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房地产上市公司财务风险控制研究

2019-06-01朱思奇

智富时代 2019年4期
关键词:上市公司房地产财务风险

朱思奇

【摘 要】我国房地产行业虽然起步较晚,但是发展速率飞快,这也导致了很多房地产上市公司在快速发展过程中容易出现财务风险,尤其是在筹资管理方面,引发一定的风险问题。本文综合分析了我国房地产行业财务风险的具体表现,并且以龙湖地产为例分析了财务风险控制存在的问题,从狭义的筹资管理角度出发,找出房地产上市公司财务风险控制优化策略。

【关键词】房地产;上市公司;财务风险;筹资管理

我国在1998年正式开始了住房制度改革,从而逐渐确立了房地产行业的市场开放行为。随着社会经济的不断发展以及城市化建设的推进,房地产行业已经成为了时下最为热门的行业之一,房地产企业面临着激烈的市场竞争环境,向着大型上市公司方向发展,重点提升房产品质以及服务水平。由于受到国家政策以及市场环境的影响,房地产业存在较多的不稳定发展因素,房地产上市公司在日常经营管理过程中往往会遇到客观存在的财务风险,从而影响到企业经营的稳定性以及持续性。

基于这些原因,企业必须要在日常的经营战略决策时分析有可能面临的各种财务风险,并作出提前预测找到风险预防对策以及解决策略,从而要求管理者可以依照企业自身的实际发展情况在日常经营管理中强化风险意识。不过很多企业仍旧在财务风险意识方面比较缺乏,并且管理的手段相对落后,缺少一定的目标。本文以龙湖地产为例进行分析,能够帮助房地产企业了解目前企业中有可能出现杂筹资方面的财务风险,保证企业可以在市场经济条件下有效的衡量自身财务风险,从而实现良好的风险控制。

一、企业财务风险控制理论概述

(一)财务风险

1.财务风险的概念

广义上的财务风险指的是企业的实际收益与预期收益由于受到各种不确定因素的影响而出现偏离,这里的不确定因素往往隐藏在企业生产经营活动中,为企业带来某些无法预知的损失。狭义上的财务风险指的是企业决策人员在进行财务工作中的某项决策时受到不确定因素影响而做出错误决定,此时产生的风险叫做财务风险。本文的研究针对房地产上市公司筹资方面的财务风险,属于广义财务风险范围。

2.财务风险的特征

财务风险具有不确定性,由于企业所面临的风险时不确定的,通常会因为一些内部或者外部环境因素的变化而出现变动,所以,财务风险也是随时有可能出现在企业财务运营中的;

财务风险具有复杂性,当企业的财务出现问题的时候不断会受到各种因素的影响而改变,这些问题的形成时一个十分复杂的过程,并且在企业长期的运营过程中相互影响与作用;

财务风险具有客观性,这是指企业的财务风险是客观存在的,任何企业都有可能出现财务风险,企业只有利用一定的方式将其控制在可以接受的范围内。在企业生产经营等活动的全过程中,这些财务风险对于所有活动都有着一定影响,包括筹资活动以及投资活动,市场环境的变化也有可能导致财务出现风险;

财务风险具有可预测性,虽然财务风险相对比较复杂,不过是遵循一定的客观规律的,企业能够利用对相关信息的收集整理、分析预测来尽可能的降低风险发生概率,通过科学的方式判断财务风险出现的可能性以及带来的经济损失等等。

(二)财务风险控制

1.财务风险控制的定义

财务风险控制是指在财务管理过程中,利用有关信息和特定手段,对企业财务活动施加影响或调节,以便实现计划所规定的财务目标,回避风险的发生。

2.财务风险控制的方法

财务风险控制方法主要有三种。

第一种是防护性控制,指的是在企业开展某些财务工作之前,制定相应的制度与规定,将有可能导致问题的因素进行排除,形成有效控制;

第二种是前馈性控制,指的是在财务工作运行过程中进行监督,利用合理的方式找出存在的误差,再进行有效的消除;

第三种是反馈控制,企业通过系统的分析研究,找出实际工作与规划之间存在的不同,确定产生的原因,从而采取一定的措施,改善当前财务工作计划,防止以后出现相同的问题。

二、房地产行业上市公司财务风险的表现

如果公司的财务结构存在不合理或者融筹资出现不当就有可能导致公司出现偿债能力的丧失,造成投资者预期收益下降。房地产行业财务风险通常表现为三个主要方面:

第一,无力偿还债务风险,很多房地产上市公司在发展初期都有可能存在负债经营,自有资本的比率较低,一旦出现企业的债务投资难以收回或者没有取得预期的回报,那么就有可能出现宅腐风险,造成资金方面的紧张,从而影响到公司的信誉,甚至出现破产的情况。根据相关调查显示,我国房地产公司平均资产负债率高达80%,超出了国际标准警戒线。并且在筹资方面存在渠道单一、筹资成本较高等问题,一些公司过度进行筹资活动,让企业承担了相应的债务风险。

第二,利率变动风险,房地产上市公司的贷款行为会受到通货膨胀以及货币需求等影响,其利率有时会持续增长,增加了企业的贷款成本,对于企业的资本积累不利。并且,这种利率变动风险往往是难以被企业良好预测以及控制的。

第三,是再筹资风险,企业在一定的时间范围内筹資能力有限,无法持续的获取到有效资金,在企业逐渐增高的债务数额基础上,债权人会考虑到企业的还债问题,从而拒绝继续向企业融资,这样一来企业就有可能面临财务风险,承受更高的债务成本。

三、房地产上市公司财务风险控制存在的问题

房地产行业具有一定的特殊性,其投资周期较长、金额庞大,并且企业追求大额回报,必须要有足够的筹资贷款支撑,这就导致房地产上市公司在筹资方面存在较高的财务风险。

(一)筹资渠道单一引发财务风险

企业如果有大量的贷款,也就是负债,就会导致企业的负债率过高,银行为了保障利益,要么就减少借款,要么就会提高利率。同时,贷款有固定的还本付息日,当贷款到期时就必须支付一部分很大的资金,逾期还款会影响到企业的征信。如果企业过于依赖银行贷款,一旦银行方面的政策收紧,不肯为企业放贷,那么企业的资金周转就有可能遇到问题,从而引发一定的财务风险。

(二)筹资资金管理存在明显局限性

当前形势下,企业系统和非系统风险较大。而企业对筹资资金的风险管理没有引起足够的重视,主要表现在财务制度不健全,账户管理混乱,资金调拨不按流程和权限办理,造成企业资金的损失;违规对外担保或连环担保,给企业带来不必要的经济责任和法律责任,从而导致企业深陷担保诉讼泥潭。

(三)筹资监督及预警体系缺失

房地产市场环境比较复杂且竞争激烈,而房地产上市公司规模庞大,需要对其筹资行为进行有效监督。目前,大部分房地产公司都缺少一定的筹资监督以及预警体系,在进行筹资决策之前缺少对于当前市场环境以及整个房地产经济的发展分析。

而且就现阶段来看,虽然大部分房地产企业设立了专门管理筹资的部门,并且对企业筹资进行一定规划,但是总体的话语权还是掌握在企业高层手中,部门没有发挥其实际作用,只是遵循上级指示开展相应的筹资活动,缺少对于筹资行为的系统化分析。在外部监管方面,关于房地产上市企业的筹资管理不规范。在当前我国的《上市公司融资行为监管要求》中缺少更加细致的规定,虽然在修订之后,其中规定了使用募集资金补充流动资金和偿还债务的监管要求,并且调整了再融资时间间隔的限制,不过总体来说还存在很多不足之处,这就使得上市公司会在筹资方面钻空子,为了自身利益破坏监管的威严性。

四、龙湖地产财务风险控制案例

(一)龙湖地产简介

龙湖地产有限公司创建于1993年,自1997年开发首个住宅项目重庆龙湖花园南苑以来,龙湖已累计开发项目200余个,开发面积近8000万平方米,先后有5个项目荣获中国房地产综合开发行业最高奖项“广厦奖”,12个项目荣获中国土木工程最高奖项“詹天佑奖”,年合同销售额踏上千亿台阶。作为中国最早的购物中心开发商之一,龙湖商业先后发展出“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三个业态品牌。2017年,龙湖开业商场年客流量突破3亿人次,并位列中国商业地产百强第5。目前集团已开业商场达28个,开业建筑面积约258.2万平方米,已合作商户近4000家,战略合作品牌近200家。

(二)龙湖地产财务风险问题

随着房地产调控政策的逐渐落实,我国很多房地产企业的资金回拢速度明显变慢,企业资金链的压力持续增大,不得不向外寻找资金带动企业自身资本的运转。龙湖集团作为我国房地产行业中的佼佼者,其在财务风险的现状很大程度上代表了我国大部分房地产企业财务风险的特性。而现阶段,龙湖地产的资金链也存在较大压力,目前龙湖地产的筹资渠道主要来自于银行贷款。

龙湖集团的贷款筹资中大量依赖于银行贷款,从2014年代2017年呈现逐年增长趋势,而非银行类金融机构的贷款所占比例越来越少,这说明龙湖地产目前的筹资渠道过于单一,过度依赖银行贷款。有贷款就会有利息支出,企业过度依赖银行贷款就会增加企业的资金支出。而且通过对龙湖地产等房地产企业的筹资情况进行了解可以发现,目前大部分房地产公司的筹资数额都十分巨大,传统的现金流量管理目标并不适合筹资管理,忽视了筹资资金的流动性以及安全性。企业缺少长期的、可持续的合理筹资资金管理规划,各部门之间没有形成统一的筹资资金管理目标,而是各司其职,缺少沟通,在这种情况下难以实现资金管理的有效作用,不利于企业良好高效的使用筹资资金。同时龙湖地产虽然自身规模较大,资金能力较强,但是在当前的市场状态下仍旧处于发展阶段,需要保持筹资金额与自身经营规模以及实力相符,在企业所能接受的范围之内进行筹资,不能盲目的追求金额庞大,否则就会带来各种不良反应。

(三)龙湖地产财务风险的处理对策

面对当前所面临的财务风险,龙湖地产可以通过完善筹资渠道的方式来对财务风险进行控制,基于龙湖地产比较依赖于银行贷款渠道进行筹资,所以可以从这方面入手优化筹资渠道。龙湖地产与银行可以就借贷方式方面进行有效突破。银行可以通过精确的把握大型房地产上市企业筹资需求,有针对性的开发筹资产品,可以满足企业资金需求,并且提高银行的经济效益。银行应该针对房地产上市公司当前状况改善自身信贷服务模式,从金融技术方面降低融资服务成本,有針对性的进行业务品种设计,并且积极创新。从而可以帮助房地产上市公司获取到更为优化的筹资资金,降低企业财务风险,银行也能够获得需要的利润,从而实现双赢。与此同时对于龙湖地产资金管理来说,首先应该完善现金流量预算管理,制定合理的现金流量表让企业管理者了解企业在筹资、支付以及经营多方面的能力,只有这样才能够规避筹资风险。建议企业单独设立现金流量预算管理部门,让企业管理者参与到预算管理中,与公司财务部共同负责日常工作,在部门中设立一定的层级负责不同级别的预算工作。集团总部的预算管理小组在每年年底之前对下级公司下达下一年度预算指标,下属公司依照业务工作进行系统分析,在指标范围内对下一年的各项开支进行预测,并且将预算进行上报。集团总部的预算部门根据上报的预算分析调整,确定下一年度的指标。此外,公司应该在每个月进行开支规划分析,也形成一定的上报体系,控制全公司上下的现金流量,这自然包含企业进行对外筹集的资金。

五、房地产上市公司财务风险控制优化策略

(一)构建多元的筹资渠道

对于房地产公司来讲,想要有效控制财务风险就要在保障传统筹资渠道畅通的前提下,进一步拓宽新型筹资渠道并积极尝试创新模式,全方位保障企业资金需求。企业应该有效改善当前融资方式,除了银行贷款以外,开发信托融资、股权融资以及债券融资等方式,覆盖融资链条的多个节点,并且对各种方式进行优化,实现筹资成本的最低化。而对于业务投资倾向于运营型资产的房企来说,尤其是以产业先行带动新城建设发展的企业,或者是布局资金沉淀较高,运营长线持有型资产业务的房企,在融资渠道纷纷受阻的当下,需要运用多种筹资方式,开辟多元金融服务,积极优化资产及产品结构,通过高效运营与资产证券化创新相结合,打造轻资产运营模式,有效规避由于筹资引发的财务风险,保障企业稳健发展。目前比较适合房地产上市公司的新型筹资渠道有海外地产基金、私募方式筹集资金以及合作开发等等。

(二)加强资金管理,规避筹资风险

企业应该制定合理的资本结构,一方面可以保持適当的负债规模。首先,房地产一直以来会受到国家政策的较大影响,在经济衰退萧条的时期,在整个国家的经济都不景气的时候,企业应该尽量压缩负债,减少筹资金额,从而降低不必要的损失;但是在市场经济繁荣的时期,市场需求较高,企业可以适当的增加负债,适当提高筹资金额,利用这一时期进行迅速发展。其次,企业进行筹资的金额应该根据成本收入进行分析,考虑到预算期资金需求以及现金情况,从而制定科学合理的筹资规模。此外,房地产企业应该结合企业发展战略目标,综合掌握企业持续经营的资金缺口,科学计算筹资金额,合理控制资产负债率,从而保证筹资项目协调运转。

另一方面,企业应该合理安排筹资方式。股权筹资的成本较高,会大幅度的增加负债规模,但是由于股权被分散,其财务风险相对较低。债权投资的成本较低,并且有助于企业提高资本收益率,不过需要到期的时候还本付息,因此财务风险较高。企业选择不同的筹资方式会产生不同的结果,因此需要实现最佳的资本结构,实现企业价值最大化,并且将财务风险控制在最低范围内。

(三)建立筹资监督与预警机制

第一,要设计风险预警指标。企业的筹资财务风险可以通过一定的方式进行预警,在实现预警之前不能盲目的参考其他企业指标,而是需要符合企业自身发展实。通常情况下,建议房地产企业选择偿债能力指标以及现金流量指标为主,以盈利能力指标以及营运能力指标为辅,在成本效益原则基础上,选择适当的预警指标。

第二,建立完善的筹资风险预警系统。首先需要建立信息收集系统,对筹资相关的内部以及外部信息进行大量的收集,包括国内市场信息、国外市场信息,与房地产相关的科技、经济信息等等,从而依照这些信息分析出筹资目标与筹资内容,合理控制财务风险,减少财务风险带来的损失;其次,要建立评价指标系统,在预警信息基础上随时调整企业经营战略,对当前市场情况以及企业情况进行综合评价;最后,需要完善对策预案系统,如果发生财务风险,可以及时的做出警报,从而提出应对措施并且落实,最大化的减少财务风险所造成的损失。

六、结论

综上所述,房地产上市公司想要在激烈的市场竞争环境中生存发展,必须要解决不同因素所带来的财务风险,本文探讨了房地产上市公司目前在财务风险控制和管理上存在的问题,并提出了相应的解决对策,希望能够有效带动我国房地产上市公司财务风险控制水平的提高。

【参考文献】

[1] 赵梦天.我国中小企业直接融资问题研究[J].农村经济与科技.2017(02)

[2] 刘晓.房地产企业财务风险控制研究——以LB集团为例[J].山东大学.2013

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