王秀梅

【摘 要】本文分析了房地产企业会计核算之中存在的问题，阐述了房地产企业规范会计核算的方法和对策。

【关键词】房地产企业；会计核算

一、房地产企业会计核算中存在的问题

第一，会计科目设置有失科学性。现阶段，房地产企业会计工作最为突出的一个缺陷就在于会计科目设置的不合理和不科学。新会计准则实施之后，各行各业在会计科目设置上具有很强的专业性和针对性，银行、石油、金融等行业都具有自身行业专属的会计科目，但是属于房地产企业专属的会计科目却迟迟没有得到设置，这导致房地产企业会计核算隐患重重。在房地产企业会计核算之中，公共配套费、土地征用费、拆迁费、间接费、基础设施费、前期工程费、工程安装费是核算的主要内容，在成本、费用构成要素上也相对复杂、琐碎，在这种情况下如果缺乏专业性会计科目设置，那无疑会在很大程度上提升房地产企业会计核算的难度。例如，开发间接费用之中就包含了物业管理完善费、资本化借款利息费用、行政管理费、工程管理费等诸多的具体项目，由此可见，房地产企业会计核算工作的复杂性和繁重性。此外，房地产企业会计人员需要花费大量的时间和精力来梳理账目和核算内容，加之受到房地产项目建设周期的影響，会计人员的工作难度和工作量也非常之大。

第二，房地产企业收入确认难度大。企业会计准则之中规定了收入确认应当以报酬和风险的实质性转移为主，与此同时还要满足如下条件：购货方已经接收了商品所有权上主要风险和报酬、出售方既没有对商品实施控制也没有对继续管理权予以保留、与商品相关的已经发生、即将发生的成本能够可靠计量、收入金额能够可靠计量。房地产企业二绝大多数采取预售和分期收款的方式进行商品房销售，造成这种现象的原因在于房地产开发企业建设和开发周期较长，在预售的时候由于商品房尚未彻底建成，还难以满足收入的确认条件，在该环节企业只能和购房者签订购房合同，与此同时新会计准则还对不同类型的房地产企业提出了不同的核算要求，这在一定程度上提升了房地产企业收入确认的复杂性。

第三，缺乏有效的监管机制。房地产企业财务监管机制欠缺、领导意志凌驾于会计核算工作至上、财务监管机制流于表面等原因导致房地产企业会计核算工作困境重重。而企业财务管理机制的弱化在很大程度上取决于房地产企业财务内控机制的不健全、领导者对财务会计核算工作认识的不全面，这些问题在中小房地产企业之中展现得尤为明显。在房地产企业发展中通常出现战略性错误，根源在于企业对会计核算系统缺乏全面、有效的监督，导致财务数据失去真实性、准确性，致使会计信息难以为企业决策提供真实有效的信息，使得企业在发展过程中错失很多发展机会。

二、改进房地产企业会计核算问题的措施

（一）设置科学合理的会计科目

会计科目设置这个突出的房地产企业会计核算问题在本质上应该通过科学地设置会计科目来予以解决，这样房地产企业会计核算的质量和效率才能得到彻底的提升。设置科学合理的跨级科目能够让企业更加了解自身的财务状况、经营成果和现金流量，并凸显出自身的经济实力，把握住行业发展趋势。跨级设置会计科目、在企业总账目之下设置子账目使得企业的下属单位不再进行独立地会计核算，会计核算工作效率显著提升、会计核算程序大大简化，会计工作人员在事务性工作上耗费的精力越来越少，并且能够更加真实、准确地反应竣工核算环节的金额和质量，将成本费用更加清晰地、准确地展现出来，进而从根本上提升会计工作质量。

（二）拓展房地产企业收入核算范围

首先，要明确房地产企业收入的核算范围。房地产企业自行开发的房地产大多是通过和购买方签订购销合同、事先和购买方签订销售合同进行销售的，销售收入的确认也围绕着这两点进行。核算内容也要围绕着拆迁面积的安置房产权款、回迁安置户缴纳的补充房产款、房地产企业出售周转方等都是其核算范围，而将自身自用的房产出售作为固定资产核算的情况除外。

其次，要明确和确定收入的确认标准。房地产企业销售商品房大多都会经历签订预售合同、收预收款、签订正式销售合同、竣工验收、买房验收、产权过户等几个步骤。从法律意义上来讲，房地产购销合同仅仅是一种合约，在房屋建造未完成的情况下是难以执行验收认可程序的，销售收入的确认只有在房地产企业和客户签订销售合同之后，此时与商品所有权相关的主要风险和报酬尚未转移到买房，确认收入显然是不被会计准则承认的。只有在房地产企业正式地和客户签订协议、相关的法律程序和验收程序完成之后得到有效执行、相关部门确认竣工房屋的合格性和安全性、并且办妥买卖双方之间的房屋移交手续之后，才可以在会计上确认收入。

（三）建立会计核算监督机制

监管机制的建立是房地产企业会计核算、收入确认的重要保障，对规范房地产企业会计核算的规范具有至关重要的意义。房地产企业收入核算建立在项目销售收入情况的基础上，这一过程需要对新会计准则进行深入的分析和掌握。在明确房地产收入的过程中，财务标准和法律标准是至关重要的两个标准，同时也是准确计量收入的重要保障。房地产企业通过转让土地所有权、出售房屋、出售配套措施来获得收入和经济利益，但是房地产企业在这个过程中要把握一个重要的标准：不能再不符合会计准则和法律规范的前提下确认收入。除此之外，企业之有在房屋使用权完全移交的情况下才能进行收入的最后确认。

【参考文献】

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