朱磊

【摘 要】公共租赁住房是我国目前住房保障的最重要环节，作为一项长期的惠民工程，公共租赁住房的使用状况和未来发展都备受瞩目。本文从布局定位、建筑设计、交通、环境、配套设施等多个角度，对山东省潍坊市市直系统已投入使用的公共租赁住房的现状进行调查研究，总结已有经验，分析存在的问题，供城市建设部门和管理部门在实践中参考，也为其他城市的公租房发展提供一定的借鉴。

【关键词】潍坊市;公共租赁住房;规划设计

中图分类号： F299.27文献标识码： A文章编号： 2095-2457（2019）31-0217-002

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2019.31.104

在全國大力发展公共租赁住房的起步阶段，“量”是各个城市关注的主要焦点，潍坊市也不例外。但在进入“十三五”之后，公共租赁住房的发展开始进入一个相对平稳的时期，除了“数量”的要求，“质量”也开始受到重视。潍坊市已经投入使用的公共租赁住房，使用状况如何，存在哪些问题，需要做哪些优化，都是潍坊市公租房面临的现实问题，也是推进下一步公共租赁住房建设和管理工作的基础。

1 潍坊市公共租赁住房的现状概况

截止到2019年8月，潍坊市目前已公示的市直公租房资源分布的小区有：锦绣樱园、居易家园、渤景湾、玉清嘉苑、金丰名苑、金都国际广场、银泉广场、中央生活城、朝阳锦园、江山帝景、凤凰山庄11个，分布在潍城区、奎文区、高新区，房源共计964套。目前配租工作正有条不紊地进行。

按照国家对于公租房的面积和租金的规定，潍坊市在结合目前实际情况的基础上，选择了尽量满足要求的小面积套型住宅作为公租房配租，并在租金上实行了较为低廉的收费标准。最低是渤景湾的1.36元/m2，最高的是锦绣樱园和居易家园的7.50元/m2，大多数户型的租金在3-5元/m2。

潍坊市各小区的公租房面积集中在50m2左右，其中最小的套型为金都国际广场的35.35m2套型，最大的为渤景湾的72.69m2的套型，较为符合公租房的面积要求。目前潍坊市的市直公租房基本都是采用政府采购的方式，并非是有针对性设计的公租房，所以套型的种类较为丰富，面积上差别也比较大。

2 潍坊市公共租赁住房的现状分析

2.1 潍坊市公租房的区位分析

潍坊市的市直公租房目前由11个住宅小区组成，其中潍城区2个，奎文区5个，高新区4个，基本可以分为西北、北部、东北、南部四大组团，基本覆盖了市区的范围，形成了较为完整的区位体系。

潍坊市公租房的东北组团由玉清嘉苑、金丰名苑、金都国际广场组成，共有公租房158套;北部组团由居易家园和江山帝景组成，共有公租房139套;南部组团由银泉广场和锦绣樱园组成，共有公租房198套;西北组团由渤景湾和朝阳锦园组成，共有公租房329套;另外市中心中央生活城有114套公租房，东南角凤凰山庄有公租房26套。

从数量上看，各区公租房的分布较为平均，基本能够满足各个区域的配租需要。但在西南方向和东南方向还缺少公租房的布局。另外潍坊市大量新入职和外来务工人员有在东部集中的趋势，这样东部的公租房的数量就略显不足。

2.2 潍坊市公租房的交通分析

公租房保障的是中低收入家庭和新入职及外来务工人员的住房需求，在就近安排配租的前提下，公共交通的可达性也较为重要。潍坊市的市区范围不是很大，这就为交通可达奠定了较好的基础，公租房的分布小区也没有非常偏远的，基本都在城市公交系统的覆盖范围以内。

衡量交通可达性的一个重要条件就是步行范围内（500米）内公共交通线路的数量。从实际调查情况来看，交通最为优越的是中央生活城和银泉广场，公共交通条件优越，公交线路在5条以上;江山帝景、朝阳锦园、渤景湾、锦绣樱园交通条件良好，拥有3-5条公交线路;居易家园、玉清嘉苑、金丰名苑、金都国际广场、凤凰山庄的交通条件较为一般，仅有1-2条公共交通线路。

除了公共交通线路的数量以外，还需要考虑的是进入市中心的时间成本。从区域位置和公共交通数量综合来看，南部组团和北部组团的交通优势略为明显，而东北和西北的两个组团稍显劣势，而交通条件最不利当属东南方向的凤凰山庄，地处偏远且公共交通的条件也不够充足，不过考虑到仅有26套公租房，对潍坊市公租房的整体交通可达性影响不大。

2.3 潍坊市公租房的生活服务分析

住宅区周边的商业、银行、餐饮、医疗、教育等各类和生活息息相关的公共服务资源对于居民的日常生活的保障显得尤为重要，公租房也不例外。

靠近市区的中央生活城、银泉广场、锦绣樱园优势较明显，不但商业网点密集，而且周边有较好的医疗和教育资源，为公租房的租户提供了很好的日常生活的资源，例如锦绣樱园小区对面即是奎文区樱桃园小学和幼儿园。东北组团的玉清嘉苑、金丰名苑、金都国际广场的周边商业网点数量多;在教育资源上，金丰名苑和金都国际广场幼儿园资源相对较好，但三个小区距附近小学的距离较远;另外在医疗保障方面也略显不足。北部的江山帝景各方面的资源也比较充足，在教育和医疗保障上都要优于更北部的居易家园。西北组团的渤景湾和朝阳锦园总体情况要略逊于东部的各个小区，朝阳锦园得益于周边小区的现有条件，各种服务配套较为齐全;渤景湾商业、教育、餐饮等资源都略显匮乏，但距八九医院较近，有大型的医疗资源。东南角的凤凰山庄的总体条件要差一些，好在小区内部提供了较为便利的生活网点，另外周边大型医疗服务也很出色。

2.4 潍坊市公租房的住区环境分析

住宅区的住区环境也是一个重要的考量对象，主要是包括小区绿化、活动场地、服务设施的配套。潍坊市的市直公租房目前并没有独立的公租房社区，都是传统住宅小区内政府采购的房源，所以住区环境基本由所在小区的设施水平所决定。

综合三方面来看，大型社区在住区环境方面有较大的优势，如江山帝景、中央生活城、渤景湾，金丰名苑各方面都比较出色;而小型社区相比之下要逊色很多，居易家园、朝阳锦园均属于这种情况。

2.5 潍坊市公租房的住宅套型分析

从套型组织方式上区分，基本可以分为内廊式和单元式两种。内廊式有助于节约公共交通面积，也比较适合小户型的组织，但在采光和通风上存在天然的缺陷。潍坊市的公租房基本是使用内廊式的方式，并且北向的居多，这样在使用中就会存在一定的问题，如果设备跟不上，室内的物理环境会受到影响。单元式住宅在小户型组织上没有优势，但采光通风会好一些，使用单元式的小区数量较少，如金丰名苑，居易家园。

由于受到面积的限制，潍坊市的公租房基本以一室一厅一厨一卫为主。很多都使用了类似公寓式的布局方式。对于30㎡至45㎡的户型来说，一室一厅甚至卧室起居合用都是比较正常的方案;但是对于50m2以上的户型，一室一廳的做法就略显粗糙，显然对于小户型的设计把握上有欠缺，缺乏足够的空间划分，使得面积没有得到充足的利用。如锦绣樱园的户型，设计上没有太大的差别，66m2的户型基本就是44m2户型的放大版。

相较而言，居易家园的小户型设计就显得专业了很多，在59m2和62m2的两种户型的设计上，都实现了两个卧室一个书房的三室一厅的设计，空间利用率提高了很多，成了潍坊市公租房套型设计中为数不多的亮点。

3 潍坊市公共租赁住房的主要问题

3.1 数量上略显不足

目前潍坊市市直公租房不足1000套，公租房的租赁年限一般是3年，这样一来首批租户还未退出，而市直公租房的房源基本已经枯竭。当然各区政府通过政企共建的方式也兴建了一批公租房作为补充，但公租房在整体数量上还是稍显不足。

3.2 总体布局不够全面

通过现状分析可以看出，目前在西南和东南方向还没有公租房的布局，未来需要在这两个方向进行补充。另外目前东部高新区新兴工业园区发展较快，新入职人员和外来务工人员增多，需要进一步充实东部公租房的数量。

3.3 套型设计不够合理

通过对现有公租房套型的分析可以看出，大多数公租房还没有针对性的设计，体现出适用性低，面积浪费大的劣势。下一步需要更加专业的设计，使得公租房的套型更加合理，功能更加紧凑，空间利用率提高。

3.4 室内部品亟待完善

按照住建部的指导意见，公租房应达到公寓一样的“拎包入住”的要求，室内部品应能满足基本生活的要求。这一点目前潍坊市的公租房差距较大，多数公租房的部品水准较低，甚至没有安置，这一点成为潍坊市公租房整体水准提高的障碍。

【参考文献】

[1]马光红，田一淋著.中国公共住房理论与实践研究[M]. 北京：中国建筑工业出版社，2010.

[2]文林峰.公共租赁住房的定位、意义和发展要点[J].城乡建设，2010，（12）.

[3]李晶.公租房建筑设计研究[D].北京建筑大学，2013.

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