王超

【摘 要】随着我国房地产行业的不断发展，在我国的经济市场中占据了非常重要的地位。房地产行业的资金筹集成了行业内各企业最重要的工作内容。对房地产行业融资情况进行分析，探索多元化融资渠道，对房地产行业的长久发展具有重要意义。因此，本文通过对房地产行业融资现状的分析，发现其中存在的问题，并提出有效改善现状的对策。

【关键词】房地产行业；融资；对策

随着中国经济的快速增长，房地产企业需要大量的资金来筹集和使用，这是一个资本密集型企业。目前，中国房地产融资的结构是站不住脚的。房地产开发企业中很少依靠自身的发展资金。而是主要依赖于银行贷款等融资方式来筹集资金，这使得银行系统面临巨大的房地产风险。因此，加强对房地产融资战略的研究是非常重要的。

一、房地产企业融资模式

（一）传统融资模式

房地产融资模式根据不同的融资渠道，可以分为内部融资和外部融资。内部融资主要是不断地将自己的商业活动所得资金转换成投资资金。例如，未分配利润、可在短期内收回的应收款和预收款。内部融资本身具有强大的自主性，具备风险低、成本低的特性。

外部融资有以下几种方式：

1.预收房款

预收房款，即房地产企业在预售时获得的预收购房定金，是内部融资的一种常用模式。

2.银行信贷

银行信贷一直是中国房地产公司的主要融资方式。房地产公司的融资严重依赖银行贷款。目前信贷有三种基本形式，分别是日常流动资金贷款、项目开发贷款、抵押贷款。

3.股权融资

所谓的“股权融资”指的是一种融资方式，企业股东准备放弃部分企业所有权，通过增加资本引入新股东。房地产公司的股本融资有三种模式：国内融资、海外市场融资和借壳上市。除去房地产企业首次公开发行（IPO）获得巨额融资外，上市后再融资也是部分盈利佳、信誉好的企业上市后的不错选择。

（二）新型融资模式

1.房地产证券化

房地产证券化是将房地产投资权直接转化为债券形式的證券。从另一方面来说，是直接将投资于低流动性房地产的部分直接转化为资本市场证券交易的过程。一方面，两种形式的房地产证券化从银行角度看，是金融机构把自有房地产债券分成小单位价值的证券，并将其销售给人民，也就是说卖给投资者，从而在资本市场上能够有效的进行融资。另一方面，以非金融机构来说，投资经营单位会将固定资产转化为证券化的商品，转移房地产价值，进而通过出售这些证券来筹集资金。

2.融资租赁

融资租赁是一种新的金融服务形式，将实物信贷和银行信贷结合起来，将金融、贸易和服务以及跨领域和跨部门的服务结合起来。房地产租赁的融资过程如下：第一，承租人自主选择或通过房屋出租人选择房屋。第二，出租人帮助承租人购买房屋。最后，出租人把房子转交给承租人。在此期间承租人把租金交付给出租人，也就是说，出租人通过收取租金而得到收入。目前，银行存款利率较低，出租人更倾向于以融资租赁方式获取利率更高的回报。并且，这种方式相对来说风险更低。

二、目前房地产行业融资现状

（一）融资渠道单一，风险相对集中

虽然在中国还有其他的融资方法，如：投资基金信托融资，房地产企业共同出资、借壳上市及其他渠道，但由于房地产业发展晚，中国相关法律法规不完善，加之金融体系并不健全，金融机构不规范、管理不严格。因此，很少有企业使用这些融资方法，所以房地产融资主要依赖于银行信贷，没有多样化的房地产融资方式，这增加了企业融资的风险。

（二）银行主导的融资结构加聚了房地产行业的风险

银行模式对房地产公司来说是非常危险的。首先，尽管中国银行正日益向市场导向，但政府仍可以通过一些手段控制银行信贷，如利率调整、存款准备金标准、银行贷款要求限制和消费者贷款限制等等，进一步控制房地产市场。因此，对于从事房地产行业的公司来说，银行管理的模式面临着巨大的政治风险。如果政府实施严格的货币政策，银行肯定会减少信贷和提高利率，而房地产公司的财政负担会增加，同时它们也会面临资本链破裂的风险。其次，银行贷款小，偿还期限短，投资房地产所需的资金大而长期。第三，高水平的债务管理也意味着金融风险。房地产开发是一个资本密集型行业，它也定义了房地产公司的高债务依赖。一方面，房地产公司可以明智地通过债务避税，充分利用债务效应。另一方面，高负债也意味着房地产公司面临着巨大的财务风险。如果房地产公司不能及时偿还债务，它们可能面临破产的风险。最后，单一的融资结构不利于房地产公司之间合理分配风险和成本。在融资成本方面，银行贷款、短期账户、债券和股票都在上升，风险也在下降。在房地产行业的每个阶段，都需要使用不同的金融工具来混合和匹配成本和风险。

然而，随着房价的上涨，对商业住房投机投资的需求越来越高。大多数人被房价飙升所吸引。他们正在尽一切努力占领土地和建造房屋。与此同时，不断上涨的房价吸引了香港、台湾和外国开发商的力量加入，市场竞争加剧，企业盲目扩张以提高竞争力。这导致了企业发展的不理性，他们忽视了自己的资金积累。一旦环境发生变化，企业将面临巨大的风险。

（三）房地产行业融资法规政策不完善

房地产行业很难得到法律和法规的支持。与外国房地产、房地产基金和其他新形式的房地产融资以及相关的行业监管体系相比，中国仍处于初级阶段，有关政策和制度尚未得到改善。在房地产领域，支持发展的政策主要集中在国有和中等规模的房地产公司，而其他房地产公司无法获得适当的政策和财政支持。

三、解决房地产融资现状的有效对策

（一）建立多层次化的融资体系

目前，中国房地产融资面临的主要挑战是建立多元化、多层次的房地产融资体系，以满足企业不同层次的需求。长期以来，中国房地产行业的融资市场主要基于商业银行，这使得市场缺乏专业信贷机构。债券和房地产信托的不完善发展限制了中国的融资能力。股权房地产的融资门槛相对较高，中小企业很难满足需求。因此，中国迫切需要建立一个多层次的房地产融资系统，为不同类型的企业提供不同的房地产融资地点，以减少对银行信贷的依赖。

（二）加强房地产企业自我积累能力

解决房地产融资问题是一个复杂的系统项目，需要各方共同努力。最重要的挑战是扩大房地产融资能力，提高创新能力，提高盈利能力，以及进一步向房地产企业提供贷款。如今，一些房地产公司的金融系统失灵，金融信息不可靠，这严重阻碍了公众对其进行投资。缺少信用是限制了房地产企业融资能力的一个重要因素。为了提高自我融资能力，房地产企业必须有足够的内部融资能力，例如增加企业投资项目，加强企业的预算能力和使用效率。另一方面，通过加强从外部获取资金的能力，特别关注市场调查、提高项目质量、提高市场份额和提高社会信用评级，使金融机构贷款和外部投资成为可能。房地产企业解决融资问题，需要改善能力、加强国内监管和信用评级，提高房地产企业的财务能力和水平。

（三）进一步完善房地产金融法律法规

总的来说，尽管中国国家或地方机构通过了一些法律和法规，但该体系仍非常不完善，严重落后于房地产行业的发展。在房地产融资多样化的过程中，许多新的融资工具如果没有适当的系统性规范，很容易陷入混乱。因此，必须制定和改进有关法律和法规，然后对新的房地产融资工具的组织形式、申请分配、收入来源和投资组合实行严格的法律规范。只有到那时，中国房地产行业多样化的融资才能被标准化。

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