潘晓莹

陕西金融资产管理股份有限公司 陕西西安 710021

REITS（Real Estate Investment Trusts），最初诞生于 20 世纪60年代的美国，即房地产投资信托基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。由于我国目前尚未推出严格意义上REITS的相关法律法规，目前在市场上发行的产品均系借助资产证券化工具作为载体进行，即REITS和ABS（或ABN）的结合，而且仅是部分符合了国外成熟市场REITs的产品标准，在交易结构、税负水平、运营方式、募集范围等方面与通常意义上的REITS存在一定差异，因此称其为类REITS产品。近年来，一批关于推进房地产行业资产证券化的政策密集出台，REITS正在成为房地产企业盘活存量、优化资本结构、降低资金成本、提升企业内在盈利模式的创新融资渠道[1]。

1 国内类REITS业务的产生发展情况

国内的类REITS产品是以商业地产产权和租金收益权为底层资产，以商业地产为抵押，将未来租金形成的应收账款注入资产池，具体做法一般是私募基金或者信托计划通过收购股份和向项目公司贷款持有和投资包含物业以及租金收益权的项目公司，项目公司以商业地产增值和租金收入作为还款来源，到期时，可选择通过REITs公开发行实现投资者退出，也可以通过原始权益人优先收购回注入项目公司的物业产权实现退出。

国内首单类REITs是2014年4月由中信证券作为原始权益人发行的“中信启航专项资产管理计划”。……