林采宜

过去二十年，在经济高速增长的背景下，宽松的货币环境和信用环境为资产价格的暴涨带来充足的资金供给;进入商品房时代后，住房刚需、改善性需求及政策推动的棚改是房价上涨的需求端支撑。

展望未来，经济增速下行已是长期趋势。从人口结构变化、政策方向及资金供给角度来看，房地产市场整体暴涨现象将一去不复返。

自2018年起，发改委不再公布M2同比政府预期目标，并且对经济增速的预期从具体数值变为区间值。“保增长”已经不再是主要的政策目标，中国经济步入“存量时代”，对增长速度的追求让位于发展质量，增速下行成为长期趋势。作为周期之母，房地产已经不再负有推动经济增长的使命。

经济增速下行伴随居民可支配收入增速下滑，叠加高速增长的居民杠杆率，使得居民的购房意愿将有所下滑。长期来看，中国新增人口较少、老龄化加剧的趋势下，购房及换房需求相对前二十年有所下滑，同时前期城镇化、棚改已提前透支部分需求，未来房地产行业整体出现暴涨行情的概率较小。

在“房住不炒”的政策背景下，房价快速增长地区的限购、限价及部分地区银行上调房贷利率等措施抑制了对住房的投机性需求;境外举债、房地产信托等各种房地产企业融资渠道收紧，限制定向宽松的货币再次流入房地产市场。

无论企业还是居民个人，靠房地产躺着赚钱的时代已经终结。

随着中国资本市场逐渐开放，海外资金入市规模不断加大，机构投资者占比的持续增加促使资本市场投资行为趋向理性。

由于我国IPO制度的特殊性，资本市场退市机制形同虚设，加上个人投资者占比较高，市场很多时候被投机性情绪所驱动，估值波动相对较大。大部分人热衷于“从波动中赚钱”使得市场的投机性较强。

从流通市值占比来看，2007年至2019年，个人投资者的占比从76.7%降至40.9%，但个人投资者仍贡献了高达80%以上的交易量，高换手率后面的情绪化交易给中国资本市场创造了一些“一夜暴富”的投机性机会。

随着中国资本市场逐渐开放，海外资金入市规模不断加大，机构投资者占比的持续增加将促使资本市场投资行为趋向理性。同时随着注册制的推广，退市机制的逐渐完善，围绕并购重组，买壳卖壳的投机性收益预期将会降低，能够持续盈利的优质资产才能获得资金青睐。

“长期主义”将从投资理念轉变为投资实践，“一夜暴富”的机会也将因此大幅减少。

经济增速换挡时代，降低收益预期，减少投机行为，无论个人理财还是机构资产配置都应该转向“长期主义”，以稳定的长期收益作为资产管理的目标。