文/李清

房价问题是关系国计民生的一个基本问题，它是经济社会发展状况的直观反映。中华人民共和国成立初期，国家实行统一规划、统一建设、统一分配的住房实物福利分配政策。改革开放后，在市场经济条件下，国家对住房制度进行市场化改革，房地产业逐渐发展。进入21世纪，房地产业步入了高速发展期，居民住房面积迅速增加，房屋性能不断提高，与此同时，不断上涨的房价也成为社会各界广泛关注的焦点。从2003年开始，国家多次对房地产业进行宏观调控，规范市场秩序，稳定住房价格，但由于我国地域差别大以及住房问题具有复杂性和艰巨性，国家“一刀切”式的调控作用不大，房价陷入“越调越涨”的怪圈，由此也引发了贫富差距逐渐拉大、社会矛盾加深等一系列社会问题。因此，深入系统地分析研究房价问题，使房价水平回归合理区间，对维持宏观经济的健康发展和居民的生活稳定均有重要意义。

一、住房和房价问题的历史回顾

（一）福利分配阶段（1949-1978）

中华人民共和国成立初期，我国实行高度集中的计划经济体制，在居住方面则采取福利化的低租金住房政策，国家对居民住房进行统一规划、建设和分配。当时全国城镇实行统一的房租标准，平均每平方米月租金为0.30元，[1]房租支出大约占到了居民工资收入的2%-3%。这一制度适合于当时的计划经济体制以及工业化快速发展的需求，同时有效解决了城镇居民的住房问题。

但随着人口的增加，这种制度的弊端也日渐明显。……