常强

【摘 要】 城市土地经济问题涵盖广泛，在我看来包括土地理论问题、土地利用效率问题、土地市场和土地价格问题等。研究城市土地经济问题，对于城市土地的可持续发展和城市经济繁荣有重要意义，通过梳理城市土地经济问题的研究进展，以期推动更多的学者投身研究，丰富城市土地经济的理论和实践。

【关键词】 城市土地 土地价格 土地集约化利用 土地市场

随着我国城市经济的不断发展，城市土地经济理论已经成为经济和社会管理科学的重要内容。我们知道，土地经济问题涵盖广泛，包括诸如城市土地政策、土地市场、土地供求、土地开发经营等，但由于篇幅的原因，笔者只对其中几个具有代表性的问题（土地价格、土地集约化利用、土地市场）的研究进展进行了综合性的梳理，以期推动理论发展和实践进步。

一、土地价格

自上世纪 80 年代起，学者们对城市土地价格相关问题进行了大量的研究，研究范围相当广泛，并且不断深入。不同学者对土地价格认识的分歧，实际上源于对土地价值的理解角度不同，代表性的研究有：任克强，田树柏（1994）认为城市土地价格是土地租金的构成。王蔚（1996）认为土地价格是土地需求和土地供给的均衡。

（一）土地价格影响因素的定性研究。国内学者对城市地价的影响因素进行了系统、全面的论述，主要有杨继瑞（1994）、潘永强（1998）、陈程飞（2006）、王双超（2010）等。最近几年代表性的研究有：龙专方、李月娥（2006）从经济发展状况、银行利率、物价水平、储蓄、消费、投资水平、居民收入水平、购买力几个方面分析了经济因素对城市土地价格的影响。胡志奇（2007）改进了阿兰索城市地租分布模型，探讨适应我国城市地价分析的竞标租金函数形态，认为城市化的进一步发展会使得城市土地用途分布上的表现由单个城市的单核同心圆模型转变为连片城市的多核同心圆相互作用的模型，对地价上涨具有推动作用。

（二）土地价格影响因素的定量研究。对城市的单独研究 周刚华（2004）以杭州和绍兴的居住用地和商务用地为例，采用线性函数形式分别建立了对应的特征价格模型，并对两个城市同一用途土地价格的不同影响因素进行了比较分析。同样使用特征价格模型进行研究的还有刘洪彬（2007）和祖明（2008）。李信儒，马超群（2009）运用数学模型分析了地价与容积率之间是非线性关系，并且以长沙市二级商业用地为样本，通过实证分析验证了这一关系。金文广（2008）和刘辉（2010）分别以呼和浩特市和上海市为例，采用主成分分析法对不同辖区、同利用类型的土地价格进行了分类研究。于文标，杜燕，宋玉丽（2010）使用灰色相关分析法对北京市 2002 年到 2006 年的相关数据进行分析，发现土地成交价增长一方面是由真实的市场供需状况决定的，另一方面源于开放商竞买土地时对未来房价的心理预期。

二、城市土地集约利用

城市土地集约利用主要是研究城市土地开发和利用强度的合理程度，侧重于城市土地利用的挖掘。综合前人的城市土地集约利用的研究，目前我国学者对于这方面的研究主要有以下几个方向：

（一）城市土地集约利用的评价指标与方法。对于土地利用集约度的评价，目前我国学者普遍认为由于城市土地利用自身的特殊性，不同城市的自然、经济条件不一，因而土地利用的节约程度也不同，因此没有一个“放之四海而皆准”的评价指标体系。在评价指标体系的建立方面，一般从城市土地集约利用的内涵出发进行建立，即根据土地集约利用的投产关系与经济、社会、生态效益来构建。

在宏观区域研究中，多数学者根据城市土地集约利用所涉及的投入、产出及效益方面来构建指标体系，且普遍关注土地利用的生态效益。在中观层面，地市一级土地集约利用的评价指标体系的构建则更有不同城市的特点，一部分学者除考虑一般投入、产出及效益方面外，还考虑用地布局的合理性、土地利用的社会效益、土地结构潜力或土地集约利用的可持续性。微观层面的乡镇、区的指标体系中，薛俊菲加入了人口承载力指标及指标建筑规划指标，宋吉涛则加入了土地管理指标，刘晓丽则按照建设资源节约型社会的要求来建立指标体系。在指标体系权系数赋值方面，多数学者利用 AHP 模型（ 层次分析法） 或将其与特尔菲法相结合确定指标权重，还有部分学者利用模糊数学方法，另有部分学者则利用信息熵来为指标赋权重。

（二）城市土地集约利用驱动因素分析。在土地集约利用评价之后，不少学者会进一步结合当地实情，进行一定的驱动因子分析，但目前对于驱动因子尚未形成系统化的研究。目前大部分学者认为土地集约利用的驱动因子除经济因素、城市化因素、自然因素之外，还包括政策因素、区位因素与技术因素。另有部分研究认为城市土地集约利用还受到区域土地利用规划绩效、区域城镇化与产业集群的发展情况影响。

三、城市土地市场供需机制

（一）市场供给角度研究市场供需机制。出让方式和市场供给：在土地市场运作中，出让方式不同，市场遵循的供需机制也是不一样的。严金海（2006）认为，土地的协议出让政府垄断了土地供给，但因为交易时只存在一个需求者，因而可看作是一种双边垄断市场，协议地价的高低取决于双方的动机和讨价还价的能力。肖宇宁（2006）着重从供给方面进行阐述，他认为由于土地一级市场增量土地供给方式具有多样性、存量土地供应存在分散性，造成了城市土地市场运作不规范现象，由此也影响到土地市场供需机制的运作。对征地过程中出现的诸多问题，高山平（2005）提出了在农用地入市过程中，对新征用土地的市场应该实行“供需对接”的观点，即在保障农民的流转权得到保障的前提下，让农户与土地需求者面对面商谈土地转让价格等问题

出让范围和市场供给：在新农村问题引起全社会广泛关注前，人们普遍把土地市场出让客体界定为城市经营性用地。乔荣锋和高进云等（2005）认为城市里出让土地供应的来源主要是城市土地的存量和储备量。他们设计了一个只牵涉土地存量和储备量的供地模型，认为在平衡的供地模型下，随着供地时期的推移，城市土地存量和储备量受初期土地存量和储备量的影响而发生的变动幅度越来越小，同时土地供给量将主要由征地水平决定;反之，初期变量引起的波动越来越大，从而会影响供需平衡。对城市里供地的范围丛屹（1999）也进行了研究，他認为城市存量土地并没能进入市场流通，造成了城市土地市场需求只能靠大量征用城市周围农村土地（耕地）来满足的现状，一定程度上导致了城市土地供需不平衡，促使城市地价的攀升

（二）市场需求角度研究市场供需机制。从工业及零售产业发展角度看，谢忠镖和邹发英（2005）提出促使零售业用地的市场供需平衡得以实现的途径是“以需定供”。他们指出市场供需平衡包括总量平衡和结构平衡两个方面。因为影响总量平衡的因素很多，所以零售商业物业市场中的供给和需求总是从一个均衡点到另一个均衡点;土地结构均衡是通过供给结构和需求结构的平衡来实现的。他们根据因素和均衡之间的关系建立模型，用指标具体说明结构均衡的状态，提出了控制市場供给的途径。

从土地供应与房地产市场发展来看，土地供应方式对房地产市场影响研究的成果大多都肯定了招拍挂出让方式在促进产业发展方面的积极作用。例如刘红瑛和吴淑莲（2006）认为土地市场供应的垄断性是由于房地产市场的外部性、易受经济波动影响、信息不对称以及土地产权不明决定的。因此要调整房地产市场，必然要对土地需求量进行分析测定，先期做出土地供应计划。此外，房地产用地供应必须走市场化道路，以避免土地市场持续混乱，不平等交易甚至寻租行为。

四、总结及未来研究的方向

综上所述，我国学者对土地经济问题的研究涉及多个方面，并取得了一定进展，本文主要总结了土地价格影响因素、土地集约化利用评价体系、土地市场供求的相关研究。在这些领域还有很多问题值得深入研究，如在土地价格中对一级和二级市场价格的区分研究、商业和工业用地价格影响因素的实证研究、引入空间特征考虑后出现的空间自相关问题等。

今后对城市土地经济问题的研究，理论和实践上都应该注意联系我国具体国情和土地市场的实际情况，不能照搬西方的理论和方法。应该针对我国城市土地市场的特点形进行深入分析，形成完整统一的理论体系，以指导实际工作。同时注意与其他学科结合，借鉴城市经济学和地理学相关的研究方法，对土地经济性影响因素进行综合性、系统性的研究，为城市规划和土地市场管理提供参考依据。

【参考文献】

[1] 任克东，田树柏.试论城市土地价格的几个理论问题[J].现代城市研究，1994，04.

[2] 王蔚.从土地价格的形成看土地价格的评估[J].中国房地产，1996，12，总第 192 期.

[3] 杨继瑞.影响城市地价的因素体系探析[J].城市规划汇刊，1994，5.

[4] 潘永强.影响土地价格的因素分析[J].当代经济研究，1998 年增刊.

[5] 陈程飞，江峥，梁国团，陆卫星，冯娴慧.城市土地价格的影响因素[J].山东建材，2006，4.

[6] 王双超.郑州市土地价格预测研究[D].河南大学，2010.

[7] 龙专方，李月娥.试论经济对城市土地价格的影响[J].湖南省社会主义学院学报，2006 年第 6 期，总第 34 期.

[8] 胡志奇.发达地区城市化对于土地价格上涨的经济学分析[J].科技咨询导报，2007，30.

[9] 周刚华.城市土地价格的微观影响因素及其实证研究[D]，浙江大学，2004.