罗菊

摘要：随着经济的发展，城市化的快速推进，城市的住房出现供不应求的现象。本文以上海市为例，从需求价格弹性的角度出发，分析房产税对住房需求结构的影响，发现房产税开征对住房需求具有差异性效应，对消费性住房需求不会产生影响，对投资性住房需求起到抑制作用，对投机性住房需求有副作用。借此，房产税应扩大试点范围，进一步减少住房的投资性需求;有效发挥财政转移支付的作用，保障居民的基本住房供给;建立完整的信息化登记系统，明确界定纳税人，引导房地产资源有效配置。

关键词：需求价格弹性;房产税;住房需求结构;上海市

中图分类号：F203.9    文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2019）06-0049-03

近些年来我国的房地产市场出现了“高房价、高需求、高供给、高空置率”等现象。[1]为了改善这种住房需求结构不合理的现象，2011年1月27日，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。上海作为我国的经济中心，在改革开放过程中往往承担新试新行的“排头兵”角色，在上海推进房产税改革试点，引导房地产资源的合理配置对全国其他地方更有借鉴意义。此前，有相关学者通过不同的方法分析了房产税对住房需求结构的影响，连宏萍、余有斌（2016）从公共视角的角度，况伟大（2009）从消费者——开发商模型视角，尹音频（2014）从上海房产税试点征收前后房地产各项经济指标的统计视角，分析房产税对住房需求的影响，但还没有学者考虑到住房在需求价格弹性上的差别，进而忽视了需求价格弹性差异对房产税的反应差异。

一、上海房产税试点概况

上海市作为房产税的试点地区，只对新增住房征收低税率的个人房产税，对其存量房不征收房产税，这主要是为了减轻普通居民的住房压力，保障居民基本的住房需求，着力针对无户口无工作的外来人口、多套住房持有者以及多面积住房者的征税。房产税试点方案在上海实施八年以来，对改善住房的需求结构起到了很大的作用（姚玲珍，2017;尹音频、魏彧，2014）。[2]

二、房产税对消费性住房需求的影响

消费性住房是需求完全无弹性的商品，其需求曲线为一条垂直于X轴的直线。由图1可以得出，房产税开征前，市场的最大需求量为Q1;开征房产税过后，价格由P1上升到P2，P1与P2之间的差距是消费者需要承担的税负。由于需求价格弹性为零，即使价格上升也不会改变这类住房的需求量，所以，当价格从P1上升到P2过后，市场对住房的需求量为Q*，其中Q1=Q*。可以看出，房产税对消费性住房需求不会产生影响。

上海的消费性住房需求量很大。上海是我国的经济中心，每年都吸引着大量的年轻人涌入。据中国产业信息网统计数据显示：2017年中国城市人口吸引力排行榜中，上海市位居第四。大量人口的流入会导致住房供不应求，由于住房对于这些新流入的人来说属于刚需，即使供求不平衡导致的房价上涨也不会减少这部分人对住房的需求。据安居网数据显示，上海住房每年刚性需求在二十万套。2016年起国家开始全面实施二孩政策，据中国指数研究院发布的《全面放开二孩政策对中国房地产市场的研究分析》指出，二孩政策全面实施在短期内将推动人口高峰，从而推动房地产需求总量的增长和户型的变化，分析指出，未来的十五到二十年后，随着适婚人口的增加，东部地区如上海吸纳的流动人口较多，对小户型住房的需求量将会增加。无论价格怎么变化，这部分需求量都不会改变，即无论价格上升多大，其需求量都不会减少。

三、房产税对投资性住房需求的影响

投资是以低于价值的价格买入的过程，赚的是价格回归的价值。[3]在价值规律的作用下，住房主要用于出租，赚取房租收入。投资性住房与奢侈品相似，需求价格富有弹性。[4]由于Ed>1，当MR=P×（1-1/Ed）时， MR与P成反方向变化，当房产税开征过后，住房的价格P相应就会上涨，MR减少，因此，投资者会减少住房的需求量。由图2可得，当供需曲线相交于N点时，均衡价格为P1，政府开征房产税过后，市场房屋的供给价格为P2，大部分的税负由消费者承担，承担的税收价格为P2-P1。持有成本的增加会减少住房投资者的消费者剩余，其中R的面积为投资者因为税收负担而减少的消费者剩余，这会促使多套房持有者减少其持有的房屋数量，此时需求量由Q1减少到Q2。当房产税开征过后，住房的价格会上升，投资者会减少对住房的需求量，房屋的需求结构会趋向于合理化。

改革开放以来，居民的积蓄明显提高，但中国投资渠道狭窄;投资产品少，住房成为人们最合理的投资选择。投资性住房是人们作为价值投资的手段，它属于超额的住房需求。当今社会，住房拥有的数量就代表着人们的富裕度，特别在上海，结婚的首要前提是一方要解决住房的问题，而拥有的住房数量也是人们向他人彰显社会地位的财富代表，所以对于拥有多套住房的投资者而言，多余的住房相当于其购买的奢侈品，投资性住房的需求价格弹性>0。从长期看，住房的价格不会有下降的趋势，又由于房产税的实施，投机者购买多余的住房会承担多余的税费，会限制投资者的住房的需求量，所以价格的上升不会引起需求量大幅度的变化。

四、房产税对投机性住房需求的影响

投机是预测趋势，赚的是顺势而为，市场持续上下波动的钱投机的特点是“买涨杀跌”。投机性住房是一种买涨杀跌的商品，这种商品的需求量不会因为价格的上升而减少，相反商品的价格上升，需求量反而增加，其需求曲线为向右上方倾斜的曲线，需求价格弹性为负。由于Ed<0，当MR=P×（1-1/Ed）时，MR与价格P成正方向变化，由图3可以看出，在房产税的征收背景下，价格由P1上升到P2，投机者承担的税负为P2-P1，需求曲线由D1移动到D2，住房的需求增加量為Q2-Q1。房产税征收不会导致住房的需求减少，相反会导致投机性住房的需求量增加。

在上海房产税征收的背景下，上海居民家庭新购置的第二套住房、非上海居民新购置的住房，包括第一套住房都需要征税，房产税的征收在一定程度上会导致住房的价格上升，投机者会增加对住房的需求量。投机性住房需求量主要受人们对未来房价预测能力的影响，受价格波动的影响大，由于二孩政策实施，未来住房需求量大，预测未来住房的价格上升的可能性大，实施房产税试点，对投机性住房的需求量不会导致住房的需求量减少，相反投机者会抓住时机大量购房。

此外，应当注意在房产税征收的背景下，投机性住房需求带来的副作用。例如，之前在上海流行两个词“离婚”“买房”，国家民政部门的统计显示：中国离婚率最高的十大城市中，上海跃居第二，其中，离婚人口的年龄分布大部分在30到40岁之间，[5]通过短期内离婚再复婚，在短期内获取利润差价。因此，应对投资性住房需求中的社会成本予以关注。

五、结论和建议

从需求价格弹性的视角，房产税对不同类型需求具有差异性影响：消费性住房的需求价格弹性小于1，房产税征收对其需求量不会产生影响;投资性住房的需求价格富有弹性，房产税征收导致住房价格上升会减少住房的需求量;投机性住房的需求量随着价格的上升而增加，难以实现借助房产税抑制住房的投机行为这一目标。根据以上分析，提出如下建议。

一是扩大房产税试点范围，进一步减少住房的投资性需求。我国的地区经济发展不平衡，各省市的经济发展水平差异大，应该根据各省具体的住房供需状况、经济发展速度水平、城市人口和土地面积等不同的情况，理性分析、因地制宜地推行房地产政策，促进房屋需求结构的合理化。加快房产税面向全国推广的试点步伐，确定一个超面积征税标准，既要满足居民居住舒适性要求又要有效抑制住房投机投资需求。[6]

二是有效发挥财政转移支付的作用，保障居民的基本住房供给。在上海打拼的绝大多数都是刚大学毕业的年轻人，工作经验少收入低，政府要充分发挥财政的转移支付能力，加大收入较少人群的补贴力度，提高年轻人的生活质量，减轻生活压力，另外政府可以增加保障性住房、廉租房等的供给，從供给侧保障居民的消费性住房需求。

三是建立完整的信息化登记系统，明确界定纳税人。对于已经拥有住房的消费者，在购买第二套住房时，应该征收高昂的房产税。明确界定纳税人数，如对于一个家庭，纳税人应当界定为夫妻二人，对于以购房而离婚再复婚的家庭，应当采取行政手段，政府有权通过其购房的价格收购多余的住房。

参考文献：

[1] 于静静，周京奎.房产税、房价与住房供给结构——基于上海、重庆微观数据的分析[J].经济问题探索，2016（1）.

[2] 尹音频，魏 彧.房产税与房地产市场价格及结构——基于上海房产税试点的经验数据分析[J].税务与经济，2014（3）.

[3] 何 理.投资与投机的区别[J].中国商论，2018（9）.

[4] 黄娴静.中国奢侈品消费初探[J].世界经济情况，2008（5）.

[5] 王湘君. 离婚率与住房价格关系研究——基于工具变量法的分析[J].中国物价，2018（3）.

[6] 段莉群，王宏波，徐 鹰.城镇住房需求结构及其应用分析[J].西安交通大学学报：社会科学院版，2012（9）.

[责任编辑：谭志远]