摘要：作为具有中长期性和稳定性的产业，房地产业一般具有投资周期长、投资数额据大等特点，因此发生信货风险的概率很高。因此，为了控制商业银行房地产信货风险的发生，需要商业银行和房地产开发企业与政府配合，严格执行相关的法律法规，最大程度上限制风险的发生。但是由于公民缺乏信用意识、相关的法律法规并不完善，导致风险加剧。

关键词：信用货款;货款风险;商业银行

一、商业银行房地产信用贷款风险管理概述

（一）商业银行房地产信用贷款的分类

1.个人住房贷款

个人住房贷款是指商业银行向房地产投资者以及购房者发放的以还款为目的的贷款，同时购房者和投资者必须提供一定的担保。当贷款人不可以按期归还本息，银行有权对其抵押物进行处置，或者由担保人承担相关损失。目前，商业银行对借款人的资质审核还不够严格，通常只是审核借款人的信用、收入、是否完全行为能力自然人等问题，因此信贷风险也是常有发生。

2.房地产开发贷款

房地产开发贷款是指当房地产开发商由于资金不足不能将房地产开发活动继续的时候，商业银行提供有偿的贷款，而且此类贷款可以说是商业银行收入的主要来源，因此受到了广泛关注。

（二）商业银行房地产信用贷款风险概述

1.商业银行房地产信用贷款风险概念

商业银行房地产信贷风险是指商业银行发放给房地产开发企业或者个人的房地产贷款因个别原因不能得到及时收回而造成的一定损失的可能性。按照协议规定，借款者需在规定时间内如数归还本息，如若不能，则出现了商业银行的房地产信贷风险。其中的原因可能是突发原因，也可能是一些不可控的原因。

2.商业银行房地产信用贷款风险的种类

根据《巴塞尔资本协议Ⅲ》，我国商业银行面临的房地产信贷风险主要为市场风险、操作风险、利率风险、法律风险、声誉风险以及流动性风险。《巴塞尔资本协议Ⅲ》的三个框架理论支柱是最低资本要求：最低资本充足率、监管部门的监督检查;保证各商业银行建立健全的内部评估机制，最大限度预防信贷风险的发生以及市场约束;建立健全的商业银行信息披露制度，有利于所有市场的参与者估计银行的风险状况与自身的清偿能力。

二、我国商业银行房地产信用贷款风险控制现状

（一）贷款前审查

目前.我国商业银行进行贷款资质的审查主要依赖这一步骤，通常这一审查也是最严格的。当贷款人向商业银行申请贷款时，商业银行会对借款人的收入、信用、资产、收入来源等自省仔细的核查，然后确定贷款额度，如果审核不合格，直接不予放贷，如果合格，进行贷款中审核。

（二）贷款中审核

依据贷前审核的基础对贷款人进行进一步的调查、合适，分析贷款公司的公司报表、经营状况、发展预期等;同时对于个体借款人，会审核并且核实借款人的背景、收入、收入来源、信用程度、抵押物核实、估价等，进行贷款额度的确定，确保该笔贷款在风险承受范围之内，并且确定借款人有能力进行还款。

（三）贷款后管理

首先，商业银行房贷后应及时对房贷信息进行存档管理，并妥善保存;其次，要对贷款单位或个人再次进行定时的财务检查，及时核算抵押物价值、贷款人偿还能力等，做到信贷风险的预防;再次，如果贷款人提出延长还贷时间，商业银行也要及时对贷款人资质进行重新审核，防止信贷风险的出现;最后，对长期拖欠的贷款以及涉及不良贷款的贷款人要进行及时催收，尽可能减少损失。

三、商业银行个人住房贷款信用风险管理存在的问题

（一）评估方法不够全面、客观

目前我国信用风险评估采用的是信用评分法，根据借款人历史的信誉数据记录，对借款人的征信情况进行评估，也就是通过既定的评价标准将借款人的各项条件指标带入，得出借款人的综合信用得分，根据得分划分等级来决定是否向其提供贷款。其中征信数据，一方面，来自信用管理局所收集的借款者过去的相关信息，这占75%的比重，另一方面，来自借款人向银行申请贷款时所填写的数据，包括财产、婚姻、职业等情况，这占25%的比重。从各项微观指标来评价借款者的信用情况，总共基准分为850分，然后根据各项指标扣除减分项，最后得出客户的信用分数。银行根据客户的最终得分，还有自身的风险偏好等因素来决定是否发放贷款。但在此种评估方法中指标与指标占比的确定缺少科学依据，往往是银行内部根据人民银行标准及自身内部的评估管理水平建立起来的，这种过度依赖专家经验确定指标与权重，影响了评估体系的系统性，所以在缺少科学论证的前提下，必然会导致评价的不准确。

（二）个人征信体系不完善

我国征信系统开始比较晚，1993年，我国在上海开始投入使用上海联合征信系统，1997年，中国人民银行联合全国各商业银行一起建立了“企业信贷登记咨询系统”，到了2002年实现全国联网查询，而2006年1月才开始运行个人信用信息数据库。由于个人信用信息的采集记录开始较晚，个人征信系统目前只记录了个人在金融机构的信用信息，未将公共事业缴费、纳税、交通违法等信息包括在内，也未对征信记录里的借款人基本信息加以核实。

（三）银行内部信用风险意识薄弱

商业银行内没有很强的信用风险防范意识，也没有对员工这方面加强教育，导致银行职员普遍都不能充分认识到风险的存在。主要体现在以下几个方面。首先，许多银行在考核员工时只重视个人业绩，致使员工在追求业绩数量的时候，往往忽略了业务质量，没有深入的對借款者的借款意图和信用风险进行审查，盲目办理贷款业务，导致出现了很多“假按揭”的行为。现阶段我国有80%的个人住房不良贷款都是来源于虚假贷款，截至2013年，“假按揭”致使银行损失高达数十亿元。其次，银行不能客观对待眼前利益与长远收益，过度追求眼前利益而忽略对风险的管理。如我国银行曾试图采用分母策略即扩大贷款额度来降低不良贷款率，这种冒险的方法很可能会继续加大不良贷款的规模。

四、我国商业银行个人住房贷款信用风险防范建议

（一）加强征信机构建设，推进信用信息共享

完整、真实的个人信用信息能够对于客户的信用等级做出更加准确的判断，从而能够有效降低信用风险发生的概率。而这种完整真实的信息不仅只是来源于金融机构，也包括来自税务、司法等部门的信用信息。另外，个人的日常消费信息也必不可少，这就需要有专门的征信机构来收集整理个人在日常消费中的信用状况。商业银行只有将来自金融机构、政府部门还有个人日常消费信息汇集在一起才能使得个人信用信息完整真实，然后根据这些信息来决定是否发放贷款。而征信机构的设立模式有两种：一种，由中央银行统一设立，另一种，由私人建立，目前为主导的则是前者。但客户的信用信息不仅仅局限于金融机构范围内，日常的消费也应列人监管范围，此时若单单只依靠金融机构的信用信息明显监管范围过于狭窄，尽管金融机构想要了解顾客在其他方面的信用状况也显得力不从心，所以此时专门的私人征信机构可以弥补征信不足的情况，私人征信机构可以专门从事顾客日常消费信用的调查，当商业银行需要顾客其他方面的信用信息时就可以通过这些私人机构获得。专门征信机构的设立使得个人信用檔案更加完善全面，也会使得信用评估更加准确。

（二）完善社会住房保障体系

我国目前实行以廉租住房为主的住房保障体系，资金和房源的不足导致了廉租房制度进程缓慢.但最终原因还是由于该项制度背离了地方政府的目标，得不到地方政府重视。由于政府需要补贴廉租住房的建设，而政府很大一部分收入来源则是转让土地给商业性住房开发商，一旦土地用作廉租住房建设，那么政府的这部分收入将大大减少。所以，为了推动廉租房建设，应该将此项任务列人考核地方官员的标准之中，这样可以起到激励政府官员的作用。另外，资金来源渠道应以政府财政支出为主，其他渠道为辅，比如可以从土地出让净收益中划出一部分作为廉租房建设的专项资金。另外，除新建住房外，政府也可以低价收购市场中的存量住房，将其改造为廉租房出租给需要的家庭。

（三）实行约束与激励机制，提高银行职员的风险意识

有些贷款的信用风险完全可以避免，但由于我国的商业银行对员工的约束与激励机制不够，使得银行职员并不重视对贷款信用风险的防范，或者即便出现了风险也不加以控制，任由发展。因此，银行内部应建立一套有效的考核机制，不管是对贷款的审批者还是上层管理者，只要出现问题就要追究到个人。而对于采取防范和补救措施使得银行免遭减小损失的员工，可以给予奖励。比如给予公开表扬的精神奖励或适当的物质奖励。另外，员工的业务素质和知识水平也不容忽视，要时常进行学习培训，加强他们的业务能力、法律意识等综合素质，以知识和意识来降低风险的发生，让他们明白自身的业务决定直接关系到风险的存在与否和风险的大小。

五、总结

最近数年，个人住房贷款业务伴随着房地产的发展而在商业银行业务中占据着越来越重要的地位，虽然相比较其他贷款业务其违约率较低，但随着该业务的迅速发展、贷款规模的急剧增加，个人住房贷款不良贷款金额也越来越大，这就要求商业银行要不断提高风险意识，特别是信用风险，利用科学的管理方法来降低风险的发生，学习外国先进经验来提高信用风险管理水平，意识到在管理中的不足，将风险管理落到实处。本文论述了国内商业银行个人住房贷款业务的总体状况，说明了银行要切实加强个人住房贷款信用风险防范的必要性，指出了其在信用风险管理上的缺陷并提出一些建议，希望商业银行能够结合自身特点建立有效的风险管理机制。

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作者简介：

刘通，中国社会科学院研究生院，北京。