余守军

（海南中和（集团）有限公司，海南 海口 570200）

一、新形势下房地产企业成本管控的特点

如今国家对房地产市场的调控政策紧抓不松，房地产业在经历了繁荣的发展时期之后，逐渐进入发展拐点。在新形势下，房地产企业的成本呈现出新的特点，需要深入研究并开展高效地成本管控。

（一）房地产企业项目开发周期长，成本管理跨度大

房地产企业区别于其他的生产制造业，其所出售的商品即住房或办公楼，其建设周期长。因此，要实现对于企业项目全过程的成本管理难度较大，且在项目开发过程中可能会受到多方因素的影响，使得房企在经营中存在较多不确定性，在实际情况有所改变时，其成本预算、管控手段等也应该随着调整，从而造成房地产企业对于一个项目的成本管理难度较大。

（二）房地产企业投资资金较多，财务成本管理需要更多关注

房地产企业一个项目的开发要经历多个阶段，在前期的土地使用权获取和项目设计环节需要大量的资金投入，此部分资金是无法仅依靠自有资金来满足的，需要通过其他融资渠道来获取，而融资成本和融资期限等均需要进行合理的筹划。因此在项目建设前期财务费用相关的成本管理成为房地产企业的关注点，同时为了确保在项目建设过程中保证资金链不出问题，对于房地产企业而言，融资资金的成本控制比其他类型企业更重要。

（三）新形势下房地产企业各种成本不断增加，对成本管控提出更高要求

在新形势下，房地产企业面临的融资政策更加趋紧，金融机构对于房地产企业的投放政策更加严格且放款额度也在收紧，造成房地产企业的融资成本在增加。而且随着国家宏观调控房地产市场，房企拿地的价格在不断上涨，项目建造成本也在不断攀升，使得房企面临着较多的资金投入，开发成本增加。此外，房地产企业需要加大宣传力度以应对激烈的市场竞争，从而导致企业营销成本增加。面对各种成本的不断增加，企业的成本管控需要更全面，涵盖各个环节。

二、有效地成本管控对于房地产企业发展的意义

房地产企业的成本包括项目开发成本和企业的运营成本。而鉴于房地产企业的经营性质，其项目开发过程中发生的各类成本支出直接关系到房企的发展，因为其不仅决定了企业的项目收益，还对房地产企业的土地增值税纳税金额会产生影响。而如何在财务管理角度做好对于各类成本包括建设成本、财务成本、管理成本等的管控，对于房地产企业有着非常重要的作用。

（一）成本管控是房地产企业提高获利能力的必要战略

有效地成本管控能够在保障房地产企业正常运转的基础上，节约成本，提高投入产出率。在新形势下，房地产企业想要实现前些年的辉煌时刻变得比较困难，现在整个市场越来越规范，竞争越来越激烈，价格越来越透明，要想在激烈的竞争市场中拼出成绩，成为同业中的翘楚，财务成本控制尤为重要。从财务管理角度出发，重视成本管理，监控成本支出，采取有效的成本管理方法降低企业融资成本、建设成本、营运成本等，提高企业的投入产出率。

（二）可以防范经营风险，保证房地产企业稳定发展

房地产企业在项目筹建期、建设期均面临着很多风险，从财务管理角度面临的风险主要是资金短缺、开发成本超控等方面，对于各环节工作的财务成本管理水平与房地产企业发展密切相关。通过对于财务成本管理的不断加强，能够帮助房地产企业做好对于各类成本的管控及规范，防范风险的发生，以为企业经营创造更有利的条件和环境，实现长效发展。

（三）房地产企业的特点决定了成本管控的必要性

由于房地产企业经营产品的特殊性，其开发周期长、资金需求大，在整个项目开发过程中，全要素、全过程的成本管控显得尤为重要。如果忽略了对于财务成本管理的推进，将会使得房地产企业在各个环节中各类成本问题频繁发生，导致企业开发成本、财务成本的增加，甚至是项目延期。因此，房地产企业成本管控工作极为重要，容不得对任何环节的忽视。

三、新形势下房地产企业成本管控的措施

（一）完善财务管理制度，树立全面预算管理理念

为了促进成本管理工作的开展，房地产企业首先健全有效地执行财务管理制度。成本管理属于财务管理工作的一部分，健全的财务管理制度可以为房企开展成本管控提供制度依据和保障。作为一种管理手段，全面预算管理广泛应用于各个方面工作。对于房地产企业来说，由于其所涉及的资金财力数额较大、人力物力需求较多，因此采用全面预算管理方式对于企业的成本进行控制，可以帮助房地产企业有效控制成本，减少成本浪费现象。

要实现全面预算管理以提高成本管控的效率，房地产企业需要做好以下工作：一是，成本预算的编制要合理。既能保证项目开发进度，又能最大限度地减少企业负担，并能够根据资金的合理安排减少企业融资金额；二是，明确责任，抓预算执行。编制的成本预算要落实到具体责任部门和责任人，明确权责范围，确保成本管理工作能够按照预算目标贯彻执行；三是，有必要建立责任中心，包括成本中心、投资中心，分别负责项目预算和财务预算的实施，以实现精细化的预算管理；四是，要做好对于成本预算执行情况的分析考核，对于成本支出超过预算目标的应该在考核中予以体现，以提升预算管理对各个责任中心的约束。

（二）研究和创新成本管理方法，高效运用财务手段

除了上述的全面预算管理方法，房地产企业还应该根据不同阶段成本、不同形式的成本，有针对性地研究相关成本管控方式，以采用最有效的措施手段来开展成本管控。

一是，在项目规划期，房地产企业要通过可行性分析、成本测算等来决定项目的资金需求以及融资计划等，并对相关财务成本支出做好预判，充分利用财务管理的现金流量法等专业模型来分析项目的获利能力。

二是，成本管控要向事前控制转移。房地产企业不仅要重视成本的会计核算，而是应该向成本控制转移，尤其是成本控制时间点的前移。企业可以使用标准成本法、作业成本法对项目建设中的物资消耗、人力成本等进行规划和监控，提前筹谋，而不是等成本支出已发生了再去管理控制。

三是，做好财务资金的管理。房地产企业资金管理是成本管理中的重要组成部分，为了节约资金，降低资金成本，企业应该定期收集各资金需求部门的需求计划，财务部门做好汇总和分析工作，并根据企业资金运转情况和项目进度情况合理配置资金并筹措资金。通过财务工作的有效开展，推动成本管控的效率。

（三）利用信息技术，搭建成本管控系统

为了提高财务成本管理的效率，房地产企业也应该紧跟发展步伐，利用信息技术构建平台，实现对于成本的实时监控和分析。

首先，房地产企业要建立自己的成本信息库，对于企业开发的各个项目的相关成本信息、指标情况进行收集，集合成有效的数据中心，为以后项目的开展提供决策参考。同时，通过财务系统或是单独搭建系统，实时监控每个项目在建设过程中的成本支出，是否超出预算目标等情况，严格控制成本，以便在出现问题时及时进行纠偏。

其次，房地产企业要重视项目的预结算工作，利用信息技术和数据共享平台构建自己的项目预结算体系。根据企业历史项目的预结算情况，设置相关指标，对每个开发项目工程的财务成本指标进行准确预测和深入分析，避免后期实际情况出现较大幅度地波动，造成房地产企业陷入被动。同时在项目竣工验收阶段，要对项目工程整个开发建设过程的成本情况进行准确结算，并分析与预算目标之间存在较大差距的原因，确保在项目中不存在舞弊和其他违法违规行为。房地产企业可以通过项目预结算体系，提高预测和分析的系统自动化，不仅提高成本管理的工作效率，也能够减少人为判断带来的失误。

（四）关注财务核算对房地产企业成本的影响

在实施营改增后，房地产企业的收入要缴纳增值税，其发生支出在规定范围内可以抵扣进项税，减少企业成本。因此，房地产企业要提高财务核算的准确性，帮助企业合理降低成本支出，提升效益。一方面要加强对工程物资的采购以及资产的管理和核算，根据工程需要合理安排采购时间和方式，对于可抵扣的项目要尽量取得专票以抵扣进项税，降低企业税负；另一方面，要做好税务核算和纳税筹划，由于土地增值税是房地产企业一项金额较大的支出，企业要配备专业的税务人员，制定合理的税务筹划方案，以减少企业税务成本，为成本管控做贡献。

此外，房地产企业应该加强对于合同的管理，拟定标准化合同，同时要保证所签合同条款的精准性，字斟句酌，避免因合同变更产生法律纠纷，不仅影响项目工程的进度，还会增加企业的开发成本和额外费用。

四、结语

成本管控在房地产企业的经营中发挥着非常重要的作用，但成本管控是一项复杂又艰巨的工作，房地产企业应该充分认识到成本管控的重要性，提高企业全员成本意识，深入分析考虑企业的实际情况和特点，制定贴合度高的成本管控方案，编制成本预算目标，并做好对于企业各个环节成本的监控和管理，最大限度地减少企业财务成本支出，提升效益。