王鑫

【摘 要】房地产是我国近几年经济发展中的主要力量之一，在房地产的开发管理中，主要有土地的一级开发以及二级开发。值得注意的是，一级土地整理开发与一般房地产开发存在一定的区别，在收益方面的稳定性更是在二级土地开发之上。与此同时，土地一级整理开发是与当地政府的切实利益挂钩的，在开发过程中政府会不遗余力的进行支持而且政策方面也较为宽松，因此投资风险大大降低。本文将对土地一级整理开发的特点以及收益分配问题进行探讨，使得土地一级开发更为有效进行，为我国房地产发展服务。

【关键词】土地开发；土地整理；收入分配

土地一级开发由于受到政策支持、指引的先天条件，是很多房地产开发商进行土地开发的重要选择。因此需要对一级土地整理开发和一般房地产开发之间的区别进行详细的探讨，一级土地整理开发往往具有比二级土地开发更高的收益，且能够收到政府支持，降低投资风险。对于具备一定权力资源的企业进行一级土地整理开发是企业能够取得高额收益的有效途径。土地一级整理开发指的是在土地出让之前相关部门对其进行整理以及投资的过程，是地区政府全局规划的要求，政府会对开发过程中的拆迁、土地补偿等提供费用支持。也就是说在我国的大多数城市和地区，政府具体操刀一级土地整理开发或者将这类活动委托到相关企业，政府在这一过程中起到了监督管理职能，这也使得土地一级整理开发中存在着一定的收益分配问题，是今后工作中需要重点关注的。

一、一级土地整理开发的特点

1.1政治性

在一级土地的整理开发工作中，由政府具体组织和落实土地整理过程中的征集、拆迁以及地区基础性建设问题，因此土地一级开发商的工作是与政府实际挂钩的，这也使得土地一级整理开发工作中的政治性较强。土地问题一直以来都是我国经济建设的敏感话题，在进行一级土地整理工作中更是牵涉到社会中很多人的利益，因此政府在这一过程中会借助于很多社会公共力量进行相关干预调节。尤其是近几年切实发生的一级土地整理事件显示这一开发行为可能会对原居民造成一定的利益损害，影响社会稳定性，造成很恶劣的社会影响。因此，一级土地整理开发中政府的干预以及调节是很有必要的，一级土地整理开发可以作为综合性的政治活动，具备一定的政治性特点。

1.2资金供应充足

资金问题一直以来制约着房地产中土地开发的连续性以及充足性，在土地整理开发过程中，资金供应是其能够持续完成并使得房地产建设顺利进行的基础，只有具备充足的资金支持，才能够保证土地开发能够顺利进行下去并且保持可持续发展。一级土地整理开发由于本身被政府所支持，能够调动地区内的很大一部分力量来为土地开发过程提供充足的资金支持，解决由政府自身难以提供的单独资金供应问题，其他企业的支持和参与也是政府进行土地整理出让的手段，借此得到充足的资金支持并且为地区内的其他企业提供参与到一级土地整理开发的机会，形成双赢的局面。

1.3综合性

在房地产开发项目中，一级土地整理开发的过程以及持续性受到多种因素的综合影响，首先一级土地整理开发是房地产开发或者是其他企业用地的基础，开发内容不仅与政府的规划以及主导相关，同时还关系到二级土地开发商以及区域被其他经济体的利益。地区的发展是与一级土地整理开发的效率以及建设水平等息息相关的，在政府的长期规划中，一级土地整理开发的規划合理性以及工程质量好坏关系到区域今后的土地建设和地区发展，是一项综合性任务。

二、一级土地整理开发中的收益分配问题

2.1一级土地整理开发中收益产生的途径

一级土地整理开发过程的收益分配问题加以解决的前提是对收益产生途径的具体了解。在一级土地整理开发中，首先由政府以公开出售的方式来进行整理的土地的交易，这一过程中产生的收入在扣除开发整理成本之后进行合理的分配，从而获得收益。公开出售过程中政府需要保证收益的公平性以及公开性，并且收入分配要按照约定进行，不损害原居民的基本利益。其次是政府进行以及土地整理开发商的继续授权，以使得土地售卖之后能够中标顺利并且进行二级开发，因此房地产开发商需要在这一过程中缴纳相应的土地出让金，之后再根据政府的整理发展规划以及企业自身的发展需求，在符合政府要求以及合乎企业利益的前提下进行下一步的二级开发工作，土地出让金也是一级土地整理开发中收益产生的途径之一。

2.2一级土地整理开发中的收益分配

一级土地整理开发中能够通过政府公开出售以及开发商提供土地出让金等方式产生收益，而取得的收益如何进行合理分配更是需要注意的问题，需要将其合理的分配到相关利益主体并保证开发工作对利益主体权益的保护。收益分配问题包括首先分配和二次分配，一级土地整理主要是对原始土地的工作，而我国的所有土地在法律上是归属于国家的，所有其他主体只能获得土地的使用权而非拥有权，因此土地整理开发中获得的出让金收益需要有一部分归属于国家。国家在获得出让金之后进行一部分成本、税金的扣除之后在进行收益的后续分配。在首次分配的基础上，需要对一级土地整理开发中的净收益进行后续分配，即在国家将一级土地整理成本以及各种土地开发税费扣除之后剩余的国家土地使用权出让价款。在进行净收益分配时主要关注于整理开发企业以及政府之间的分配合理性，利益分配主要按提前定好的分成约定进行，通常分配比例是根据土地整理过程中难度以及整理开发地块的大小相关的，一般开发面积较大以及地理位置偏僻地区的土地开发在进行收益分配时开发商占据的比例较高。而开发商后续进行公司内部股东分红等利润分配问题时后续土地整理企业需要考虑的问题。

三、结语

综上所述，土地一级整理开发是房地产发展中的基础，属于土地利用的第一环节，在这项工作中政府需要进行整体规划以及主导，调动地区内的主要能力集中进行土地整理开发，而其中的收益分配问题更是需要详细分析，以发现可能的风险，更好的完成土地开发工作。

【参考文献】

[1]钟瑞杰. 关于土地一级开发相关财税问题的探讨[J]. 企业改革与管理， 2016， （8 ）.

[2]陈准. 分工，让效率更高——对土地一级开发市场发展趋势的预测[J]. 中国土地， 2011， （2）： 39-41.

[3]周建成. 房企参与土地一级开发的盈利模式与策略[J]. 2011， （11）.

[4]徐青. 城市土地一级开发的收益与风险平衡研究[J]. 中国土地科学， 2009， （1）： 14-18.