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浅谈物流地产发展概况及品质提升措施

2019-10-21沈震

市场周刊·市场版 2019年38期
关键词:发展概况措施

摘 要:电商发展突飞猛进,近五年来线上零售额复合增长率42%,带动快递业务量连续三年增速超过50%,并推动物流地产的快速发展。而物流地产项目的品质提升活动能形成企业优良管理作风,也能培养有质量意识懂技术的管理团队,更能创造一定的经济效益。

关键词:发展概况;品质提升;措施

一、 物流地产发展概况

(一)市场格局

1. 外资物流地产(占有80%市场份额)

一超:GLP 3300万平方米,258个物流园区,行业标杆。

多强:安博,嘉民,盖世理。

2. 内资物流地产

主要有宇培、中储、平安、京东、菜鸟、苏宁等。

(二)促进仓储业发展的主要因素

内需消费增长、物流技术发展、电商业务发展。

(三)物流地产趋势

租金上涨、工业地价上涨、高端仓库依然紧缺。

(四)物流地产需求类型

电商、零售商、物流公司、消费品零售商。

(五)物流地产全国布局

1. 京津冀、环大湾区、长三角为首选布局城市。

2. 国家物流枢纽城市。

3. 重要的生产地及集散地也是布局重点。

二、 品质提升的目的

(一)形成企业优良的管理作风

1. 建立品质提升专项活动

在活动中,检查组针对各项目重要分项工程实体质量提出问题和建议,如何提高地脚螺栓预埋精度专项提升,以项目部、承包单位和监理单位成立QC小组,首先分析问题(可以采用鱼刺图法),针对问题制定具体改进措施,人员分工落实,及时检查措施落实效果,形成实测数据,最终进行综合、总结并推广,通过该活动能有效提高项目团队质量问题分析及解决能力,同时,也能给其他项目在后续实施提供优秀案例。

2. 要求项目部组织自查

项目组织和落实自查制度能有效提高质量管理水平,自查深入更能避免重大质量问题发生,也能在实施过程中发现设计图纸不完善和不足的地方。如轻钢结构第一个内开间吊装完成后,及时组织检查其位置是否正确,因其正确校正和设置支撑后,其余构件会在很大程度上自动调直和校直。发现问题,及时分析原因,改进钢柱和钢梁的吊装方法。

(二)培养有质量意识懂技术的管理团队

品质提升活动首先是企业领导层决策落实的具体体现,给企业管理层和合作单位熟悉质量规范、企业质量管理规定及质量标准创造了机会,更能给质量管理部门和现场实施人员在质量管理能力上得到提升。这些人以后必然也会把这种思想和习惯带到其他工程项目,从而影响更多的人和项目,起到“春种一粒粟,秋收万颗子”的作用。

(三)品质提升创造一定的经济效益

品质提升活动表面上看是投入加大了,但在保证质量后却节约了投入,总体成本并未提高反而有所降低。例如:物流项目月台挡土墙以往常规做法是混凝土挡墙外有抹灰和涂料,但在后期运营期间,抹灰层往往被货车碰损导致脱落,品质降低,运营投诉较多。采用先进的模板体系,挡墙达到清水混凝土的效果,墙面不用抹灰和涂料,缩短工期,减少了工程的直接费和后期维护费用,提升了园区整体观感。

三、 品质提升具体措施

(一)组织保障

设定完善而科学的部门——质量管理部,并建立一套自上而下的信息交流畅通、反馈及时有效的质量保证体系。

质量管理网络是由公司总经理领导,形成公司、专职部门(质量管理部)、项目公司(项目部)、合作单位三级联查联控机制。

(二)总部对项目的管控

对项目管控按照PDCA实施,可分为事前质量策划、明确目标、方案制定、过程检查和持续改进等,使部门对项目的管控能够实效、系统,做到“急项目之所急,想项目之所想”。实践证明,总部质量控制是项目品质提升巨大的促进力量。

(三)对各承包商的管理

根据项目体量大小、周期长短,如何确定合理承包形式、选择合格的分包商,对工程顺利进行至关重要。

每个年度对所有承包商的履约能力进行评价和排名,实现末位淘汰制和重大质量安全事故一票否决制。

(四)进行交底和培训

新开工的项目,在开工伊始就将项目工程质量管理纳入有序状态,总部质量管理部门就对项目进行交底和培训,如质量计划、品质提升计划编制、品质提升实施要点等。

(五)现场检查

1. 日常检查

每个月对重大项目和每季度对在建所有项目进行质量全面检查。重点围绕现场施工质量管理(土建工程、机电安装、装饰等实体)、工程样板制度落实、实体实测实量、观感质量、安全文明管理等方面开展检查。通过工程实体、进场物资、各类工程资料检查,比对工程实体与图纸、合同、规范的一致性、符合性,及时发现消除问题隐患,评价工程实体质量,反映项目管理团队的质量管理状况、项目承包商合同履约情况及监理管理情况。

2. 现场协助和指导

当公司有某一工程出现重大质量问题,比如近期双层坡道库二层楼面一次成型楼面平整度要求在3mm~2m以内,项目实施后发现难以完成。总部及时派人至该项目蹲点协助项目进行质量管理工作,并做全面质量诊断,帮助项目处理问题。

3. 交付前预检

在项目交付运营部门之前,质量部门可根据交付标准和验收标准对项目进行预检查,有效提升了后期交付运营部门好评率。

(六)内外部质量管理交流

1. 组织公司项目内部观摩学习。

2. 组织外部优秀项目观摩,比如普洛斯中国项目。

3. 搜集整理项目施工亮点,及时将好的方案、措施、工法或存在的问题传递到其他项目,组织召开项目亮点交流研讨会,共同进步。

(七)项目复盘

每一个项目的管理经验、施工经验和管理得失都是一笔宝贵的财富,每做完一个工程都有一个项目复盘。针对公司各个项目经常出现的质量问题,编制质量通病控制具体措施进行宣贯。

四、 结语

在品质提升的实施过程中,定制度、找规矩,形成了从严、从精、从细的管理作风,使过程控制要素落到实处,提高总部和项目现場管理人员创“过程精品”的意识,促进物流项目质量管理工作再上一个台阶。

作者简介:

沈震,苏宁置业集团有限公司。

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