文/肖军

在房地产项目投资分析、项目可行性研究、银行开发贷项目评估及房地产投资咨询中，销售税费是项目总成本费用的重要组成部分，销售税费原为营业税及附加，2016年5月1日起改征为增值税及附加。营业税改征增值税后，根据纳税人类别（一般纳税人和小规模纳税人）、计税方法（一般计税方法与简易计税方法）及房地产项目开发涉及行业的不同，增值税的计税方式、适用税率或征收率也不相同，相对比较复杂。在房地产投资分析、项目评估等工作中，房地产项目增值税应如何进行处理？下文从几个方面对其进行梳理。

一、房地产项目成本费用的构成

房地产项目总成本费用即项目总投资，主要包括土地费用、前期费用、专业费用、市政配套费、建安工程费、管理费用、财务费用、营销费用、销售税费、其他费用、不可预见费等。销售税费原为营业税及附加（营业税率为5%），2016年5月1日起改征为增值税及附加。从当前房地产项目成本费用的大致构成来看（表1），近年来随着地价的快速上涨，多数项目的土地成本已占到项目总成本费用的50%-60%（甚至更高），建安成本约占25%，市政配套费约占10%。

二、增值税的计税规定

增值税有两类纳税人，一类是一般纳税人，另一类是小规模纳税人。前者要同时达到销售额符合标准和会计核算健全这两个条件，后者无需受此限制（如小微企业）。一般纳税人适用一般计税方法，小规模纳税人适用简易计税方法。一般来说，小规模纳税人的计税简易，税负较低，体现小规模纳税人税收从简、优惠的原则。……