吴逸妍

【摘 要】近年来，各大城市房价呈直线上升的趋势增长，在人群中形成了一股买房热的现象，人们在房价上涨过程中买房，一方面为了增值，另一方面为了防止房价继续上涨，加大买房投入的资金。买房热的现象正好符合了房地产商炒房价的目的，但随着房价的持续不断上涨，出现一种房地产泡沫现象。本文主要以行为金融学为理论支撑，对房地产泡沫现象进行思考，并从个人投资者、房地产商和政府三方面出发提出了几条具有建设性的建议。

【关键词】行为金融学；中国房地产；投机型泡沫

随着人民生活水平的提高，人们对居住条件的要求日益提高，因此，在有一定的资金基础后就会将买房作为一种投资方式，房价的上涨让已经买房的人从中得到了不小的回报，因此继续买房投资，这形成了一种恶性循环，这也是导致目前房价不断上涨的原因之一，间接导致了房地产泡沫现象。房地产市场是中国金融系统的一部分，对中国经济稳定有着深远的影响；政府控制着供求的同时也在土地销售中受益，银行也从房屋贷款中盈利，房地产业的高速发展得到了盲目地鼓励而没有适当地控制。房地产泡沫现象能直接导致房价暴涨暴跌，使得房地产业动荡不安。从行为金融学的角度，房价上涨是房地产商抓住了消费者消费心理，将买房作为一种投资，是随着时间推移，可以坐享房价上涨带来的经济收益，以此来吸引更多人买房，给房地产商带来巨大的经济效益。

1、房地产投机性泡沫现象

房地产泡沫是指由于盲目投机购买而造成的房产价格超过其自身市场价值并且飞速上涨，使用者无法承受飞速上涨的房价和巨大的购房资金，因为需求下降，房地产行业陷入了经济低谷，房价因此大幅度下降，房价下降后买房数量又上升，如此循环，形成了房地产动荡现象，叫做房地产泡沫现象。基于行为金融学的角度看待我国房地产泡沫现象的发生，是由于人们对住房的需求、对房价的积极的预测以及买房热的羊群效应，而房地产商恰好抓住了人们这种心理，趁机将房价炒到更高，自己好从中获取更大的利益，最终造成房地产泡沫现象[1]。

2、我国房地产行业现存的问题

中國房地产的疯狂投资和扭曲发展下，中国出现了‘鬼城现象。尽管极高的房价收入比预示着超额的需求；频现的‘空城也指出了过度的供应。比这种不平衡状态的供求关系更让人困惑的是尽管空城率极高，房市价格却也飙升。我国房地产泡沫现象存在一些问题，这些问题更加剧了泡沫现象的发展，具体如下所示：

2.1两极分化现象严重

所谓两极分化现象就是在我国房价上涨过程中，有这样两种群体，一种是拥有多套闲置房产，将闲置房产转租给没有房产的人，从中收取房租，并且随着房价的上涨，房子的价值也在上涨。而另一种人群是租房生活的人，这类人没有购进一套房产的能力，只能依靠租房生活，每个月剩下的资金更不足以支撑自己买房 [2]。这种现象大多发生在发达的一线城市，两极分化现象愈演愈烈，最终导致房子数量大于人口数量，浪费土地资源的同时也在一定程度上加剧了房地产泡沫现象。

2.2投资者盲目投资

许多投资者在房价上涨的过程中从众买房。从宏观来看，盲目地投资房产，导致需求提高，在一定程度上造成了房价飞速上涨，严重影响房地产业的正常发展。中产阶级买得起房，也在投资中受益；但阶层低的人却没房住，导致贫富悬殊更大。长期发展对经济转型有着消极的影响。

3、行为金融学角度分析房地产泡沫现象

3.1人们对房价发展趋势的不专业预测

一般情况下，人们随着房价持续上涨对未来房价有大致的预测，认为在未来的几年内，房价仍然会呈直线上涨的趋势发展，要在房价没有更高的时候抓住机会赶紧买房，因此造成买房热。买房热直接导致房价上涨，在此过程这种，房地产商只从中起到推波助澜的作用，消费者的不专业预测产生的结果正是房地产商想要的结果，从而获取巨大的利益。

4、建议与对策

房地产泡沫现象是由于房地产商和不明真相的消费者盲目投资造成的，对此我从三个方面提出了建议： 第一，个人投资者应该更加理性去看待这个热潮。 投资者如果盲目的只看利润率和收益，投资品会变成投机品，此时投资不一定是增值， 而是追逐杠杆以小博大， 风险相应提高很多，伴随而来不一定是高回报，而是一场庞式骗局；第二， 从房地产商入手， 规范开发行为。房地产商要保持理性， 如果大量囤地，土地供给就难以转化为住房商品供给，政府可以采取对商品房空置率实行上限控制，对超过限额的空置房征收空置税，这样房地产商就会释放更多房源。第三，国家应该控制杠杆率过高的问题， 减少投机投资。 高杠杆率一直是房地产泡沫的中心， 不管是东方80年代末日本的泡沫危机，1998年的亚洲金融危机； 还是西方美国的次货危机， 北欧90年代的泡沫。杠杆不但加大了风向，对资本累积也有不利影响。房价因为高杠杆率而被抬高， 居民加杠杆促进了消费，推动了房地业的高速发展，但是不合理的加杠杆，就会导致房地产出现过度投机化，同时房价飙升又进一步推动了加杠杆， 这是一个恶性循环。 长期发展会导致居民无力偿还房贷，银行坏账多。2008年美国金融风暴前就有这样的景象。政府不应该完全去杠杆， 而应该控制居民杠杆率过快增长。

5、结语

总之，房价上涨给人们生活带来了巨大的影响，人们为了买房而工作，为了买房而结婚等现象频繁发生，人们为了买房可以不择手段，这都是由于房价飞速上涨而造成的。房地产泡沫现象是在这种现象下产生的一种市场的变化，泡沫现象导致房价暴涨暴跌，这样不仅给人们买房造成困难，还为房地产行业带来不小的打击。要减少这种现象的发生，净化房地产行业，需要政府相关部门对房价上涨现象做出一些干预和管理，将房价控制在一个合理的范围，努力杜绝房地产泡沫现象。

【参考文献】

[1]张卉.基于综合指数法的蚌埠市房地产泡沫测度及政策建议[J].农家参谋，2019（09）：240+242.

[2]张超，杜佳轩.多指标面板数据因子分析下的中国房地产泡沫区域性差异研究[J].长春理工大学学报（社会科学版），2019，32（02）：88-93.

[3]赵辉.中国房地产泡沫现象分析——基于行为金融学理论[J].时代金融，2018（30）：243+252.