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房地产金融化的现状和问题

2019-06-01王智博

智富时代 2019年4期
关键词:金融风险对策

王智博

【摘 要】房地产行业作为我国国民经济的支柱产业,其发展与金融业有着千丝万缕的联系。房地产行业的发展离不开规范有效的金融市场,良好有效的金融市场必将促进房地产行业的发展。本文通过介绍房地产金融化的表现和发展,试图找到问题,提出对策,防范房地产金融市场风险。

【关键词】房地产金融;金融风险;对策

一、背景介绍

房地产行业是典型的资金密集型产业,因此其发展必然需要金融市场为其注入大量例如信贷,抵押贷款等“血液”。随着新时期国民经济的逐步发展,人民群众向往舒适温馨的住房环境,住房需求增长迅速,带动了整个房地产行业迅速发展。从政策层面上看,2018 年政府工作报告中明确指出:“要大力发展新兴产业,改造提升传统企业”。房地产行业作为老牌产业与新兴金融产业的结合,势必引领新一轮的金融市场发展方向。目前我国的房地产金融业尚处于发展伊始,各类监管以及政策法规还不够完善,整个行业的防控风险机制薄弱。因此识别并防范可能风险对于房地产金融行业的发展至关重要。

房地产金融化不仅体现在传统房地产行业与商业银行,非银行金融机构间的借贷业务上,也体现在中介为房地产行业和金融机构结合的金融市场上。这一体系涵盖两个方面,按市场层次的不同可以分为房地产一级市场和二级市场;按照市场交易方式可以分为协议信用市场和公开市场。

二、房地产金融发展现状

近些年来随着各类规范房地产行业的政策法规相继出台,房地产行业得以蓬勃发展。我国的房地产金融行业虽然起步较晚,但在庞大的数量群体下驱动着整个市场蓬勃发展。目前我国住房金融业务基本形成了以住房抵押贷款为主体,住房公积金为辅并兼有住房储蓄的住房融资体系。近些年来房价的大幅上涨在一定程度上已经超过了民众的预期,不仅是心理承受能力或对整个宏观经济的看法,使得房地产市场信贷规模急剧增加,风险陡增,若不防范风险则可能导致严重的后果,牵一发而动全身影响到整个金融市场。

我国目前的房地产金融发展不全面主要体现在如下几点,房地产金融产品很少以至于房地产行业融资困难,房地产商的主要选择是从商业银行贷款。现阶段我国的房地产金融市场一级市场建设尚不完善,一级市场指新建住房的买卖市场,主题是住宅开发商,营造商和居民,居民可以通过一级市场购得住房产权,而在一级市场上提供贷款的基本都是银行机构,并没有形成一个竞争性的,多元化的市场结构。因此迫切需要二级市场的发展建设,一来增加市场的流动性,二来可以分散市场风险。但是我国如今缺乏抵押贷款的二级市场经营结构,同时抵押贷款证券化程度很低,不足以影响整个市场的发展。由于缺乏完备的市场机制,使得相关部门的风险管控尤其困难,结果让有前景的房地产金融产品无法找到用武之地。

房地产一级市场和二级市场共同形成了一个互相交融,相互关联的房地产金融体系,在一级市场上银行等金融机构采取大量放贷的方式为市场注入资金,但是为了满足日益庞大的住房市场群体,金融机构会将原有的房地产金融产品,例如抵押的地产或者债券再售卖出去,通过这种方式取得资金后再贷给消费者,这种方式即住房抵押贷款,把消费者的全部身家系于一种根本无法掌控的经济活动中,再加上牵扯到别的金融产品的交叉参与,如债券,住房储蓄,股票等,使得被牢牢套牢。由于二级市场债券化程度低,缺乏有效的金融产品,使得银行无法通过新的产品转让贷款债券带来的转移资金风险,由于缺乏大量的流动性补充,反过来又抑制了一级市场的发展。因此建设完备的市场体系对全行业的繁荣发展迫在眉睫。

三、房地产金融市场存在的问题

(一)房地产金融风险

我们从杠杆角度考虑房地产金融市场。目前对于居民住房,有很大一部分人选择将其当做一种投资手段。即通过向银行借贷,把借到的资金用来购买房产,然后等待房产增殖再卖出。利用借到的资金付首付的方式完成投资,或者在购买房子后将房子作为抵押品在别的市场与另一种金融产品进行对赌,一层一层的包裹,使得整个模式容不得一点差错,只要房地产企业或居民的资金链断开,就会使得整个行业产生巨大的经济泡沫,波及整个宏观经济。

另一方面,考虑资金占比的问题。相关数据显示房地产行业间接融资占据了整个资金链的大部分,由于商业银行是主要的资金供应者,便使得各大商业银行承担着巨大的风险。再加上国内二级市场的债券和股票迟迟不能发行,而上市的房地产企业在整个行业内屈指可数,使得借贷市场规模只增不减,对银行来说不仅要考察房地产企业的经营资质,又要考虑在资金链断开后坏账如何处理。

(二)首付贷现象

首付贷作为一种曾严令禁止的金融产品,近年在市场上又有了死灰复燃的苗头。通俗的讲这是一种为了使购房者可以买到住房,支付的起首付的一种金融产品,让市场上一些没有购房资格的群体顺利买到了住房。而大量的人选择首付贷后就会使得整个市场住房住房供给上升,由基本的供求关系使得整个市场价格上升,哄抬房价使得房价上升的越来越扭曲,导致泡沫的出现,另外注意这些购买房产的人中并不是所有人为了居住而购买,很多是在市场上充当一个投机者,一旦市场价格下降,则会对整个金融环境产生冲击。目前市场上的此类产品多是在打擦边球,例如限定还款时间或者限定在房贷下來之前将借款还清,与相应的规定差别,使得先前的借贷行为不被视作首付贷行为。

(三)房地产金融监管不到位

房地产金融在我国的发展基本属于探路期,各项机制运作并不成熟,对市场的监管和调控处在实践摸索中。另外我国金融业采取的是分业监管模式,各个独立的监管机构难以形成整体的市场监督体系,对房地产金融市场出现的问题进行统一有效的处理。

四、房地产金融发展的有效策略

(一)构建完善的房地产金融体系

完善的金融体系不仅对房地产行业发展有利,也对整个大环境下经济发展具有促进作用。鼓励房地产行业发放股票,增加房地产行业的融资渠道,减少对银行业的依赖,通过发放股票融资也可以提升企业的知名度;重视发展先进的房地产投资基金,建设规范的抵押资产管理公司和住房融资担保场所;对涉及的金融机构进行妥善的信用评级,这就需要建设全面的房地产金融中介体系。同时监管机构要改进监管方式,提升监管效能,可以考虑设置房地产金融风险预警机制,在不同的风险范围采取不同的处理措施;支持金融创新,科学指导资产证券化的过程,建立健全房地产金融市场风险管理体系,促进行业的健康发展。

(二)健全房地产金融市场法律法规机制

借鉴国外的发展经验,参考国外市场制定的相关条例然后结合国内实际,出台适合的法律法规制度。针对如住房抵押贷款,住房储蓄,个人信用,企业绩效的核算和进出市场的规模,清算等一系列金融活动,防范2009年美国次贷危机类似的问题;构建相适应的法律体系,规范市场主体的行为,最大程度的满足各方利益。完善住房公积金制度,构建多元化的住房体系,使得其可以覆盖多层次的群体,现阶段的住房公积金的所有者对公积金的使用并没有决定权,使得私自挪用住房公积金成为一个发生过的问题。

【参考文献】

[1]聂海霞.我国房地产金融市场的现状及发展趋势探讨[J].纳税,2018,(33):208.

[2]郭颖.我国房地产金融市场的现状及发展趋势[J].经济师,2010,(5):42-43.

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[4]张炳信.中小房地产开发企业融资渠道探究[J]. 财会通讯, 2016(26).

[5]郝会会.房地产金融市场存在的问题及对策研究[J].经济视角,2008,(06):36-39.

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