李玲

【摘 要】房地产行业的发展，推动了国民经济的增长，对于房地产企业而言，土地是其发展的基础，土地的增值税也是企业的税务的一个关键部分。本篇文章正是从当前房地产行业的土地增值税的整个过程展开研究，通过了解其中存在的问题，提出相关的解决建议。促进企业的土地增值税的清算，保障企业的发展。

【关键词】土地增值税；房地产行业；国民经济；税务

一、房地产企业土地增值税进行清算的必要性

由于市场经济的不断发展以及高额的税收成本，房地产企业的发展利润越来越少。因此，要想使得企业得到更好的发展，就需要调整商品房的不同类型，对其进行有效的管控，使得税收的金额处于规定的范围内。且高额的税收成本会直接影响企业的资金情况，企业需要加强内部控制的管理，更好的投资经营。

二、在土地增值税清算工作中出现的问题

（一）土地的使用权

随着城市不断的发展，我国的人口数量也越来越多，因此可以使用的土地资源很少，已经无法满足人们的需求。因此，政府部门鉴于这种现象，出台了一些相关的法律政策来限制对于土地的使用权利，这样的做法，可以在一定程度上保证了土地使用权的合法性，杜绝了一些不法企业为追求金钱利益，利用不合法的手段得到土地的使用权限。

（二）建筑安装的费用

房地产企业在整个修建的过程中会涉及很多安装费用，对于这部分的费用的扣除也存在一些问题：1.关于扣除的预计成本工作。房地产企业在建筑项目中所要扣费的环节是非常多的。例如在清算时的审计工作还未结束，分包实行的时候受到其他条件的制约等等。2.成本的原始发票证据不足，受到财务人员能力水平的限制以及房地产公司规模的发小，在具体的增值税清算环节中，税务机关会针对具体的增值税项目进行审核，并对成本的原始凭证进行梳理，通过对一些发票以及合同的核对一一明确。对于那些票据缺失的部分以及存在失误的情况都不予批准。

（三）对产品的定位

房地产企业在开发的过程中，对于商品房的价格定位还不明确，部分企业可能会因为某种原因降低价格，以比较低廉的价格将房屋售卖给股东，造成与市场价格出现较大的差异的现象。然而，在进行这些交易时，其产生的资金都是需要进行缴纳税务的，如果按照这样的情况，开发商是无法获得利益的，这也是他们无法接受的，但对于政务部门，是极为不利的。其次，商品房的定价区间不够明确。房地产企业在进行商品房屋销售的过程中，没有及时的与财务部门进行衔接，在对房屋进行定价的时候，没有考虑到定价的范围以及土地增值税税率跳点的问题，过于关注市场的供求关系以及周边同类产品的报价。这就会造成可能一个普通的住宅，已经超过了税率的免税界点，但进行了内部调价，反而需要交纳税负，降低了企业的利润。

（四）房地产开发过程中扣除的金额问题

受到房地产企业的工程周期长、使用资金量大的影响，很多开发商都是通过财务标杆的效应来达到筹集资金的目的。但是国家对此进行了宏观调控以后，颁布了相关的规定，要求银行不得在将资金提供给房地产市场，这就给房地产商筹集资金带来了难题。因此，他们不得不通过委托贷款的方式来集资。按照国家税务局的相关规定，房地产开发过程中扣除的资金问题：即只要在具体的财务费用中的利息支出，可以转让房地产项目进行分摊且可以提供相关金融机构证明的，可以进行扣除，但是也对此进行了限定，要求不得超过同期贷款的利。

三、对土地增值税清算过程中存在的问题的解决办法

（一）杜绝使用违法行为获取土地的使用权限

针对于土地的问题，应该从两个方面入手，坚决杜绝使用不恰当的手段取得土地使用权的行为。首先，从国家层面来看，政府部门应该加强对于土地的管制力度，重视土地的使用权限的流转情况。如果出现有想要通过不法行为来获取土地使用权的情况，必须大力惩治。严格杜绝此类情况的发生。这就涉及到国土部门的主要职责。土地交易的主要管理机构就是国土部门，对于土地的使用以及流转都要通过国土部门的批准。因此，国土部门应该把好关，对土地的使用权限要求严格把关，对于一些申请不合格的投资项目书，一律驳回，拒不办理。而从房地产开发商的角度，更不应该为了追求眼前的利益而使用一些不和法律的手段，从企业的自身做起，坚决守法，不做违法犯罪的事情，履行自己的义务，营造出一个健康的土地市场的环境。

（二）加强对成本的管理

从企业方面，房地产企业应该多多关注对财务人员的培养，提高他们的业务能力，完善成本核算的方法，将成本归集进行统一化的管理，制定相关的规定，对一些成本费用的原始文件以及审批合作严格保管。完成好企业的财务工作，为清算工作提供方便，夯实财务基础。就监管方面，税务人员在清算的工作中，对房地产企业的开放成本應该进行多角度的审核，既要整理好企业的成本问题，还要对具体的工作人员进行监督与引导，避免问题的出现。具体的工作人员也应该明确自己的责任意识，将自己的工作都一一落到实处。有关部门的审核应该严格把关，确定准确的成本价格。

（三）企业制定被动性的清算手段

税收征收的过程中，难免会有企业出现不缴纳税务或者拖延时间的现象，这就为增值税多的清算工作带来了难题。因此，要想清算工作顺利进行，首先需要从源头上杜绝此类事件的发生。那么这就需要企业制定一些相应的正度，对一些不缴纳税款或者拖延税款的行为采取被动清算的手段。确保税务清算工作能够顺利的开展。这就要求企业只要满足了税务的清算条件后，必须在三个月内向有关部门提高清算材料。

（四）组成专业的工作组进行定价活动

房价的日益上涨使得人们难以负担的其，因此，房地产企业应该组建以组专业的工作组对商品房进行定价。工作组中既要包括专业的会计税务人员也应该有项目开发管理人员。让这些专家通过税收的政策以及企业的盈利状况进行一个分析，测量土地的使用价值以及商品房的性能。综合多个角度与有关部门进行协商，统一进行价格管理，坚决杜绝逃税拒税的行为，确保该收的税务必须缴纳齐全，同时不损害企业原有的利益，拿出一份让大众满意的答卷。

（五）加强对房地产开发环节的管理

在对房地产开发进行核算工作时，需要有相关的证明，例如一些费用的利益，就需要考虑具体的项目种类，对一些证明性的文件要从多个方面进行核实，确保文件的正确性以及合法性，这样也便于开发商在土地税清算工作的顺利开展。

（六）完善相应的信息交流体系

房地产企业应该加强与政府各部门之间的联系，积极开展信息交流的平台，形成一套完备的体系，与各个部门形成友好的往来，方便信息的传递与沟通。同时，可以构建一个信息共享的平台，通过这个平台及时的获取信息，落实税法的实施。推动企业纳税行为朝着规范化的方向迈进。

四、结语

总之，房地产企业应该加强对土地增值税的管理，更好的引导企业形成规范化的管理模式，推动企业的整体发展。从税务部门的角度，也应该与房地产企业形成友好的联系，深入的调查市场情况，保证土地增值税清算工作的顺利进行。对于一些开发过程中存在的问题，及时的采取解决的对策，更多的学习一些法律政策，将清算工作落实到位，为房地产企业的发展营造一个相对稳定、良好的发展环境。

【参考文献】

[1]肖迎春.房地产企业针对土地增 值税清算的核算管理[J].财经界（学术 版），2017，（11）：327，329.

[2]朱焕平.房地产开发企业的土地 增值税清算现状及对策分析[J].财会学习，2018，（17）：155，162.