郑至键 郑荣宝 徐嘉源 陈美招

摘   要：为了解房地产信托投资基金REITs领域的发展现状与研究热点，以Web of Science核心文献为数据源，借助可视化分析软件Citespace V对近二十年REITs领域的相关文献进行梳理和分析。研究发现：近年来REITs的研究文献呈现稳步增长的趋势，在科学领域方面以商业和经济、金融、城市研究、管理学等为主导方向;美国在发文频次和研究机构方面都位居榜首，且与大部分国家/地区都有直接或间接的合作关系，中国对于REITs的研究较晚，但近年来取得了较大突破;REITs的研究经历了萌芽、发展、成熟三个阶段，研究热点主要集中在其收益回报、与金融市场之间的关系、风险管控等方面。

关键词：REITs;Citespace;房地产投资信托基金;热点;知识图谱

一、引言

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs是国际上成熟的房地产投融资产品，是支持住房制度改革、推进住房租赁市场发展的重要工具之一。REITs诞生于20世纪60年代的美国，截至2017年全球规模已达1.84万亿美元。在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后在新加坡、香港市场迅速发展起来。REITs 在全球的蓬勃发展印证了REITs这一模式在发展商业物业中具有的优势，其可以说是一个发达、有效的金融市场的标志。REITs具有风险分散、收益较高和可持续性等优点，能满足中国巨大的不动产和基础设施的证券化需求。作为未来房地产金融的重点研究方向，国内外学者们对REITs进行了大量研究，但对该领域的国际研究现状、研究热点和前沿进行总结和归纳的文献较少，且在方法的选取上以文献综述为主，而以文献计量方法对研究文献进行系统性梳理和分析的文献较少。本研究通过Citespace分析REITs领域近二十年的研究现状，对研究热点进行探索和分析，从而为系统而高效地推进REITs在中国环境下的实施提供参考。

二、数据来源与研究方法

（一）数据来源

本研究所采用的数据来源于美国科学情报所（Institute for Scientific Information）出版的Web of Knowledge，数据库选择Web of Science核心合集，时间跨度为1998-2017年（有关REITs的核心文献最早出现在1998年），检索条件为“主题： （REITs） OR主题： （REIT） OR主题： （Real Estate Investment Trusts） OR主题： （Real Estate Investment Trust）” 为检索式进行检索，得到693篇论文。从文献的完整性和可参考性出发，选择ARTICLE，PROCEEDINGS PAPER和REVIEW三种文献类型，经过筛选后得到670篇论文，数据下载方式选择全纪录与引用的参考文献，文件格式选择纯文本。

（二）研究方法

本研究采用著名信息可视化专家陈超美博士基于Java语言研发的Citespace软件，通过绘制可视化图谱来展示REITs领域的研究现状、研究热点以及前沿趋势。首先对检索文献数量的概况进行分析，接着使用Citespace V，四次网络节点的选择分别为“Country（国家）”“Instituion（机构）”“Category（领域）”“Keyword（关键词）”，数据抽取对象为top30，阀值选择为（2，2，20），（4，3，20），（4，3，20）。

三、结果与分析

（一）相关研究文献概况

如图1所示，有关REITs的WOS核心文献出现在1998年，之后呈现出稳定增长的趋势，从2014年开始，文献数量有大幅度的上涨，2017年已经达到90篇，说明在全球范围内REITs越来越受到重视，研究成果逐年增多。文献引文数量年度分布如图2所示。由图2可知，截至2017年文献被引频次总计3221次，去除自引的施引文献后共计1961次;被引次数逐渐增长，在2017年达到639次，每年平均引用次数为161.05。中国从2005年开始出现REITs的研究文献，但数量较少，且被引频次在2011年之前都处于空白状态，说明中国对于REITs的研究起步较晚，目前还处于探索阶段，未来研究仍然有十分广阔的空间。

（二）研究国家和机构

通过对进行REITs研究的国家和机构生成可视化图谱，可以看出该领域的研究力量分布情况。在Citespace V软件中，网络节点选择“country”，结果如图3所示。其中共有22个节点，46条连线，圆形节点代表国家（地区），节点的大小代表发文数量，各节点之间的连线代表国家（地区）之间的合作。如图3和表1所示，REITs领域的研究力量来自多个国家和地区。从发文数量来看，美国是该领域发文数量最多的国家，达到306篇，占到了45.67%，其次为中国、澳大利亚、马来西亚、英国等。从中心性来看，美国的节点中心性最大，为1.21，由此可知美国在REITs领域的研究具有十分重要的作用。此外，图1的共现图谱显示出世界各国（地区）在REITs领域的研究合作较为集中，其中美国的节点与大多数国家（地区）节点都有连线，这表明美国与大部分国家（地区）都有直接或间接的合作关系。从发文突增性来看，中国在共现图谱中突现值最高，为8.71，其次是马来西亚、荷兰和澳大利亚，说明这些国家近年来在该领域的发文量取得了较大突破。

研究机构是推动某一领域进步和发展的重要力量。各研究机构（选择频数为前十的机构）如表1所示。National University of Singapore（新加坡国立大学）位于榜首，美国的University of Connecticut（康涅狄格大学）位居第二，且美国的研究机构占了前十名的50%，说明美国各研究机构在REITs领域具有举足轻重的作用。中国的Harbin Institute of Technology（哈尔滨工业大学）与美国的Mississippi State University（密西西比州立大學）并列第三，这也是中国在前十名中唯一上榜的机构，由此可见，中国研究机构的文献质量和影响力仍然有待提升。

（三）研究领域分析

选择节点“Category”进行信息挖掘与分析，可以明晰REITs所涉及的科学领域状况，排名前十的领域如图5所示。由图5的结果可知：REITs研究在科学领域方面以BUSINESS &ECONOMICS（商业和经济，565篇）、BUSINESS&FINANCE（商业和金融，420篇）、ECONOMICS（经济学，361篇）、URBAN STUDIES（城市研究，225篇）等为主导方向，涵盖MANAGEMENT（管理学）、COMPUTER SCIENCE（计算机科学）、ENGINEERING（工程学）、SOCIAL SCIENCES（社会科学）等研究领域。而中心性最高的节点出现在MANAGEMENT（管理学，0.61），说明在REITs的研究中，这个领域相对而言更加重要，相关学者针对不同问题进行了研究，如Anderson RI通过采用数据包络分析法（DEA）来衡量房地产投资信托基金（REITs）的技术效率和规模经济;Kim J对不同酒店房地产投资信托的风险回报和表现特征进行了比较，等等。

（四）研究热点及演进历程

研究热点是某一时期内，有内在联系的、数量相对较多的一组文献共同探讨的科学问题或专题。关键词是一篇文献的核心与精髓，是对主题的高度概括与凝练，其频次高低和中心性在一定程度上可以反映其内容的受关注度和所在研究领域的转折意义和枢纽作用。

1.高频关键词与节点中心性分析

选择节点“Keyword”进行关键词数据挖掘与分析，如图6所示，图中共有174个节点，374条连线，出现频次较高的关键词在一定程度上可以看作是该领域的研究热点。列举出频次排名前30的关键词，如表3所示。由表3可知，频次最高的关键词是reit（房地产投资信托基金），达到329次，这主要是因为检索词选用的就是REIT;位居第二位的是return（回报率，125次），说明REITs作为一种投资工具与回报率之间是紧密联系的，人们往往更关心投资基金所带来的收益和回报。此外，研究热点还包括performance（绩效）、market（市场）、real estate（房地产）、risk（风险）、stock return（股票收益）、capital structure（资本结构）、agency cost（代理成本）、finance（融资）等等，研究内容涉及多个维度和学科。从节点中心性来看，排名较高的有volatility（波动性，0.26），stock price（股价，0.21）、liquidity（流动性，0.19）、policy（政策，0.16）、ownership structure（产权结构，0.14）等等，说明这些节点在REITs领域研究热点演化过程中扮演着重要的角色，是学者们研究的重点。总体而言，近二十年来，国外对于REITs的研究主要集中在其收益回报、委托代理、风险管控、资本结构、融资模式以及与金融市场之间的关联性等方面。

2.阶段性研究热点分析

通过对REITs阶段性研究热点的分析，可以更好地了解REITs研究热点的演化路径。在2005年之前，虽然有出现REITs的相关文献，但是数量较少且研究较为分散，因此并未形成研究热点。随着时间的推移，学者们关注的焦点也在随之变化，从2005年之后按照时间动态可以将研究热点分为三个阶段，分别选取每个阶段频次较高的20个关键词，如表4所示。

2005～2008年为萌芽阶段。REITs开始进入学术界视野。主要的高频热点词包括“return（回报）”、“performance（绩效）”、“risk（风险）”、“volatility（波动性）”、“finance（融资）”等等，说明初始阶段学者们更加注重对REITs收益回报、波动性、融资模式以及风险等方面的研究。其中，“risk（风险）”的中心性最高。在REITs风险研究方面，学者们运用了理论分析和实证研究相结合的方法来分析REITs的风险特征，且通常将REITs风险与股票市场的风险进行对比。有学者认为，效率、流动性和收益变率是非系统风险的重要决定因素，而规模和资本则不是;有的则探讨了REITs和股市之间的流动性、回报和订单流的联系。在REITs收益方面，现有的研究主要包括其影响因素、评估方法和分配方式等等。在REITs的绩效方面，学者们主要从业绩表现、影响因素以及绩效评估三个方面来研究。从波动性方面来看，REITs作为一种有效的房地产投资工具，与股票和债券相比，其收益率较高，而波动性却较低，因而为房地产业的发展提供了良好的融资载体。

2009～2013年为发展阶段。这个阶段，“stock market（股市）”、“equity（股票）”、“financial crisis（金融危机）”、“cointegration”（协整）等成为了高频关键词，这主要是因为受到美国次贷危机的影响，学者们更加注重于REITs与金融市场之间的关系和比较研究。例如，Basse T等研究了金融危机时期美国REITs与股市之间的关系，结果发现在危机时期投资REITs的风险比股市要大，同时危机使金融资产之间的关系变得不稳定;Jian Zhou等以金融危机时期的9个主要国家的REITs股价波动数据为基础，运用三类计算方法测度了REITs的极端风险。学者们普遍认为，REITs的收益与股票市场或债券市场相关性较低，具有风险分散能力，收益相对而言更加稳定，因此可以有效发挥REITs在资本配置中的作用，如在资产配置组合中加入一定比例的REITs，从而提高整个投资组合的收益。此外，“liquidity（流动性）”是出现频次最多和中心性最高的词汇，REITs将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或流通，降低投资者门槛，具有较高的流动性。

2014～2017年为成熟阶段。在2014和2015年主要出现了“dynamics（动态）”、“idiosyncratic risk（非系统性风险）”、“leverage（杠杆）”、“portfolio（证券投资组合）”、“garch（自回归条件异方差模型）”等热点关键词，有的学者对REITs的投资组合问题进行研究，认为分散化的投资组合能够降低非系统性风险。有的学者运用GARCH模型，发现REITs风险的传递与股市之间具有一定的非对称性和动态相关性。从关键词的演变来看，可以看出学者们对REITs风险的研究趋势由定性描述向定量研究转变，由早期的风险特征和比较向风险评价与防控转变，尤其对非系统性风险的研究开始增多，为REITs投资者、资产管理者的风险管理和监管当局的监管政策提供定量的理论支持。之后，陆续出现“dividend policy（分红政策）”、“regime（制度）”、“scale（规模）”、“investor sentiment（投资者情绪）”等关键词，可以看出学者们对于REITs投资收益的研究在宏观和微观层面都有涉及。在这些关键词中，中心性最高的为“idiosyncratic risk”和“security”，說明这个时期REITs的非系统性风险以及安全性和保障程度尤其受到研究者的关注，具有一定的转折意义和枢纽作用。

四、结论

本文以REITs为研究对象，以Web of Science核心数据库中收录的文献为数据源，利用信息可视化分析工具CitespaceV对其进行分析，对所检索文献数量的概况、研究国家和机构、研究领域进行分析，并通过关键词共现分析以及阶段性研究热点分析，探索REITs研究领域的热点及其演化路径。由此得出以下结论：

第一，有关REITs的WOS核心文献最早出现在1998年，之后呈现出稳定增长的趋势，说明在全球范围内REITs越来越受到重视，研究成果逐年增多。中国从2005年开始出现REITs的研究文献，但数量较少，且被引频次在2011年之前都处于空白状态，说明中国对于REITs的研究起步较晚，目前还处于探索阶段，未来研究仍然有十分广阔的空间。

第二，REITs领域的研究力量来自多个国家和地区，美国是该领域发文频次最多的国家，且绝大部分的国家都与美国有直接或间接的合作关系。从中心性可知，美国和英国在REITs领域的研究具有十分重要的作用。从发文突增性来看，中国和马来西亚在该领域的文献贡献率具有较大的突破。研究机构方面，美国的研究机构占了前十名中的50%，说明美国的研究机构在REITs领域硕果累累。

第三，REITs研究在科学领域方面以商业和经济、金融、城市研究等为主导方向，涵盖管理学、计算机科学、社会科学等多个研究领域。而中心性最高的节点出现在管理学以及经济学，说明在REITs的研究中，这两个领域相对而言更加重要。

第四，通过关键词数据挖掘与分析，发现REITs的研究热点主要集中在其收益回报、委托代理、风险管控、资本结构、融资模式以及与金融市场之间的关联性等方面。另外，通过对REITs阶段性研究热点的分析，整体把握了REITs研究热点的演化路径。对于REITs的研究涉及多个方面和维度，初始阶段学者们的研究主要集中在对REITs收益回报、波动性、融资模式以及风险研究等方面，之后随着美国次贷危机的发生，使得全球主要金融市场出现了流动性不足的危机，这个阶段的学者们更加注重于对REITs流动性及其与金融市场之间的关系和比较研究。随着时间的推移，REITs风险的评价与防控、非系统性风险、安全性和保障程度逐渐受到学者们的关注和研究。此外，从研究趋势上来看，对REITs的研究由最先的定性研究不断向定量研究转变;以统计学原理为理论基础，并与实证研究相结合;由宏观层面向微观层面深入，具体到对信息不对称、规模、投资者情绪等方面的研究。

作为高比例分红、与股市债市相关性较低的长期投资工具，REITs市场的开发和建设对于深化金融改革、构建多层次的资本市场体系具有重要意义。在我国目前REITs推行较缓、数据较少的情况下，利用Citespace分析REITs领域已有研究，能明确研究现状，探索研究热点和趋势，从而为系统而高效地推进REITs在中国环境下的實施提供参考。当然，本研究存在一定的局限性，首先本研究仅选取Web ofScience核心数据库的文献作为数据来源，在未来的研究中可以对数据来源进行扩展;其次是本研究仅对外文数据库的文献进行研究，未来的研究可以结合国内数据库的文献进行分析和对比。

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Research Status and Hot Spot Analysis of REITs Based on CitespaceZheng Zhijian1，Zheng Rongbao1，Xu Jiayuan1，Chen Meizhao2（1School of Manafement Guangdong University Of Technology，Guangdong Guangzhou 5105202School of Public Administration Guangdong University of Foreign Studies ，Guangdong Guangzhou 510420）

Abstract：In order to understand the development status and research hotspots in the REITs（Real Estate Investment Trust）， the Web of Sciencecore literature is used as the data source，and the feasibility analysis software Citespace V is used to sort out the relevant literature for 20 years.In the field of science，business and economics， finance，urban research，and management are the directions;Research findings：The United States ranks first terms of frequency of publications and research institutions，and has direct or indirect coorperation with most countries or regions.China has a late study on REITs，but has made major breakthroughs in recent years.The research of REITs has experienced three stages： germination，development and maturity. The research hotspots mainly focus on its return income， the relationship with finacial markets， risk management and control etc.

Key words：REITs; Citespace;Real estate investment trust; hot spot ;knowledge map

责任编辑、校对：王兆华