张珈榕 郭丽华

摘 要：REITS作为一种兼具证券资本增值属性与稳定分红付息属性的特定资产配置类别，其投资价值是由底层资产的盈利能力、价值体系、资本市场波动等决定的，境内的REITS由于其自身特点与复杂性，发起机构的主体资信、交易与产品设计等因素会影响证券本息的实现，这些不确定因素共同构成了REITS融资风险。

关键词：REITS;风险因素;复杂性

一、绪论

REITS即房地产投资信托基金，一种新兴的房地产融资工具。除了一些不可抗力因素之外，境内REITS投资所涉及的风险主要可以分为：宏观经济风险、政治与政策风险、基础资产与财务风险、发起机构风险、交易与产品设计相关风险以及其他风险。境内的REITS由于部分证券具有较强的固定收益特性以及含权特征，因此除关注REITS常规风险以外，还应根据产品具体情况关注其发起机构相关风险，以及交易与产品设计的相关风险。

二、REITS风险种类分析

（一）宏观经济风险

宏观经济风险又可以分为利润风险、市场风险。其中利润风险是国内REITS投资所面临的重要的风险之一，市场利率会随着宏观经济环境的变化而波动，同时REITS证券价格也会受到利率波动的综合影响，其主要体现在证券定价、财务压力和盈利能力等方面。市场风险指商业物业等房地产作为底层资产REITS的盈利能力和价值体系在一定程度上会受到市场供需关系的影响。

（二）政治与政策风险

其中政治风险是REITS在跨国投资时必须考虑的风险，REITS应当选择政治局面稳定的经济体进行投资。……