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当代楼盘规划与开发策略思路初探

2019-10-20徐岳

砖瓦世界·下半月 2019年11期
关键词:楼盘规划

徐岳

摘 要:在对住宅区进行规划设计的过程中,相关设计者不仅要合理的采用规划和建设设计理论,让设计能够达到标准的美观度,同时还要在进行设计的过程中对楼盘开发策略要有一个清晰的思路,实现策略开发思路和规划工作的完全结合,这样一来才可以让项目达到理想的价值。

关键词:规划;开发策略思路;楼盘

若想对当代楼盘进行合理的开发,那么就要做好规划设计工作。不过相关工作者在进行设计的过程中,通常会脱离市场,沉浸在自己的理想世界当中。在市场经济的环境中,楼盘销售竞争越来越激烈,这也因此对规划设计工作提出了更高的要求。在楼盘开发期间,要创建出合理的策略思路,这样才能够确保开发工作的顺利进行,其中规划设计是把项目策划合理的落实到实质性工作当中的过程。

一、楼盘的规划建设一定要适度

营利是房地产开放商最为重要的目标,在征地建楼的思考中,传统的思维是获取的楼盘越大,那么就会提升规模效益。例如在楼盘的户型设计费用中,采用同一设计,能够节省一部分的设计经费,使得建筑企业可以获得理想的经济收益。但是,在对项目进行审批的时候,则要从城市、布局、发展等角度去规划每个楼盘的体量。

在对城市居民进行管理的过程中,尽管无需向对农村居民那样做到事无巨细,但是想要对多达几十万的居民进行完善的管理,只是依靠物管企业是不行的,就算它们再努力,在有些事情上也难免出现疏漏。从这个道理当中能够看出,楼盘就好比社区一样;要是企业进行适度的规划,那么社区也要规模适度。根据国内现在的城市管理水平来看,还不适合进行审批以及建立较大规模的楼盘,除了可以让开发商获得足够的经济收益,对于经济、社会、城市等方面的管理都不会起到太好的作用。

(一)从产业方面来分析楼盘的适度。在城市经济学当中,产业发展是第一性,而城市发展是第二性,根据这个原理,体量可以容纳多达万人的楼盘,而要是不规划到开发区,只是依靠较低的房价来增强购买力,那么一定会变成城市规划建设误区,难以建设成生气盎然的全新城区。

(二)从交通和日常生活方面进行分析楼盘的适度。数万的城市居民势必会给交通、供应等造成一定的矛盾。可以试想一下,在对城中村进行改造期间,具有很多的高层居民楼,如果这些住户平时只是骑自行车、电动车的话,那么就会发生交通堵塞的情况,要是有三层的居民是使用汽车出行,那么就会造成更加严重的拥堵情况。

二、楼盘的规划建设要配置公共资源

因为国内城市化建设通常优先考虑房地产行业,而对住宅区来讲,通常是在住户入住之后,有关的福利、文化等方面的服务还没有就位。举个例子,在一个楼盘当中,在住户只达到三分之一的时候,他们就要为孩子的上小学问题进行排队,但是即便这样也无法保证能够入学,这不仅不会让居民享受到福利政策,而且还会影响社会效率。

(一)要采用自上而下的立法。确保政府的有关部门要根据居民的数量在既定的时间当中配备充足的公共资源。当前,国内的立法中还没有根据人数和居民的居住时间来设定行政、救助、文化等方面的要求,从而导致这类服务并没有得到充足的投入,而且在分布上也不均匀。利用立法、把住户的入住人数当做政府配备公共资源的依据,这样一来不但能够让所使用的公共资源都可以得到使用,确保了公共资源投入的效率,让政府能够更好的对社区进行管理。而且还能够让提升居民的生活質量,让生活更加的便利,这样相关的福利也能够得到加强。

(二)要让建设、管理等方面的工作进行有效的配合,来一同提升公共资源配置和使用效率。就如同之前所提到的那样,要站在住户人数的角度来对公共资源进行配置。所以要依据楼盘的规划居民人数,开放商在建设的过程中要留有足够的开发公共服务所要用到的空间。而且,楼盘的物业服务商还要掌握业主的具体情况,然后按时把居民的具体信息上报给有关的部门,紧接着利用业务服务商所提供的资料,来让政府部门合理的投入公共资源,并要让业主委员会来监管公共资源的使用和投入,如此一来就能够在各方的合作下来加强公共资源的配置效果以及运用率。

三、“高开高走”的市场标杆式开发

在楼盘开发当中,“低开高走”是普遍的思路,除此之外,“高开高走”同样也是普遍被采用的开发思路。其是带有市场标杆性质的开发思路,比较适用于具有品牌实例的开发商,这对于提升经济收益具有非常大的帮助作用。而且,对于具备较高地段价值的项目,也能够利用建立市场标杆的方式来加强项目定位,这样就能做好项目开发工作。

我国目前利用“高开高走”的开发思路打造了非常多的建设项目。例如在一个项目当中,面临着非常大的噪音。如果利用传统的“低开高走”的思路,项目会由西向东进行开发,户型价格会由低走高。不过,开放商却利用楼盘优势,采用了从东向西的开发顺序,导致楼盘价格也呈现了“高开高走”的情况。而站在销售成交的角度进行分析,项目获得了理想的效果。而伴随楼盘价值和品牌价值的飙升,项目并未受到开发地段条件的影响而降低价格,而且销售反倒得到了提升,这充分展现出了项目的开发价值。

四、楼盘的规划要结合城市的宏观布局

在城市空间布局的多核模式里,城市可以由多种城区结合而成,但是在这其中一定要具有“功能区”,和以其为中心所具有的居民区、商业区等。不过,楼盘的规模就算非常大,也只能是居住区和商业区所构成的社区。社区只是城市的细胞,尤其是要指明的是,在一些二线城市当中,楼盘规划工作要做到谨小慎微。原因在于在这些城市当中,通常随意在空地上进行建设,如果规划效果好,那么就能够成为繁荣的新区,而要是效果不佳,就会影响城市布局的整体效果。

(一)楼盘要和产业聚集区相生相伴。在对城市空间进行布的过程中,多核模式比较的先进,主要是把产业聚集的功能区和商业区结合成能够独立的城区,而在这其中,能够让人们的生活更加的方便,这样一来就可以提升人们的生活品质。目前,开放商通常会因为低价的制约,只把一部分楼盘建立在郊区,房屋施工的成本看上去是减少了,不过房屋在通勤、时间等方面成本上会得到提升,这样就会影响到人们的生活质量。

(二)楼盘要体现和补充城市的功能。若想让城市具有竞争力,那么就要做好相关的设计和建设工作。根据规划可以全面的展现出城市的功能。所以城市的功能是否完善会直接影响到城市在将来的竞争力。

在一些大中型城市当中,若想让城市功能具备综合性,那么就一定要把一个城市当中的各类行政区进行划分,然后来承载各个城市功能。

根据城市经济学的原理,位于各个城市功能区的各种楼盘,在规划和建设工作上就要展现和补充城区所具有的城市功能,以及相关的特征。概括的讲,就是如果楼产位于金融服务区,那么就不能算作是保障性住房,而应属于高档楼盘;位于工业区的楼盘不能算作是高档楼盘,而位于商业区的楼盘才可以建立较多的商铺。

四、结语

对楼盘进行开发,要展现出其价值,这样才可以具有合理的开发思路,让项目体现出其应该具有的经济价值。而项目的核心价值主要包括区位、环境等方面的价值,而且各个地块的条件均有所不同,只有进行相关的调查,才能够掌握其所具有的价值,这样一来就能够做好对楼盘的规划和策划。

参考文献:

[1]汪晓霞. 改规划,楼盘“长高”多赚上亿元[N]. 新华日报,2012-09-19(A06).

[2]蒋成智.新交楼盘房型规划[J].建材与装修情报,2012(04):48-49.

[3]罗振韶.当代楼盘规划与开发策略思路初探[J].建筑设计管理,2011,28(06):67-68.

[4]吴静.“大型楼盘”规划建设的几点思考[J].全国商情(理论研究),2011(09):102-103.

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