摘 要：随着城镇化进程加快，新建小区数量激增，围绕小区发生的纠纷己成为社会管理中的难点问题，小区正逐渐成为社会显性冲突频发的区域。分析发现，地方立法缺少针对性、前期物业服务意识不强、业委会缺乏激励和监督机制、居委会和小区关系错位、业委会的启动机制不顺畅、部分业委会任职人员法律意识不强，自律不够、业主权利意识不足和权利意识过度并存是矛盾频发的主要原因。

关键词：城市住宅;公共事务;问题分析

城市住宅小区是业主生活居住的场所。它是指城市道路或自然分界线所围合，以住宅楼房为主体，建设并达到一定的居住人口规模，以及有相应的共建配套、市政公用、能滿足居民基本物质与文化生活所需的公共基础设施，已建成并投入使用的居住生活区。本文所研究的“城市住宅小区”，特指1998年住房分配货币化改革后修建的商品房住宅小区。住房政策改革前，我国的小区主要是指单位小区，是计划经济体制下国家福利模式的结果，实行的是公共房屋行政化管理。住房政策改革后，我国的小区主要是商品房小区，是市场经济下私有产权买卖的结果，实行的是物业公司服务模式为主的管理。

一、城市住宅小区公共事务问题

小区是国家基层治理的“神经末梢”。随着城镇化进程加快，新建小区数量激增，围绕小区发生的纠纷己成为社会管理中的难点问题，小区正逐渐成为社会显性冲突频发的区域，某些地区的小区矛盾己经发展到十分激烈的程度，小区业主静坐、示威、上访、诉讼等事件时有发生，更有甚者会演化为暴力事件，以至于“小区暴力”变为一个能够经常见诸媒体的话题。通过各种媒体报道，以及对各小区走访，课题研究组发现菏泽各个小区都存在不同程度的问题。总结梳理为以下一些。

（一）业主和开发商之间的纠纷

业主购房后无法办理房产证问题。许多小区业主反映，买房已经多年，但至今开发商无法为业主办理房产证。原因是开发商在建设过程中擅自变革审批规划，原有的开发商不知去向，致使小区业主维权不断。房屋质量问题。小区配套设施不到位等各种开发商承诺不到位问题。小区交房后不电改，水改，物业公司代收水费电费问题。房子交付后，开发商通过物业公司依然控制着小区公共绿地等公共设施。

（二）业主和物业服务企业之间的纠纷

多数业主认为物业费高、该管的事不管、私吞公共收益、私自上调物业费、起不到安保作用等等。共用服务设施纠纷。暴力物业问题。物业公司服务合同到期，业主赶不走霸道物业公司问题。

（三）社区居委会和小区业主和业委会的矛盾

社区居委会是居民自治性组织，但一直以来，其受街道办事处及其他行政部门的领导，成为准基层政府。在我国泛行政化的背景下，其权力之手极易伸入小区。

（四）基层政府和小区的矛盾

业主的直系亲属和同住人是否可以被推荐为业主委员会成员的问题。到底谁有权来确认小区业主的身份是个问题。业主委员会成立难，运行难问题。这些问题其实涉及到政府在小区问题上的职责问题。

（五）业主和业委会之间的矛盾

业委会能否起到维护业主权益的目的？许多业主对业委会人员颇有微词，认为业委会和物业蛇鼠一窝，相互勾结，无利不起早，不能起到维护业主权利的目的。

（六）业主和业主之间的矛盾

随着私家车数量的增长，停车成了大问题，许多业主把车停在公共绿地里、停在别人家车库门前引发纠纷。不少业主利用车库养狗、养兔子、养鸡。有的业主养狗不带圈绳，宠物随地大小便。有的业主把一楼改为门头房，占用公共空间，引起其他业主的反感。还有业主高空抛物、电梯里抽烟、小孩在电梯小便、电车在楼道充电等等问题。

二、城市住宅小区公共事务问题丛生的原因分析

（一）地方立法针对性不足，转化、重复上位法问题明显

因物业管理、小区共有产权等引发的各种纠纷层出不穷，有关小区管理的深层次矛盾逐渐显现，这些矛盾纠纷都可以从现行法律制度上找到其产生的根源。目前，有关小区公共事务管理方面的法律法规有四个层次。一是全国人大制定的《物权法》，二是国务院制定的《物业管理条例》，三是各个省、自治区、直辖市制定的物业管理条例，如《山东省物业管理条例》，四是设区的市人大制定的物业管理条例，如2017年12月25日，菏泽市第十九届人民代表大会常务委员会第七次会议，通过《菏泽物业管理条例》。地方立法能否结合各地经济社会发展情况，坚持问题导向，回应广大群众关心的热点、难点问题，具有针对性是个大问题。

（二）前期物业公司服务意识不强

根据调查，业主不满意的物业公司多数是前期物业公司。这些公司是开发商组建或指定，他们并不是严格按照公开招标或竞聘方式产生，在开发商这棵大树的庇护下，这些物业公司服务意识先天不足。地方立法应该通过限制前期物业服务合同期限的方式，给前期物业公司一定的压力，督促业主成立业委会来决定续聘或选聘物业服务企业，决定小区物业的服务标准、价格、服务方式等，从而结束前期物业阶段，在小区业主和物业企业之间建立之间合同关系，使二者之间在合同的基础上行使权责利。

（三）社区居委会和小区关系错位

我国城市基层自治体制的建成体现为一种国家建构的制度，而非一种自下而上的自发产生过程。长期以来，我国实行的是行政全能主义的管理模式，国家总是试图将权力渗透到社会的各个角落，国家也一直期望通过发挥街道办事处和居民委员会的作用来应对社会转型所带来的基层社会管理的压力。在法律定位上，居委会是居民自治组织，但是基层人民政府通过财政和人事控制居民委员会，把居民委员会看作是其下属的行政性单位，直接向其下达任务;居民委员会在经济上缺乏独立性，政府的财力支撑几乎是居委会各项经费的主要来源，不得不被动执行政府部门和街道办事处布置下来的大量行政性工作，成为“全能型”组织。这样就在它们之间形成一种类科层体系的纵向组织关系，这不仅使其自身应具有的自治功能难以实现，而且使其角色发生错位。这从根本上掣肘了其维护居民利益应有功能的发挥，居民的认同感及信任度也大打折扣。在民众心目中，居委会就是基层政府的代表。这种意识也为居委会插手小区事务、随意占用小区公共用房等行为提供了心理基础。

（四）业委会的启动机制不顺畅

许多小区交房多年成立不起来业委会。这里其实有一定的制度原因。比如在山东，按照《山东省物业管理条例》，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。那么谁知道上述信息呢？只有建设单位或者前期物业服务企业，所以法律规定建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府，由街道办事处、乡（镇）人民政府在三十日内组建业主大会筹备组。但有哪家前期物业服务企业乐意早早成立业委会来监督掣肘自己呢？如果前期物业企业不申报，需要承担什么样的责任？如果没有责任约束，谁会申报？所以，实践中业委会成立的启动工作多数是热心业主挨家挨户敲门收集信息，然后向居委会提出申请的，靠单个别或几个业主，工作量之大，收集信息之难恐怕是别人无法想象的。所以业委会成立迟迟无法启动也就可以理解了。

（五）部分业委会任职人员法律意识不强，自律不够

许多小区的业委会成员年龄偏大，素质良莠不齐，对业委会的组织性质认知有偏差。不少业委会人员尤其是业委会主任习惯于过去的行政组织思维，把自己作为小区的领导，把宝贵的小区公共资源作为私人利益交换的工具。在业委会开会时一言堂，一旦个人意见不被采纳，轻则撂挑子重则甩手不干。和物业企业走得过近，造成关系到业主核心利益时情面上抹不开，客观上损害了业主利益。少数业委会成员对小区公共收益用起来大手大脚，存在吃回扣和挪用现象。

（六）业委会缺乏激励与约束机制

实践中，多数业委会组织消极履行职责，懈怠松散，缺乏为全体业主服务的责任感和积极性，和制度缺乏对业委会的激励与约束机制有关系。制度倾向于将业委会委员的工作定位为公益，主观上没错，但客观上大多数人做不到。长期持续的无回报投入很容易消磨热心业委会任职人员的热情。公益不是说不能有任何回报，回报也不一定是给多少钱，它也包括荣誉奖励和社会地位提高。如小区业委会主任完全可以进入基层人大或政协，他们参政议政更接地气。激励是监督的前提，有了激励，监督才更加理直气壮。

（七）业主权利意识不足和权利意识过度并存

随着市场经济的发展，新型社区迅速建立，部分业主习惯了“有事找居委会”的管理模式，并没有充分意识到自己的权利。部分业主有搭便车的心态，业委会需要业主配合的时候，任凭你怎么呼吁，充耳不闻。如某小区业委会起诉幼儿园长期不交租金，需要业主复印身份证件和房产证，经过半个月的呼吁，将近千户的小区只收集到39份，眼睁睁的看着幼儿园常年不交租金，而业委会由于证据不足以支撑其起诉资格而被驳回起诉。

另一方面，部分业主认为交了物业费，物业企业就是仆人，叫你干啥你就得干啥。某小区业主家里多辆车，物业公司想尽办法，再也无力提供停车位。该业主坚持把所有车开进小区，理由是“小区是我家，我的车就得进家门，物业是管家，就得无条件帮助解决停车的事”，还有业主对邻居做法不满又不好意思直说，怕把关系闹僵，就死缠物业公司，理由是“我把物业费交给你了，你们就该管，就得管”。总之，部分业主对业主的权利义务认知错位、偏位。

小区是社会治理的细胞，如果每个小区都能建设得和谐温馨，那么我们的社会就会越来越美好。明白了矛盾的根源才能更好地破解基层治理难题，我们有必要打通联系服务居民的最后一百米，让业主的幸福感在家门口升级。

参考文献：

[1]郭于华，沈原.居住的政治—当代业主维权和社区建设[M].广西师范大学出版社，2014（6）.

[2]高兴武，陈新明.新建小区公共事务治理路径探析[J].广西民族大学学报，2014（5）.

[3]吴晓林，张慧敏.治理视野中的城市基层管理改革：问题、悖论与出路[J].行政论坛，2016（4）.

[4]柳正权，甘明生.城市街道办事处管理体制的缺陷及其制度—以武汉市为样本[J].理论月刊，2018（8）.

[5]林尚立.構建简约高效的基层管理体制[N].经济日报.2018-4-28.

作者简介：

张敏（1977～ ），女，研究领域：社区治理。