张宇佳 俞显鸿 张文兵

摘要：近两年城市之间的“抢人大战”愈演愈热，在面对城市产业升级中对高智慧技术人才需求的上升，各大城市相继出台了多种支持政策与金融优惠来吸引高校毕业生落户。其中关注度最高的政策要属落户、住房及购房补贴。直接反映时下年轻群体对住房的刚性需求，侧面反映了住房对此群体所具有的巨大吸引力。通过分析厦门市现有公共租赁住房的存量、分布与建设情况，提出城市吸引高知人才视角下的公共租赁住房选址与建设建议。

关键词：城市竞争力;公共租赁住房;人才引留

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）04-0052-57 收稿日期：2019-03-18

1引言

城市竞争力主要指一个城市在竞争和发展过程中与其他城市相比所具有的吸引、争夺、拥有、控制和转化资源，争夺、占领和控制市场，创造价值，为居民提供福利的能力。城市的发展离不开人才，当前我国正处于经济体制改革的关键时期，人才的获取是下阶段各城市发展的必要智力支撑。研究证实，过高的房价已经给中低收入人群带来许多负面影响，其中新就业的大学生就是受影响的主要群体之一。他们一方面是地方经济发展的主心骨，是创造“人口红利”的主要力量;另一方面却由于其收入低，在住房市场中既无力当房奴，且还被排除在保障性住房体制外，成为了名副其实的“夹心层”。在房价居高不下的时代大背景下，破解毕业大学生的住房问题成为了加快区域经济发展的关键要素之一，吸引支撑城市产业升级转型的高层次智慧型劳动力俨然成为各城市的施政重点。为了在这场“抢人大战”中分得一杯羹，每个城市相继出台了许多政策，其中主要包括落户以及住房保障等。本文通过比较厦门与其他城市的人才吸引政策，在提升厦门城市竞争力的目标指引下，分析厦门公共租赁住房的存量情况和建设进展，据此提出政策建议。

2厦门市于人才竞争中的优略势分析

2.1厦门市吸引人才流人的优势

全国仅有7个经济特区和15个副省级城市，厦门都位列之中，享有诸多政策优势。城市区域建设起步早、开发强度大，作为全国十大旅游目的地，气候宜人，生态宜居。海陆空交通运输发达，教育与医疗条件良好，是厦门市吸引人才定居的硬环境优势。

2018年厦门市出台《关于促进民营经济健康发展的若干意见》，提出进一步优化营商环境、构建完善人才服务体系，加强知识产权保护等重要措施。在政策以及经济环境上进一步扶持民营经济在大环境中的地位，通过降税降费、提升技术、加强合作等手段为厦门民营经济发展提供更好的成长环境。上述诸多举措都旨在为开展投资以及创业的人才提供更优惠的条件和更良好的软环境。

2.2厦门市在人才竞争中的劣势

厦门市经济体量整体规模较小，2018年GDP总量仅排名全国第46位，与此不相称的是房价近年却一直稳居全国前4，2018年的房价工资比竟然达到6.3，排名全国第一（见图1）。住房是城市经济中的一个重要环节，房价的高低与城市的经济发展存在紧密的关系。一般而言，竞争力强的城市通常会吸引更多的要素以及产业的流入，在供给体系的作用下其房价也会更高。但是商品房作为一种资产所具有的投资属性使其价格的变动会独立于城市竞争力外，因此当房价上升超越了城市基本面的临界点，就会对城市竞争力产生反作用。过高的房价不仅阻碍了人才的流入意愿，甚至迫使许多无力负担房价的群体离开厦门。流失人群中以年轻人口居多，主要为新近就业的高校毕业生群体。作为创新的中坚力量，他们面临不断攀升的房价，不仅购房无望，租房都成一大难题。在居无定所的现实压力下，根本难以全身心投入科技社会的创新发展。虽然高房价一方面有利于城市挤压出低端产业，促进中高端产业的引入，但是缺少中高层次人才的支撑，目标产业也是很难引入落地的。所谓引人还得留人，做足核心人群的基础调研，为毕业大学生族群提供符合通勤与生活需求的保障性住房将是城市提高竞争力，走上可持续发展的重要一环。

2.3国内城市施行人才吸引策略的情况概述

自2017年以来，中国各大城市分别推出一系列人才政策，目的在于吸引更多高层次高学历人才落户发展。高层次人才在进行发展区域考量时，往往会将区域经济水平、发展前景以及基础设施建设和生活保障政策作为主要的考察方向。不过由于部分二三线城市在经济发展水平方面的差异性，部分城市可能存在一定的资源能力不足问题，导致无法实现针对高层次人才的留驻。表1为笔者整理的几大热点城市人才政策分析表，通过简要方式显示不同城市在人才竞争中所推出的政策，总结下来主要集中在落户以及住房补贴两个方面。

一个区域的人才吸引机制，应该着重于保障人才的发展和稳定性，通过解决人才落户、住房、生活配套等方面的基础需求，来满足人才对区域选择的要求。由于厦门市《人才新政45条》所提供的租房与购房补贴主要面向“海纳百川”以及“双百计划”等市级、省级或者国家级引进的尖端人员，不在本文讨论的以大学毕业生为主的群体中，故不计算。从上表可以看出厦门市在人才吸引政策层面上相较其他热点城市并不占有明显优势。除政府外，能够为人才提供住房和住房补贴的企业也相对较少。

3厦门市公共租赁住房建设情况

3.1加快公共租赁住房建设的现实意义

彭顺昌认为想要进一步增强厦门市的城市竞争力，应该加大人才住房建设，吸引高端人才集聚。宜借鉴深圳和成都的做法，实行保障性住房和人才住房的双轨制，力争通过人才住房留住人才，降低人才进入的门槛，保障人才的尊严，通过人才的创新实现城市产业的转型升级。黄文丽则认为大学毕业生具有与其他人群不同的特质，应该将大学毕业生和其他社会群体分开，从根本上解决大学毕业生住房保障所面临的问题。

在房价畸高的厦门，实行人才住房与保障性住房建设双轨制，同时加快公共租赁住房的建设在吸引人才方面具有很强的现实意义。厦门市从2015-2018年期间开工建设的保障性安居工程主要分布在：岛内的湖里区有两处，分别是仁和公寓和湖边公寓，共提供公共租賃住房约3240套，另有若干人才公寓。3个项目位于集美区，分别是华铃花园三期、园博公寓以及珩琦公寓，共提供公租房5761套。3个项目位于海沧区，分别是新阳居住区二期、马銮湾地铁社区一期以及雍厝公寓，共提供14224套公共租赁住房。4个项目位于同安区，分别是后吴公寓、官浔公寓、祥平地铁社区一期与二期，共提供公共租赁住房21563套。另有7个在建保障性住房项目位于翔安区，分别是东方新城二期B地块、黎安居住、新店地铁社区一期、新店地铁社区林前综合体、新店地铁社区二期、浯家公寓以及洋唐居住区三期，共提供21326套公共租赁住房。

3.2厦门市人才住房保障体系存在问题

目前厦门市人才住房与公共租赁住房都归入社会保障性住房，主要由供应方与准入机制所区分。人才住房的供应数量以及申请条件都存在诸多限制，在“抢人大战”的大环境下对于人才引留所起作用有限。新建保障性住房的选址更多集中在岛外，存在许多相关研究所指出的选址偏远问题。杨晓冬、黄丽平等指出，中低收入人群由于自身的教育水平和就业培训机会的限制，他们所从事的行业多为位于市中心的服务业。然而保障性住房大多位于远离市区的地方，服务业凋敝，导致周边就业机会少。再加之没有便利的交通条件，中低收入家庭被劳动力市场挤出，就业率因此下降。上述情况同样也适用于高校毕业生群体。

根据厦门市统计局的研究表明：因工业区周边生活配套不全，即便是企业已经提供了员工宿舍、食堂等生活设施，处于郊区的工业企业在基层员工的招聘上仍普遍存在困难。大学毕业生宁愿到市中心低薪就业，也不愿意到郊区的工厂就职。年轻群体更加倾向于选择在城市中心区域就业和发展，因为只有城市中心区域的各项公共设施，包括商业、娱乐等才可以满足他们的生活需要。由此可见，厦门市的住房保障体系着实处于“文不对题”状态，政策与实际需求的错位导致保障性住房的空置以及人才住房实际需求难以满足的尴尬局面。

4厦门市公共租赁住房建设对策

统计显示，现今毕业大学生族群在城市中的住房形式中合租的比例达到约60%，租房已经成为多数毕业生群体短时间内的主要住房形式选择。所谓引人还得留人，充分调动城市保障性住房建设的经验，做足核心人群的基础调研，从而为毕业大学生族群提供符合通勤与生活需求的保障住房将是城市可持续发展措施中的重要一环。以解决大学毕业生族群短期住房保障问题为目标，对厦门市公共租赁住房建設提出如下几点建议。

4.1公共租赁住房选址应参考TOD模式

TOD（交通引导城市发展）模式要求相对较高的开发密度，包括就业、居住、商业以及公共设施等功能混合于一个大型的公共汽车或轨道交通站点周围，控制在适于步行的范围之内。Belinda Yuen以新加坡组屋为例，建议保障性住房应在交通条件较好的地段，譬如地铁附近进行选址建设。杨靖等认为可结合公共交通选址，发展以公共交通为主导的保障房住区模式。保障房的选址应邻近大运量城市公交系统，通过沿公共交通走廊安排保障性住房建设，充分发挥公共交通的引导作用，提高低收入人群的出行效率。在探究我国保障性住房建设选址的决策因素分析时，杜静等建立了选址合理性综合评价模型，对交通便利，就业机会和配套设施等因素进行评价，并以南京市为例提出交通便利是对保障性住房选址决策影响最大的因素。因此，参考TOD模式为公共租赁住房的选址提供依据，能够最大限度利用城市的公共交通系统为居住其间的住户提供最便捷快速的出行方式。

4.2开源节流，调动有能力的用人单位共同投资运营公共租赁住房

现有如小米、万科等公司仅以市场一半的价格将房屋长期居住权销售给员工。将员工购房的支出占工资比控制在一个合理范围，为员工减轻了很多还贷负担。除此之外，很多企业也采取自己独特的方式解决员工的住房问题。譬如珠海的格力就由企业出资为员工提供免费的福利形式宿舍，只要员工不离职就可以一直住下去，即便往后员工退休也能继续享有住房居住权。杭州娃哈哈公司对申请经济适用房的员工进行货币补贴，阿里巴巴则把公司建好的房子按市场价格60%卖给员工，腾讯公司对购买首套住房的员工免息贷款，京东公司免费提供宿舍给员工居住。这些企业巨头都通过不同的方式，着力于解决员工的住房问题。虽然由企业提供的各项住房福利措施对企业的规模以及实力都有很高的要求，这也反映了为什么大企业可以吸引到更多高层次人才入职的原因。因此，政府可以设计好一套互利共赢的合作形式抑或出台相关政策、引导支持有能力的大企业参与公共租赁住房的建设以及运营，进而提高公共租赁住房的供应与运营效率。

4.3完善准入与退出机制，分阶段实现人才“住有所居”目标

大学毕业生群体是不同于进城务工人员的一个高知群体，高知人才的收入会随着工作时间、经验、能力的增长而增长，因此公共租赁住房对其只是一种过渡性质的住房。随着收入的提高，职位的提升以及家庭结构的变化都会促使他们进入不同的人生发展阶段。因此，公共租赁住房的供应必须针对城市引进人才的不同发展阶段分段实施。当下要尽快宽松毕业生的准入机制，逐步放开户籍限制，简化申请程序，加大公共租赁住房的供应量等举措来提高厦门对人才的吸引力。与此同时，政府也要严格并完善公共租赁住房退出机制，以收入或就业年限作为退出机制的评测标准，从而充分利用公共租赁住房的已有存量最大程度服务更多的新就业人群。并逐步将退出公共租赁住房的群体过渡到购买经济适用房阶段，实现保障代谢机制，提高保障体系的效率，最终实现城市青年人才“住有所居”的目标。

4.4岛内先行，缩短职住分离的通勤成本

不同于经济适用房，公共租赁住房的选址应该最大程度集中于岛内区域，并且建设在公共设施与交通配套完善的社区。因为中高端产业的生产与服务地点更多集中在发展成熟的城市核心区域，公共租赁住房选址就应尽力避免由于职住分离而造成通勤成本高企的局面。另一方面，参考青年群体在城市中的活动时间与出行喜好，其对居住空间的要求也与一般传统社区有所区别。青年群体的工作方式，社交习惯以及家庭构成等方面的生活起居都与其他年龄段人群不同，其对居住空间的个性化上也有着更高的需求。由于公共租赁住房作为一种过渡性的住房模式，在城市用地紧张的情况下，可以采用化整为零的分散式布点。充分利用城市中现存的失落空间，比如高架桥底、废弃建筑、工业厂房以及无意义的消极绿化带进行小规模建设。

这样的做法可以更有效地利用城市土地，在提高建筑密度的同时降低房地产开发的土地成本。可以首先通过组织有关专业的人员对城市上述类型的空间进行摸底、调查市场已有的青年公寓空间布局和配套设施，制定针对此模式下的住房规范制度，小规模、交通便利、配套完善、并呈散点分布的公共租赁住房将为人才安居提供稳定的居住环境。

5结论

在厦门面临产业转型，并升级至智慧产业的大背景下，未来城市保持可持续发展将会更依赖于青年人才的智力。在人才竞争白热化的当下，各大城市都已经亮出压箱宝。厦门如何在新一轮的竞争中拉长补短将成为城市下一轮经济发展的关键。目前最为紧迫的任务便是人才引留机制的研究，首先保障人才“住有所居”，消除生活的后顾之忧成为此项工作的重中之重。政府不仅应该完善公共租赁住房的准入准出机制，还应该通过多方途径加快公共租赁住房的建设，向新引入人才强化他们可以较快实现从租到买的心理发展预期，依照他们的发展阶段为符合条件的人才逐步解决住房问题，引人且留人。以人才建设与储备作为城市往前发展的基石，持续提升厦门的城市竞争力和人才吸引力。