赵怡婷

城市中心地区的地下空间开发利用条件相比城市其他地区常常更为复杂和多样。本研究以北京市西城区为例，梳理提炼了城市中心地区地下空间开发利用的主要影响要素，并分别从供给、需求两个方面探索地下空间资源潜力的量化评价方法。研究基于详实的地下空间普测数据和勘测数据，从工程地质、水文地质、经济发展、社会需求、历史文化保护、生态资源条件等十二个方面，建立了系统化和量化评价模型，以期客观判断地块层面的地下空间资源开发潜力及需求，科学指导地下空间规划布局，为城市中心地区地下空间的规划编制与可持续利用提供有益参考。

一、转变传统工程思维，建立系统评价体系

随着城市的发展，地下空间功能不断丰富，地上地下空间之间的关系日趋紧密，地下空间日趋呈现为复杂的巨系统。城市中心地区作为城市功能多元、空间紧缺、人口密集、建设强度高的地区，其地下空间开发利用的影响要素更为复杂，传统“单一指标化”的粗略评估方法难以为继。本次研究转变传统思路，从系统化和量化研究视角，系统梳理地下空间开发利用的各类影响因素，建立地下空间开发潜力量化指标和综合评价模型，深入地块层面，探索地下空间开发潜力分布规律，科学指导全区地下空间资源的优化布局。

图1 地下空间开发潜力评价示意图

为了较为全面地体现各项因素对地下空间开发利用的实际影响，研究在掌握最新的宏观水文地质条件和地下空间普查数据的基础上，通过多样化渠道，对中微观层面的地质条件、城市规划、专项建设、社会经济需求等信息进行补充完善，以提高空间量化分析的精度和准确性。

表1 地下空间资源潜力影响要素及数据来源

二、地下空间影响要素分析

地下空间开发潜力主要受资源供给和需求两方面因素影响，结合西城区特点，地下空间资源供给影响因素主要包括水文地质条件、现状建设情况、历史保护要求、生态保护要求、用地产权情况等；需求方面主要包括人口分布、建设强度、轨道建设、重点地区建设、三大设施需求以及土地经济等。

1.供给影响要素分析

（1）工程地质

工程地质条件对地下空间建设的影响主要表现为不稳定工程地质条件及地质灾害因素引起的地下空间建设风险和成本的增加，地下空间建设应尽量避开地质沉降区、地震断裂带、地下水超采区以及工程地质不稳定区域等。

（2）水文地质

水文地质条件对地下空间建设的影响主要涉及地下水位及水流场分布两方面，地下水位越浅的地区地下空间抗浮压力及相应的建设成本将越高，另外地下空间建设深度不宜超过地下承压水顶板埋深，以有效保护地下承压水水质和水文环境稳定。地下大型线性工程不宜垂直地下水流方向建设，以避免造成两侧水压差和地质条件的不稳定。

（3）现状建设

现状地上建（构）筑物及其基础对地下空间资源的开发利用也有重要的制约作用。为了保证结构安全和使用安全，建（构）筑物基础周围一定范围内，尤其是其下部一定厚度内的地下空间资源不宜任意开发。

图2 建筑基础影响范围示意图

（4）历史保护

文物保护范围及建控地带、历史文化街区、文物埋藏区等历史保护地区的地下空间开发利用应遵守文物保护和历史文化名城名镇名村保护的相关要求，在充分论证的基础上审慎进行，不得影响文物本体及原有风貌。

（5）生态保护

绿地、水域是城市的重要生态空间，应对其地下空间开发利用的功能、规模、深度等提出严格的规划和控制要求，并禁止与生态保护功能不符合的地下空间建设或超规模建设。

（6）用地产权

城市中心地区的用地产权往往较为多样，既有市、区属用地，私产用地，也有一定比例的军产央产用地。城市地下空间利用应考虑对军产央产等产权用地的适当避让。

2.需求影响因素分析

（1）人流密度

人流及公共活动越密集的地区往往也是地下空间使用需求越大的地区。其中就业人口密度与地铁通勤人流分布对地下空间需求影响较为明显，且两者往往具有较强的相关性。

（2）建设强度

地下空间作为地上空间的重要补充，多集中于土地开发强度较高的地区，因此规划建筑高度及容积率越高的地区往往也是地下空间开发需求较大的地区。

（3）轨道建设

城市地下空间的发展多以地铁的建设为先导，地铁周边300～500米的地区是地下空间开发利用的重点区域，通过促进轨道站点与周边地下空间的一体化建设，能有效提升城市空间社会经济效益，补充完善城市公共服务功能。

（4）重点地区

城市中心地区往往以建成区为主，更新改造区和重点功能区是地下空间发展的重点地区。结合城市重点功能区和更新改造区建设促进地上地下空间的统筹布局与利用，将有效促进城市空间资源效益的提升，提升城市空间环境品质。

（5）三大设施

城市中心地区由于用地资源较为紧张，公共服务、交通市政、防灾等公共类设施的建设空间较为有限，这些设施可通过地下化，弥补空间资源的不足。

（6）土地价格

土地价格反映出用地资源的需求强度及经济开发动力。研究提取全区土地成交价格信息222条，通过空间定位和基础年份土地单价计算，得到全区地价较高的地区，这些地区的地下空间开发动力也较强。

三、地下空间开发潜力量化评价

通过综合梳理各项影响因素，研究对各项影响因素进行分级和量化赋值，评价等级越高代表该分项的地下空间开发潜力越好，相应的得分也越高。结合西城区特点，本研究采用高中低三个等级，分别赋值为1、0.5、0.2，并根据全区用地规划情况，对全区近3200个地块进行分项量化赋值。在此基础上，结合西城区建成环境特点，采用权重分析法对各项影响要素进行加权求和。鉴于西城区以建成环境为主的特点，现状建设条件较为均衡，地下空间开发潜力受生态地质、历史保护等限制因素和轨道建设、规划强度、重点地区等开发因素影响较为明显，因此研究适度提高相应因素权重，并通过加权求和最终确定各地块的地下空间利用潜力综合得分，地块的综合分值越高则该地块的地下空间开发潜力越大，总分为10分。

项目用地开发潜力评价公式为：

式中，P为综合潜力评价的总分值，Wi为评价因素权重，Vi为评价因素量化分值。

表2 地下空间利用潜力综合评价权重表

图3 影响因素量化评价示意图

图4 地下空间资源开发利用潜力综合评价图

通过综合各项因素的地下空间开发潜力量化评价，能够清晰地判断地下空间开发需求的总体分布情况。在同等水文地质条件下，建设强度越高的地区往往也是轨道建设密集、土地价格、人流密度较高的地区，其公共功能相对聚焦，地下空间建设需求和潜力往往越高。另外重点功能区与更新改造地区受政策因素影响较大，也是地下空间建设的重点地区。综合来看，地下空间开发潜力较大地区的空间分布具有一定的聚集特征，与城市整体空间建设导向具有较强的关联性，反映出地上地下空间之间的紧密联系。

四、结语

城市中心地区往往建设强度高、功能聚集，人口稠密，历史文化资源丰富，其地下空间建设需求较高、影响因素也较为复杂，本次研究改变“单一指标化”的地下空间需求评估模式，从生态地质、城市建设、社会经济等各个方面探索地下空间开发潜力的系统、量化评价方法，更加客观全面地判断地下空间开发潜力分布情况，研究尺度深入地块层面，对于城市中心地区地下空间资源的优化配置具有较强的参考意义。