房地产公司投融资管理刍议

2019-08-30黄海莹

财经界·上旬刊 2019年8期

黄海莹

摘要：当前，房地产企业纷纷作出了“去地产化”的重大举措，业务的多元化对公司的投融资管理提出了更高的要求。本文将在概述当下房地产公司投融资管理的现状及问题的基础上，有针对性地提出优化提升的措施建议，以期能够对房地产公司当下的投融资困境有所启发。

关键词：房地产投融资管理

一、引言

当前，房地产公司的未来发展更多的倾向于通过黄金时期积累的资本来进行多元化的扩张，不仅仅是业务层面的多元化，同时也是管理方式和管理理念的多元化。“去地產化”是近年来我国大型房地产企业的重要举措之一，意在通过其集团业务多元化来降低地产市场增长乏力带来的不利影响，同时也是规避市场风险和竞争风险重要举措。随着业务多元化的推进，房地产公司或者集团的投资管理逐渐处于一个十分关键的地位。其自身的投融资管理和控制能力在一定程度上直接决定了多元化的成功与否。

对于投融资管理来说，是相互联系但又相互区别的两个方面：投资管理和融资管理。投资管理意在通过投资分析来支撑投资决策和管理行为，融资管理意在通过融资保证来为所投资的项目奠定坚实的基础。

二、房地产公司投融资管理现状及问题分析

（一）房地产公司投资决策机制不健全，投资分析决策能力发展不足

在一定程度上，公司对于拟投资项目的投资决策是关系到投资成功与否的关键因素。但是就目前的现状来看，众多的房地产企业虽然也在积极的开展投资活动，但是就基础的投资分析决策工作还存在不到位的问题。例如无论是对于何等规模的房地产公司，其在投资决策过程中由于机制体制的不健全，往往可能会出现决策顺序倒置的现象。所谓决策顺序倒置，主要是指在没有经过基础的分析的情况下，由于老板一言堂的存在，使得出现在已经作出了投资的决策的基础上才进行相应的分析，这种分析必然是没有意义的。同时从另外一个方面来说，部分房地产企业的投资决策能力稍显不足，这既可能是人才队伍的基本素质相对不高造成的，同时也可能是决策流程和机制不健全导致的效果和效率达不到预期。

（二）房地产公司融资体制不健全，融资渠道单一，融资产品类型单一

对于房地产公司的融资来说，其具有十分关键的作用，这不仅仅是由于房地产项目的周期长、资金需求量大等特性导致的，同时也是由于当下众多的项目投资数额门槛较高，特别是跨行业投资门槛更高导致的，没有足够的资本作为支撑，房地产公司的多元化投资活动将会受到极大的阻碍。况且，房地产公司历来面临着的融资渠道单一，过分依赖银行等老问题依然没有得到解决。尽管我国金融市场的市场化发展为房地产公司带来了更多的融资工具的选择，但是就目前的应用现状来看，仅仅是大型房地产公司能够有实力运用这些相对创新的工具，绝大多数房地产公司融资渠道和方式仍然离不开银行和传统的贷款。

（三）房地产公司投资管理和融资管理联系不足，没有形成合力优势

对于房地产公司的投资管理和融资管理来说，具有相当密切的关联。但是众多的房地产公司却没有在具体的管理过程中将二者有机的结合起来。具体来说主要体现在三个方面：第一，没有将投资管理和融资管理的规划结合起来，造成资金的期限错配，进而导致项目的滞后或者资金占用成本的上升;第二，没有将投资管理和融资管理的过程结合起来，其具有相关性，但是管理过程却是分割的，造成了总体的管理成本上升，管理效率下降;第三，没有将投资管理和融资管理中的风险控制相结合。投资和融资的风险爆发往往是联动影响的，二者风险控制的结合才能更好的规避和管理风险。

三、房地产公司优化提升投融资管理的措施建议

（一）健全房地产公司的投资决策机制，提升投资分析决策能力

对于房地产公司优化和提升自身的投资管理能力和效果，首要的是要健全的投资决策机制以及提升投资分析决策的能力。对于机制的健全，主要是要通过对历史决策经验教训的总结以及先进理论理念的贯彻落实。其实，对于我国的众多房地产企业来说，在其现代管理理念和制度不健全的情况下，做好公司治理机制的完善才是最为基础的。比如要通过制度建设和治理结构设计来破除由于“人治”而带来的“一言堂”现象，只有在这种现象得到根本扭转的情况下，公司的投资决策机制完善才能实现根本上和实质上的突破。对于投资分析决策能力的提升来说，其主要是要着眼于人才引进和培养、决策系统工具的引入以及决策方式的创新等等方面。

（二）健全房地产公司的融资体制，拓展融资渠道，丰富融资工具应用

对于房地产公司的融资管理来说，其首要的也是要健全自身的融资体制，逐步建立起审慎、多元化的融资机制。针对房地产公司传统层面上的融资管理问题，还是建议房地产企业要着力拓展自身的融资渠道，这是十分关键的措施之一。在我国金融市场发展不够成熟的条件下，对于多数房地产企业还是有诸如银行贷款、项目融资、上市融资、资产证券化、发债等多种类型的融资渠道，避免过度的依赖于传统的银行贷款，造成不必要的融资风险。同时，对于某一些实力较小、获得其他融资渠道难度较大的房地产公司来说，首先企业多元化的行为本身就应该是审慎的，应该量力而行，做好风险控制和管理，同时，这类公司在寻求多元化的过程中可以适时的进行抱团或者联盟，以期能够分散风险。或者是能够与实力较强的企业合作，也是一个不错的缓解融资压力、降低投资风险的措施。

（三）强化房地产公司投资管理和融资管理的整合，发挥协同管理效益

在房地产公司整体投资管理和融资管理方面，建议其可以从一下三个方面着手：一是要着眼于制度设计的整和，投资和融资的不可分割首先应该体现在制度设计方面，设立其可以作为新的统一制度的两个重要的章节内容;二是要着眼于过程管理的整合，主要涉及到团队协作机制的建立、控制方式的统一等;三是要着眼于风险控制的整合，投资和融资在风险控制上具有前后一致性，二者的整合主要体现在风险控制联动机制建设方面。