赵连宇

【摘 要】房地产业具有投资大、回收周期长等特点，这些特点在新形势下对房地产的财务管理环节提出了更为严格的要求。但在当前，我国房地产财务管理还存在部分不足，对房地产业的持续健康发展产生了一定影响。因此，本文通过简要分析当前新形势下房地产财务管理存在的问题，探索加强财务管理优化机制的有效措施，促进我国房地产行业的长远发展。

【关键词】房地产行业；财务管理；优化运行

房地产建筑工程的繁荣标志着我国国民水平的提高，房地产业因牵涉的资金规模较大、投资周期长、资金回笼慢，所以给企业的财务管理工作带来了很大的困难，对财务人员的业务素质有比较高的要求。目前，我国房地产行业尚未形成一套健全的运行体系，传统的财务管理机制已不能适应当今房地产企业发展模式。为保证房地产企业的可持续发展，优化房地产行业财务管理运作机制势在必行。

1.房地产企业财务管理运作机制现状分析

1.1房地产企业在资金管理和筹集方面面临困难

1.1.1房地产企业资金管理方面

中央政府对房地产监管日趋严格，地方政府对房地产的调控措施越来越丰富和密集多。在土地获取阶段增加的自有资金要求、开发前期阶段支付各项规费和保证金、建设阶段要支付的材料款和工程款的结算等要求，给房地产企业的资金管理带来巨大的压力和风险。同时随着房地产行业限购、限贷、限售、限签、限价等政策的日益严格，同时伴随着房地产企业的集中化和规模化，房地产企业的资金优势越来越向大型房地产企业集中。无形当中给房地产企业的资金管理带来的风险。

1.1.2房地产企业资金筹集方面

2016年以来，人民银行、银监会等各个监管机构频频发文规范房企融资，公开募集资金不得用于土地款、开发贷款条件调高、信托融资通道被限制、房地产债券发行被叫停、资管新规暂停了房地产资管类产品、委托贷款新规出台、银行理财办法出台、房地产资产证券化窗口指导趋严、金融机构联合授信办法出台、监管层禁止房地产企业融资公司债与票据互还。当前房地产企业外部融资主要依靠银行开发贷款、信托融资、企业债券等渠道，客观上使得房地产企业面临的财务风险较大、财务成本偏高。如何取得成本低、额度高的外部融资成本房地产企业资金筹集面临的难题。

1.2房地产财务管理运行机制缺乏系统性

当前，为了在激烈的市场竞争中占领先机，房地产企业必须看到良好的财务管理工作能够在一定程度上帮助企业提高自身的决策、计划、行动能力，做好自身的财务管理工作有助于提高房地产企业的整体实力。但在这一过程中，企业的各个部门之间需要相互配合，相互支持，为企业财务管理的发展提供强有力的坚实后盾。但在当前的实际情况下，我国房地产财务管理运行机制系统性较差，各个部门之间没能实现相互配合与协助。甚至在预算体系中，各部门之间所采用的标准还存在偏差，没能按照一个标准的标准行事，使得房地产企业在财务管理中所使用到的财务信息缺乏真实性与有效性，在一定程度上影响到房地产企业财务管理的优化运行，不利于房地产企业的长远发展。

1.3房地产管理人员重视度不足

房地产企业部分高层领导仍习惯性的将工作重点放在房地产建设项目中，没能意识到财务管理对于企业长远发展的重要性。因此，部分领导在对企业的财务管理进行战略规划与实施监控时，往往出现管理不到位的现象。

1.4房地产成本管理不够完善

在房地产企业的生产管理中，各个环节会涉及到大量的资金流动，一丝细微的差别便会对企业支出造成巨大的差异。近几年，随着国家对经济宏观调控力度的增强，对房地产企业发展的质量提出了更高的要求。部分企业原有的粗放式管理模式已不能适应时代发展的需求，直接对企业当前的生产运转产生了影响。在房地产企业中，由于企业习惯性的将工作精力集中于项目的具体开展中，没能对工程开展前的投资管理与工程造价进行详细的规划，使得房地产企业在建筑的工程成本中存在成本管理相互脱节的现象，直接影响到房地产成本管理的工作进程。

2.财务管理运作机制优化的策略

2.1提高房地产财务管理思想

在新形势下，优化房地产财务管理的一个重要举措就是提高房地产财务管理思想，使他们在思想上意识到企业财务管理工作的重要性，进而在实际的工作中，努力完善自己的财务管理能力。传统的粗放化管理模式需要进行改革、优化。成本管理要完善并贯彻在招标直至竣工验收的全过程。以精细化和全面化成本管理的重要指标，实现成本管理的可控性。

2.2强化财务成本管理职责

房地产的成本管理水平直接影响房地产企业的经营业绩。作为房地产企业的财务工作者领导者，不仅要对项目的技术经济指标等整体情况有所了解，还要根据开发项目的开发进展情况，利用财务的反映和监督职责，通过控制手段实现地产企业的无效成本最低、有效成本最大化。在房地产合约规划和成本管理方面，发挥财务对资金流向的把控作用，建立独立、完善的成本管理制度和集中采购体系，避免税务风险、降低财务成本、延缓现金流出，为企业发展的形成强大的支撑。

2.3优化房地产财务管理的各个细节

当前，房地产财务管理所涉及到的环节较多，因此从各个管理细节出发，对优化房地产财务管理具有重大意义。首先，财务管理人员要对房地产工程项目的施工进度做到最优安排。财务管理人员在进行工作前，应根据房地产企业当前的实际情况对工程周期等做出科学规划与安排，保障工程项目能够安全运行。此外，对于工程项目中的一些不良影响因素，财务管理人员也要及时发现，并对其中存在的问题进行深入研究，找到最佳的解决方式，尽量减少工程资金的投入，有利于在一定范围内避免资金因不流动而产生的财务风险。其次，财务管理人员要协助房地产企业管理者健全企业的资金管理制度。财务部门作为企业经济命脉的掌握者，在房地产企业管理中扮演了至关重要的角色。此外，财务管理部门为了进一步保障企业工程项目的顺利开展，可以制定一个与工程配套的资金使用表，随时记录工程项目中的资金使用情况，保障工程项目的正常运转。在房地产企业的日常运转中，部分的负债可以在一定程度上给企业带来良好的经济效益，但在背后也潜藏着巨大的财务风险。

2.4实施房地产企业的全面预算管理

在预算的执行过程中，一定要遵循全面预算管理的原则，企业需要完善整个预算管理机制和管理体系。房地产作为一个复杂的行业，应该对企业发展项目的成本和收益进行充分的调研。在其整个流程中，严格控制好成本的预算和消耗支出，同时，了解并发展完善的预算管理制度，根据实际情况的数据分析，不断地调整和完善全面预算执行标准，依据分析的状况来对各部门进行合理的汇总、审核，建立科学的考核制度，并将预算过程中遇到的问题进行整理和剖析，落实好相应的项目负责人。同时，也应该加强房地产行业的外部环境预防管理。外部因素是动态的，经常随着市场波动而发生较大的变化，因此在制定预算规划时，应该适当地对外部因素引起的风险保持警惕。将外部和内部的双重因素全部考虑在预算的范围内，将其中的关系和作用进行研究，制定出实际可操作的全面预算管理制度，能更有效地规避企业所遇到的风险，使房地产企业在行业的波动过程中，时刻处于不败之地。

3.结束语

在房地产企业的运转中，财务管理工作至关重要，作为一个综合性的系统工程，它需要企业内部各个单位之间的紧密配合。但在当前的新形势下，我国大部分房地产财务管理工作存在部分问题。因此采取有效措施，包括提高房地产财务管理思想、优化房地产财務管理的各个细节、实施房地产企业的全面预算管理等措施显得至关重要。通过这种方式，进一步优化当先的财务管理运行机制，为房地产企业在新形势下参与激烈的市场竞争增添动力。

【参考文献】

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