成宇红

[摘要]近10年以来，随着房地产行业迅速发展，竞争力也逐渐增大，由于房地产行业投资规模较大、风险较高、周期较长、关联度很广、建造过程也相当复杂，所以，成本控制成为房地产公司制胜的法宝，然而目前房地产行业大多利用传统的成本分配方法来分配成本，这种方式使得楼盘的制造费用失真，有很大弊端，利用作业成本法计算楼盘的实际成本有助于公司对销售利润的准确计算，同时通过项目成本的预算，对不产生利润的项目及时止损，利用作业成本法为A公司的项目做出了合理的成本分配预算，提前发现公司的不增值作业，使得公司能够精确的计算利润，为其楼房未来的合理定价奠定了良好的基础。

[关键词]作业成本法;成本预算

[中图分类号]F275[文献标识码]A

1 作业成本法的含义及实施

作业成本法是把间接成本以及辅助费用更准确的分配到产品的一种成本计算方法，其指导思想是产品消耗作业，作业消耗资源。该观念认为公司的所有经营活动由一系列相互关联的作业组成，而每一项作业都要消耗一定的资源，同时产品被一系列作业生产出来，产品的成本等于所有作业消耗的资源综合，在消耗了全部作业后产生了产品。在计算时首先确认主要作业，并且按照资源动因将资源分配到作业，然后将作业按照作业成本动因分配到产品。

在降低公司成本方面，不仅需要对公司外部价值链高度重视，而且需要注意公司内部生产产品的整个过程，增加将原材料加工成产成品等附加价值的过程，减少其他的不增加附加值的过程，最为重要的是缩短公司内部价值链的周转时间。可以把公司内部的基本价值链分解成单独的作业，然后分析出公司内部的增值作業和低效作业，降低公司的成本。

2    作业成本法在阳光城项目的应用

2.1    公司简介

A公司位于天平东巷18号，1996年成立，以房地产开发和经营为主，注册资金1000万元人民币，下设有房地产开发有限公司、物业管理有限公司、广告装潢公司、施工装饰、进出口贸易等多个子公司。

A公司目前正在兴建“阳光小区”的项目，该小区即将建在太原市尖草坪区，该地区旁边有医院、学校、公园等基本设施一应俱全，并且交通便利，是居民的首选居住小区，该项目总共分两期开发，第一期开发了三栋楼，并且已经全部竣工，投入了销售，但公司发现其成本过高，并且有些成本费用分配不合理，在销售楼房时定价不合理，有些楼盘完全处于亏损状态，故公司希望在第二期可以引入作业成本法对建造全过程的成本进行控制，从而能够对其进行合理的定价，精确的计算各个楼盘的利润。该项目第二期所开发的一栋为小高楼，主要针对那些希望远离市区的嘈杂吵闹的中高收入的消费者。二栋是适合低收入消费者的经济适用房。

两栋的用地性质都是国家准许的经济适用房的开发项目，通过之前对楼盘的开发经验，可以得出A公司在建造楼盘的过程中会产生如下成本：

开发成本中包含土地成本：土地出让金、土地交易契税及其他费用;前期费用：勘察工程费、报批报建费、规划设计项目发生的费用;规费：基础设施、散装水泥基金;三通一平及临时设施费：通电通水通路费，平整场地费及建造临时设施费;建安工程费：基础工程、主题结构、机电安装费;基础设施建筑费：供水供电、电视煤气;公共设施建筑费：投标费用、监理费、造价咨询费、质量检测费、房屋测绘、竣工测量。

期间费用包括销售费用：广告费用、样板间装修费用、销售人员工资;管理费用：办公费用、管理人员工资、差旅费等;财务费用：利息、其他融资产生的手续费。

2.2 阳光城项目成本信息存在的问题

公司之前只是利用基本的劳动工时为基准来分配成本，楼盘的成本信息与真实的成本存在较大的误差。其中劳动工时按照工人每日在岗实际工时计算，并没有包括原材料采购、搬运、工具、模具的加工、转换产品时的调整准备、质量检验、设备启动时间。因此，由此计算的时间与真实的耗用工时偏差很大，另外，按照工时分配公司房地产项目开发中的固定以及变动制造费用，造成公司的制造费用分配不标准，因为每个产品的固定、变动制造费用作业的比例不同，造成了产品的成本与真实成本相差巨大，因此该项目决定利用作业成本法计算成本。

公司开发项目的成本通常在项目完工决算时才进行计算，对项目的成本控制没有做到成本管理中的动态性以及全程性，这种做法发现不了公司在日常经营管理中存在的问题，导致公司的成本分析不能反映项目产生的真实成本。

2.3 用作业成本法解决公司成本失真问题

针对公司成本管理人员素质、知识水平低下的问题，通过对公司的成本管理和控制人员进行培训或者让其实地考察等方式，让全过程控制成本的先进技术深入其脑海，进而改善公司全面控制方面的问题。

用作业成本法对公司楼盘成本信息失真的问题进行改进。首先，我们通过调研该项目周围楼盘的价位、楼房的供求情况以及竞争对手对楼盘的开发状况同时根据购买土地使用权的价格来确定该项目楼盘的价格，根据一系列的分析后得到该项目商品房的售价在1467元/m2，如果以房地产市场所规定的利率3%来计算，可以得到该项目的单位目标成本是1423元/m2，该项目两栋楼的总占地面积为13000 m2，所以该项目总的目标成本是18499000元，所以，开发成本必须小于1423元/m2，这样公司才能够得到3%的利润。由于土地成本为125.26元/m2，因此减去土地使用成本，该项目目标成本为1297.4元/m2，总成本是1686660元。

通过研究本公司的设计方案以及对周围已建好的楼盘的成本参考，得到总体项目的预算如下：土地费用、前期开发费用、基础设施费用、建安费、不可预见费、管理费用、开发成本，总值分别为1632280元、785850元、1853280元、14093300元、550941元、367294元、18364700元;建筑面积为13000 m2，所以每项费用的单价分别为：125.56元、60.45元、142.56元、1084.1元、42.3801元、28.2534元、1412.67元。

但是A公司项目第二期的两栋建筑，一栋适用于有经济实力的中高等收入客户，另一栋经济适用房适用于经济实力普通的客户，两栋房的价格、利润、成本有明显差别。如果运用传统成本计算方法将间接费用分配到两栋房上，会使得房子的成本偏离实际成本，所以，公司决定利用作业成本法计算两栋房子实际产生的成本。

通过对房子整体建造过程，即施工内部流程的分析研究，将整体建造过程分为结构施工作业和钢筋施工作业，在楼盘建造过程中的作业数据、成本动因及各自产生的流程成本数据如表1。

在利用作业成本法原理及计算方法对楼盘的成本计算后可以看出，两栋楼盘的实际成本与按照传统成本计算法计算的成本差异较大，因此运用传统的成本分配法计算楼盘成本会扭曲公司楼盘成本信息，导致公司对楼盘定价不准确，甚至难以分清哪个楼盘是盈利楼盘。

另外，在作业成本法计算成本的过程中，发现了许多不增值作业，比如钢筋搬运过程，因此工地在施工过程中要尽量减少这一作业，即尽量减少钢筋以及设备、材料的多次搬运，虽然检测作业也不属于增值作业，但它是保证工程施工质量的必要步骤，所以检测作业对于降低工程成本是不可缺少的。

公司根据以往成本数据用作业成本法预算楼盘成本不仅可以有效避免不增值作业的发生，而且使得楼盘成本与实际成本更加贴近，有利于楼盘营业利润的准确计算，对不产生利润的项目及时止损。

3 小结

由于我国房地产行业起步晚，成本控制方面的意识相对落后，成本控制只注重施工工程过程中的成本，不注重事前、事后整体的控制，在成本计算时利用传统的成本计算方式，导致计算的成本不够准确，本文在介绍作業成本法的含义、运行步骤后，利用作业成本法对A公司项目的成本进行了测算，从而能够减少施工过程中不增值的作业，使得公司项目成本及利润更准确，最重要的是可以对不产生利润的项目提前抛出，及时止损，做到全面控制公司成本，减少不必要作业。

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