尹丽娟

摘  要：当前，世界住房发展目标、住房支持人群及住房支持条件分别呈现出由单一向多元、由低端到高端、由直接到间接转变的趨势，为了实现与住房发展阶段、经济发展水平、市场发展路径的更好适应，文章围绕南宁当前具有的绿色生态优势及“一环三射”式、小户型发展特征，就其今后的居民住宅发展进行探讨，追求居住绿色化、社区规模化、生活舒适化、户型合理化、设计多元化的新发展。

关键词：南宁;居民住宅; 世界住房发展

21世纪的第二个十年，基于历史性突破居民住宅分配制度改革的新契机，我国居民住宅制度与住宅建设进入两个关键时期：一是构建与社会主义市场经济发展要求相适应的居民住宅新体制;二是全面提高居民居住水平，加速国民经济支柱产业形成与发展。目前，我国已将住宅产业视为新的经济增长点，给予居民住宅发展高度的关注。保障国民经济持续、健康与快速发展，既是我国实现第三步战略目标的关键，又是经济增长理论研究的新课题，毋庸置疑，居民住宅产业的发展在这一环节起着不容忽视的重要作用。文章以南宁市为例，揭示其近年来居民住宅的发展特点，并就其适应世界住房发展趋势的今后努力方向进行分析。

一、世界住房的发展背景

（1）与住房发展阶段相适应，实现住房发展目标由单一向多元的转变。从国际经验层面分析，住房发展大致经历了由重数量到重质量的阶段性转变，由套户比直观体现，是对国家或地区住房总供求状况及基本住房需求满足程度的反映。目前，各国的住房发展目标开始走向多元化，侧重点亦存在差异，但通常都涉及住房可支付与居住融合等内容。例如，美国除将扩大优质住房供给视作其住房政策目标外，还对提高居民种族与收入分布多样性、积累家庭财富、维护家庭稳定、提供基本配套服务设施、平衡大城市发展等予以涉及。

（2）与经济发展水平相适应，实现住房支持人群由低端到中高端的转变。国际住房保障经历了由最低收入家庭向低收入家庭、中低收入家庭、中等收入家庭发展，并长期关注“夹心层”家庭的过程。目前，国际居民住宅条件已得到较大程度的改善，住房供求基本矛盾大致解决，关注重点已转移到居住质量的提高上，中低收入家庭已成为多数国家与地区的保障对象。与此同时，那些既无法享受原有保障制度，又无力进行商品住房购买的“夹心层”家庭亦得到部分国家与地区的关注，目前，已有相关政策用于高收入、青年、专业技术员等多种类型家庭的住房问题解决上。作为社会发展的重要动力，高收入、青年、专业技术员等家庭为社会稳定提供基础。政府在进行低价住房建设与出售、向开发商建设可负担住房提供支持的同时，更加倾向利用住房金融政策的支持扩大中等收入家庭“自置住房”规模，提高住房自有率。

（3）与市场发展路径相适应，实现住房支持方式由直接到间接的转变。多元化政策目标的实现加速了住房支持方式由提供实物住房到以金融税收支持为主的转变。很多国家与地区在住房支持初期会提供公共住房实物，解决最低收入群体的住房问题。不同国家此类住房在总房源中的占比差异比较明显，由5%到30%不等。基于经营成本高、维修资金少等问题，很多国家在一段时间后都开始减少或停建公共租赁住房，住房政策的重点逐渐转变为金融与税收支持，加速了住房保障与住房金融体系完善的逐步结合。

二、南宁居民住宅当前发展的基本特征

（1）具有建设绿色生态居民住宅的优势条件。作为广西壮族自治区的首府，南宁市以生态性与环保性特征而著称，在我国被冠以“绿城”之名。进入21世纪以来，南宁先后荣获“迪拜国际改善居住环境良好范例”、“中国人居环境奖”、“全国绿化模范城市”、“联合国人居奖”、“中国特色魅力城市”、“中国特色休闲城市——养生休闲之都”、“中国十大活力休闲城市”等多项荣誉称号。当前，南宁在建设绿色生态居民住宅，强化人居意识、拓展绿城生态内涵等方面已具有一定的优势。

（2）空间分布呈现出“一环三射”式发展走向。在用地与建筑规模上，近十年来南宁的居民住宅房产业始终保持高位运行，今后的空间规模亦会保持一段时间的较高发展态势。在空间趋势上，今年南宁的居民住宅项目主要向快环边缘与凤岭、江南等地区发展，基于土地成本与发展路径依赖等因素的影响，凤岭、快环沿线及江南地区成为居民住宅发展重点已是客观事实。在政策作用上，城市规划中的空间发展取向对居民住宅发展产生了很大的影响，距离市中心越远，区域内的环境与交通干路对居民住宅的发展影响越显著，因此在五象新区、南湖隧道、五象岭森林公园等因素中，居民住宅的投资与重点发展对象应是江南五象新区。在单一楼盘规模上，南宁居民住宅呈现出大盘化特征，具体地，在城市边缘表现为大用地与大建筑面积，在市中心表现为小用地与大建筑面积。

（3）分析不同户型可知，南宁居民住宅市场上最为畅销的模型为中小户型，2016年统计资料显示，南宁11月小于90平米户型的成交量占比为34.81%，90-120平米户型的成交量占比為38.75%。在价位上，主要成交价位在（6000，7000）区间内，占比32.06%。按照由高到低排序法，典型区域的成交量与成交均价排列依次为五象新区、壮锦、邕武以及东盟商务区、凤岭北、凤岭南。

三、基于世界住房发展背景的南宁居民住宅发展新方向

（1）居住绿色化。21世纪，南宁居民住宅应进一步追求人与自然的和谐与统一，将居住环境、自然与人文景观视作住宅区的大卖点。其一，坚持“绿色即生态、生态即宜居、宜居即健康”的新理念，满足城乡居民对新时尚的追求;其二，将绿化、美化、净化视作绿色生态居民住宅规划建设与发展的永恒主题，在住宅区营造安静无噪音的环境;其三，在技术经济指标上坚持突出绿地率、绿化覆盖率与绿视率，提高绿色生态住宅的绿化质量。赏心悦目的居住环境与景观设计、富于情趣的生态居住场所创造可加速南宁居民住宅走向园林式住宅，进入生态住宅时代。

（2）社区规模化>在都市化住宅与郊区化住宅的分离中，

郊区化住宅会成为南宁居民生活的主要聚集地。在市场的作用下，当地居民对郊区化住宅的规模化要求会日益严格，这要求南宁进行规模化产品的生产，大幅节约配套成本，同时，向居民提供更加丰富的配套服务，将规模化住宅产品视作21世纪南宁居民住宅的主导性产品。

（3）生活舒适化与户型合理化。人们生活模式的日益多样化要求南宁居民住宅向其提供适宜的居住空间，对居住者由量到质的追求予以满足。新时期，南宁居民住宅应更符合人性的发展，与人们的生活与心理需求相适应，保证居住生活上的方便与舒适，增加人居居住面积。其外，舒适的生活还应在居民住宅采光、通风、安全上有良好的体现，保障住户私密性，提供户外活动与交往空间。户型结构应不断变化，以适应南宁居民生活方式的改变与生活质量的提高，功能房面积也要更加合理，方正实用，最小化户与户之间的相互影响，实现可变性与多样化要求的最大满足。

（4）设计多元化。南宁市在今后的发展中，家庭结构必将越来越多元，出现老年人、离婚者、丁克家庭等更多形式。针对当地各阶层、文化背景、收入水平以及各种业余爱好者对居住模式提出的差异化要求，南宁居民住宅产品应向多样化消费方向发展，对以往千家万户模式单一的状况予以转变。

参考文献

[1]滕培积，韦江彦.对南宁绿色生态住宅小区建设的探讨[J].企业科技与发展，2011（19）：137-139.

[2]梁立东，肖寒.南宁市居住房地产空间发展趋势及应对策略[J].规划师，2013（s2）：210-214.