王超

摘要：在“去库存”、“供给侧改革”、“互联网+经济”等主线调控方向影响下，在“互联网+房地产经济”的改革大潮促进下，房地产行业正面临一次彻底的改革，本文从房地产企业的资金来源入手分析，研究了房地产企业的金融杠杆结构及其次生风险的发生机理。本文认为，房地产企业的融资环境正在向着高效率、低成本的方向发展，但传统的商业房地产开发工作受到金融行业的影响正在收紧。房地产企业深入改革后，房地产开发的风险更小，住房价格将得到有效控制，房地产市场向着健康、高效的方向发展。

关键词：房地产企业;资金来源;金融杠杆结构;次生风险

近年来，我国房地产市场发生了巨大的变革。一方面，国家经济软着陆的大政策背景下，以及“去库存”、“供给侧改革”、“互联网+经济”等主线调控方向影响下，我国整体经济环境已经发生了微妙的变化。与此同时，国家针对房地产市场的调控政策也从最初的限购政策、最低首付比政策等，向着征集不动产税等减少持有激发存量的方向发展。虽然2014年央行批准了房地产企业债券的融资项目，2017年融创根据中央精神推出房屋租赁专项基金项目，给房地产企业带来了一定的资金来源，但是，房地产企业仍然需要对自身的金融杠杆结构和次生风险进行充分研究，才可以确保在当前房地产市场中让企业平稳有序发展。

一、中国上市房地产企业的资金来源

房地产企业的主要资金需求为项目运作资金，在2014年以前，房地产企业一般资金来源有以下四个方面：