朱鹏

摘要：房地产行业在过去十几年时间里经历高速发展的黄金时期，地产公司规模得到不断壮大，在资产规模不断攀高的同时，过高的杠杆也给整体行业蒙上一丝阴霾。随着我国经济发展模式的转变，在防范金融系统风险的大背景下，政府通过对房地产行业不断调整，使得原有融资渠道步步收紧。市场的“凌冬将至”以及 “活下去”的口号更像是拉起了一场“现金为王”的变现大剧序幕。本文通过对国内REITs回顾，结合实际工作揭示其作用以及所面临的方式。

关键词：房地产信托基金;税收

一、REITs产生的背景及作用

REITs（房地产投资信托基金）是一种收益凭证，由专业房地产投资机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。对于投资者通过认购份额，享受其基金投资房产、物业带来的升值，另一方面REITs可以促进地产公司由重资产持有向轻资产运营的转型，赋予地产资产金融属性盘活商业地产。

二、REITs产品的类型

根据投资资产权属关系REITs可分为“过户型”和“抵押型类”。过户型REITs在本质上是一个“资产重组+资产证券化”的过程，本质是以包含基础物业的项目公司股权进行资产证券化，实现相关资产退出目的。相对于过户型产品的产品设计简单性。不存在过户问题，是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。由于抵押型产品不需要考虑资产重组和税务筹划问题，设计相对于过户型产品简单。……