摘 要 随着我国经济的快速发展，物业纠纷的数量逐年递增。本文对各种漏水情况对应的法律关系、责任主体及解决方式进行了列举、分析，以期能为处理房屋漏水引起的物业纠纷问题贡献绵薄之力。

关键词 物业纠纷 房屋漏水 住宅专项维修资金 物业服务费用

作者简介：陈梓，南华大学经济管理与法学学院2017级硕士研究生，研究方向：民商法。

中图分类号：D920.4                                                        文獻标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.09.145

近年来，业主以物业服务企业未及时处理房屋漏水问题为由拒交物业服务费的事例时有发生。此种行为不仅损害了物业服务企业的合法权益，也损害了按时交费业主的合法权益。长此以往，还将导致物业服务企业经营状况持续恶化，容易引发一系列的社会矛盾。要从根本上治理业主因房屋漏水问题而欠交物业费的行为，必须深入分析房屋漏水的各种原因、对应的法律关系以及负责维修的责任主体，综合施策 。

一、案例导读

某小区业主易先生因家中漏水，地板泡坏、墙面毁损，损失巨大，其多次向物业公司反馈房屋漏水情况，但物业公司均未采取任何维修措施。易先生以物业公司未能尽到应有的职能为由，拒交物业费。那么问题来了，易先生能否以物业公司未对其漏水房屋进行维修为由拒交物业费呢？对此，我们应分情况进行讨论。

常见的房屋漏水问题大致可分为外墙漏水和室内漏水两种情形。外墙漏水问题的解决（即房屋质量问题）又可根据是否超过房屋的质量保修日期分为两种情况。

二、 浅析住宅房屋漏水问题

（一）外墙漏水问题

1.处于建设工程保修期限内

《建设工程质量管理条例》第40条明确规定，在正常使用条件下，有防水要求的卫生间、房间及外墙面等建设工程的最低保修期限为5年。即，若业主与开发商未就质量保修日期另作约定，自业主交房之日（竣工合格验收之日）起计算，5年内如出现漏水情况，应由开发商负责维修。物业服务企业只能帮忙联系开发商，至于结果如何，物业服务企业无法保证，其也无权对开发商采取强制措施。

2.超出建设工程的保修期限

保修期内的外墙漏水问题可要求开发商进行处理，那超出保修期，该如何解决呢？为了解决这一问题，住宅专项维修资金制度应运而生。

顾名思义，住宅专项维修金，即是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。《物业管理条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业，或是与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，均应交纳专项维修资金。住宅专项维修资金制度设立的真正目的，在于既能及时有效地为业主的物业保值增值提供保障，体现物业管理服务的经济价值，又能随时化解因物业维修不及时而产生的业主与业主之间，以及业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷，减少社区不稳定因素 。因此，该项专用维修资金也被形象地比喻为住房地“养老金”，其对住房在建筑物全生命周期中的安全使用、各项建筑功能的正常发挥有着不可或缺的作用 。

《住宅专项维修资金管理办法》将“屋顶及户外墙面”纳入到住宅共用部位的范畴内，由此可知，若案例中易先生家的房屋系属于外墙漏水的情况，且并未与开发商就质量保修期限另作约定，那么在超出了建筑工程的一般保修期（5年）后，其便可以依据该《办法》第22、23条的规定申请启用住宅专项维修资金，作为修复房屋的维修经费。

（二）室内漏水问题

从某些角度来看，住宅属于消耗品，质量的损耗问题都是无法避免的。以案例中易先生家的房屋为例，如因易先生及家人对自用部位使用不当而造成室内漏水，或是装修时防水工程未处理到位，且已超出法定或约定的保修期的，则需要业主自行承担维修责任。但如若是同层或相邻楼层住户使用不当，致使其房屋出现漏水问题，则可能涉及到相邻权的问题，易先生则可根据致损原因与实际损失对侵权业主主张损害赔偿，或是其他民事责任。

三、 因房屋漏水问题引起物业纠纷的原因

（一）业主对相关法律关系的认识存在偏差

在实践中，很多业主对其与开发商、物业服务企业之间存在法律关系存在偏差，从而过于“依赖”物业服务企业。因而，当房屋在出现漏水等问题时，业主基于物业易找而开发商难寻、开发商气场较“强”而物业气场较“弱”等各类因素，多是第一时间联系物业服务企业，但并非所有工作人员都能解释清楚其与业主、开发商之间的法律关系，从而无法引导业主及时联系开发商解决问题。

再者，部分业主认为物业服务企业收取了物业服务费用，理当处理房屋漏水这类问题，因此，认为物业服务企业作出的：“业主与开发商之间的买卖合同关系和业主与物业服务企业之间的物业服务合同是两种不同的法律关系，根据合同的相对性，保修期内因房屋质量问题导致的漏水应通过与开发商协商或诉讼的手段予以维权” 等解释，实质是物业服务企业与开发商之间互相推诿责任的套话罢了。

（二）业主对物业服务合同约定的权利义务并不明确

已经建成并投入使用的各类房屋，及其与之相配套的设备、设施和场地被称之为“物业”。我国《物权法》规定，业主不得以放弃对建筑物专有部分以外的共有部分享有的权利，而不履行义务;第81条还对业主履行义务的方式作出了规定，即业主可以自行或委托物业服务企业或者其他管理人，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;对于委托物业服务企业或者其他管理人的业主，则应当按照合同的约定交纳相应的物业服务费用。