR4.75%计算，利率水平相应调整为4.75%-0.39%=4.36%。

而对于新购买的二套房来说：“LPR对于存量贷款中的二套和多套与新增二套贷款进行了区别对待。新增的二套贷款将采用LPR+基点+60个基点=利率的计算公式。这在一定程度上，限制了二套房市场的交易。”房客通总经理张斌说。

“从目前看，LPR实行后，对于曾经执行上浮利率的房贷福利作用更为明显。”房天下青岛公司纪礼刚认为，“对于月供来说，LPR在压缩成本上并没有太大的体现，但是考虑到房贷的周期一般在20年以上，全球长期利率走低的背景下，LPR应呈现对应的下降趋势。”

郑春生则认为：“LPR由18家银行月度报价决定，政策同时确定首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。在‘房子是用来住的，不是用来炒的大背景下，并没有利好楼市。”

不难看出，LPR的推出对于房地产市场的调控作用，在楼市的需求侧体现得细致而精准。“LPR主要还是在需求侧提供一个政策减负的窗口，另一方面也在促进销售市场在金融上去杠杆。”乐居控股青岛公司总经理董娜认为，LPR的作用仍然是调节性的政策，从去杠杆的意义上可能更大。

董娜提到，“对于热点城市来说，新的利率定价机制明确要求各地要根据当前房地产市场实际状况制定利率加点，预计热点城市实际执行的利率加点将在央行公布的60个基点上明显提高，至少不低于当前实际执行的利率。未来一段时间，全国房贷利率甚至有整体呈现上升趋势的可能。”