吴巍

【摘 要】近些年来。国家政策在不断与时俱进，时时刻刻都在调控，社会经济也有着或多或少的波动。政府出台了一些限制房地产企业贷款方式的政策，房地产一直使用的集资方法并不能解决新形势下的金融问题，在此为背景下，在房地产行业内部衍生出一种新型的集资方式，即私募股权投资基金融资模式，房地产私募股权投资基金属于一种产业投资基金，为房地产企业开拓出一片发展的新天地。

【关键词】房地产；私募股权投资基金

资金是整个房地产企业运行必不可少的重要组成成分，众所周知，房地产开发这项工程具有高度集资的特点，要想正常运行，就需要巨额资金来支持，可以说资金是房地产的血液。随着经济的发展，我国整体加大了对各个企业的控制力度，金融机构也慢慢收紧房地产公司的贷款，这在一定程度上给房地产企业带来了很大的打击，要想保持自身发展，房地产企业不得不把战略重心调转到融资方式的改革上，这就促进了私募股权投资基金融资模式的诞生。

一、房地产企业集资的现状

作为本国的主要产业之一，房地产企业的发展与国家经济发展息息相关。一直以来，房地产企业的融资方式就是银行贷款，一小部分算是自由的资金，这就使得房地产的金融体系较为单一，遇到经济危机就缺少了分散风险的机构，致使自身难以承担超额风险。

二、私募股权投资基金的含义

私募股权基金是指以一种较为隐秘的方法，从机构投资者和个人那里募得资金，主要投资于没有上市的企业，最后被投资企业上市和回购，进而退出获得利益的一种基金。

三、私募股权投资基金的特点

（一）给房地产企业发展提供平台

这个模式缓冲了国家宏观调控带给房地产企业的冲击，降低了房地产企业的财务危机风险。并且，私募股权基金安排资金的方式是股权投资，这使得房地产企业有较多时间安排资金的使用，减少了许多不必要问题的产生。

（二）加快房地产企业的上市速度

投资增值才是私募股权基金的最终目标，私募股权基金不是为了房地产公司自身的控股权，在适当的时期会退出房地产企业项目，他们会利用房地产公司的上市，增加集资方式渠道，然后本身就从里面脱离，此时融资的难题也已得到解决，在很大程度上加快了房地产公司的上市速度。

（三）满足大众的投资诉求

数量巨大的民间资本缺乏投资工具，没有明确的发展方向，私募股权基金则为民间的一些资本机构带来了新的曙光。具体到我国的一些社保基金和保险公司，转向私募股权基金可以实现自身的基金的增值和稳定，满足了大多数民间资本的诉求。

四、房地产私募基金存在的问题

（一）健全的法律法规

《公司法》、《信托法》、《企业法》三大法规对于私募股权基金模式做出了规范和要求，但是并没有做到全面约束。私募股权投资基金属于一种产业的基金投资，众多法规的约束范围没有囊括私募股权基金，无法可依是私募股权基金的现状。在具体的运营阶段中容易受到冲击和风险而没有得到及时的保护，严重阻碍了房地产企业的正常发展。

（二）缺乏完善的退出制度

从私募基金参与到房地产项目伊始，就做好了退出房地产的打算，因为不是为了控股，而是单纯的集资，为了保证融资工作的顺利进行，退出股权的阶段也应该受到重视。但是，就目前来看，本国的私募股权退出方法比较单一，仅仅靠IPO这一种途径退出。数量较多，渠道单一，加大了私募股权基金的退出难度，限制了房地产企业的发展。

（三）缺乏专业性人才

要想大力发展私募股权投资基金模式，就需要一群专业的投资团队，这些人才除了具备专业知识以外，更重要的是具有长远的眼光，熟悉各项金融事务，深谙投资之道。这样才可以在房地产事业中打拼出新的天地。但是，我国的情况是主业人才缺乏，基金管理的专项人员只专不综，比如债权应用、陌生利益应用；对于资金事务熟悉的同时，缺乏投行业务的知识；单一简单的业务较为得心应手，综合应用就力不从心。这些单一的转向人才不符合私募基金的发展需求，不能保障私募基金投资的正常运行，因此，我国房地产行业还要加强对私募基金专业人才的培训和审查。

（四）存在着道德危机

由于缺乏完善的运营机制，在基金投资方面很容易产生道德风险。基金讯息不准确，一些利欲熏心的基金公司在工作管理中会以权谋私，抓住管理方面的漏洞进行牟利，除此之外，还有被投资企业的危机，投资产生的利润有可能会被原来的股东获取。

五、私募股权投资基金模式在房地产企业中的应对措施

私募股权作为一种新兴的集资方式，自然有着许多不太完善的缺点，只要对其加以改进，就会给整个房地产企业发展带来很大机遇，具体的改革方法如下：

（一）建立合理完善的制度

为了给私募股权投资基金企业建立一项《产业投资基金法》，在这项法规里明确提出对于私募股权投资基金的实施方法、管理方法和指导方法，并对具体运营过程进行约束和限制，给基金投资方提供一个良好的发展空间，促进房地产企业的健康发展。

（二）加强对基金投资方的教育和培养

投资企业应该做到对投资方的风险教育和培训，这归结于我国当前的投资者比例不均衡：在房地产企业的私募股权基金投资中，绝大部分都是私人性投资，极少部分是机构投资。房地产私募股权投资基金历史不长，房地产企业自身又有着高额风险，投资方的风险教育刻不容缓。

（三）加强信息透明化程度，降低不必要的风险危机

股权基金的相关管理者应该不定期向股权基金的投资者公布房地产企业在进行私募股权投资基金的具体工作中的项目信息，做到信息透明化，这是为了基金的投资方及时对变化做出决断，减少事故，同时也降低其中无法避免的道德风险发生的可能性。股权基金的管理者在承担风险时应该有一定的独立性使得自身投入的基金在筹集的总基金中占有一部分额度，防止缺乏利益主角，也避免管理者盲目追求高收益忽略风险的不科学操作方式，这在一定程度上还是对道德规范提出了要求，降低了道德风险。

（四）建立私募股权基金的专业化团队，培养专业性人才

只有加强股权基金专业人才的培养，才可以建立一个私募股权投资基金的发展模式，相关的房地产企业应该加强这项培养工作，通过建立基金管理认可制度，借助于要求严格的考核制度，对基金融资人才进行相应选拔，然后把符合要求的推入工作岗位，走向市场。还可以加强与国际房地产企业的沟通交流，集思广益，结合自身情况，制定出符合自身发展的决策制度，完善员工薪酬标准、分配要求、奖罚体系等等。与此同时促成一些会计师和律师的专业化团队，为整体项目保驾护航。

六、结束语

房地产企业有着广阔的发展前景，所以不能让融资这一发展短板局限了它的发展潜能，融资方式作为房地产企业的重中之重，应该不断完善自身的发展体系，每个房地产公司都应该考虑如何拓宽融资渠道，加快融资进程。这其中的私募股权投资基金可谓是最具有影响力的一种融资途径，它改变了过去传统房地产企业的依靠回款出售、银行貸款、信托融资等一些有限集资的融资局面，创造出融资的新出路。设立基金的发起，将分散的小额资金聚集起来，转变为巨额资金供房地产企业运营，解决了房地产企业的燃眉之急，使得房地产企业健康发展，还给民间资本带来了发展机遇。私募股权的优势就是积少成多，供应巨额资金，缓解市场矛盾。不可忽略的一点是，在以后的房地产宏观调控中，国家应该指导资本投资到房地产的供给者，把控制诉求转化为有效供给，这样才能从根本上解决社会问题，缓解社会压力，有效抵制房地产泡沫的高速膨胀生长。

【参考文献】

[1]周志程，吕星都.我国私募股权基金监管制度研究[J].法制与经济，2019（02）：102-104.

[2]王仲辉.中国私募股权投资基金的运作模式研究[J].山西农经，2019（01）：17-18+21.