文/据透工作组 李超 多米

“据”透前篇：十年运营概况

2008～2018年，港铁运营线路里程由211.6公里增至256.6公里，年均增长仅为4.5公里；投运地铁车站由82座增至94座，仅增加12座。2008～2018年，港铁在香港专营公共交通工具市场的整体占有率稳步增长，由42.0%增至49.3%；港铁系统全年总乘客量快速增长，由14.9亿人次增至20.4亿人次。

表1 港铁十年运营线路里程及地铁车站增长情况

“据”透正篇：十年经营特征

一、车站商务总收入增长强健，车站零售设施收入成主力

港铁车站商务收入包括车站零售设施收入、广告收入、电讯业务收入和其他车站商务收入。

2008～2018年港铁车站商务收由27.50亿港增至64.58亿港币，增幅达134.8%。同期，车站商务收入增幅是乘客量增幅的3.7倍，是运营线路里程增幅的6.3倍，可见港铁在资源经营上的高效。

其实日子并非一帆风顺。香港作为亚洲金融中心，十年间历经世界经济风云变幻，2007～2009年美国次贷危机，2012年欧债危机、美国削减赤字计划，2016年全球经济低迷、国际形势变化。然而，严峻的市场经济环境下，港铁2008～2018年车站商务收入基本保持了年年增长，并获得9.2%的年均增长率，殊为不易。其中，2011年车站商务收入增长19.9%，2013年增长24.7%，更是抓住了市场机遇。

从港铁车站商务收入构成来看，2008～2012年，广告收入和电讯业务收入占比最大，其中2011年的高增长来自广、通、商三大业务共同发力；2013～2018年，得益于车站店铺及免税店面积增加、租金上涨、商户优化组合等因素，车站零售设施收入连年显著提升，成为车站商务收入主力，尤其是2013年的创纪录增长主要来自于此，这一年也成为一个分水岭，零售收入一支独秀，护驾车站商务总收入历年稳健增长。

图1 港铁十年车站商务收入变化情况

二、车站商务收入高于GDP增长率，访港旅客助推经营创收

同步参考香港GDP、访港旅客数据，对比如下（如图2、图3）。

图2 港铁十年车站商务总收入及香港GDP增长率

图3 港铁十年车站商务总收入及访港旅客增长率

图2中，2009年香港GDP下降2.8%，车站商务总收入减少6.3%（剔除2008年获电讯服务商终止牌照协议一次性款项影响，2009年收入减少缩小至1.0%），且2012、2014年趋势相同，可见港铁车站商务总收入在GDP下降（放缓）时可收敛降幅；2011年香港GDP上涨8.9%，车站商务总收入增加19.9%，2010、2013、2015、2017、2018年趋势相同，可见港铁车站商务总收入在GDP上涨时放大增幅。

图3中，2010年访港旅客增速达到高点21.8%，次年车站商务总收入增速达到19.9%；2011年访港旅客增速放缓至16.4%，次年车站商务总收入增速降为7.5%；2016年访港旅客增速降至低点-4.5%，同年车站商务总收入增速降至低点3.0%。可见，港铁车站收入与访港旅客增长率大体呈现变化趋势相近、变化时间滞后的关系，表明访港旅客的持续增长为港铁增收做出了重要贡献，这其中应该主要贡献给了零售业务，尤其是免税店。

三、车站商务收入结构持续优化

港铁十年车站商务的统计口径也经历多次调整。2007年两铁合并后车站商务构成包括广告、车站商店租赁、电讯服务、对外顾问服务、其他；2010年将“车站商店租赁”改为“车站零售”；2011年剔除“对外顾问服务”；2016年将“车站零售”改为“车站零售设施”。本文采用港铁车站商务收入最新统计口径及调整后发布的历史回顾数据，港铁十年车站商务总收入构成比例如下（如图4）。

图4 港铁十年车站商务收入构成比例情况

图5 港铁十年车站零售设施收入增长情况

纵观香港车站商务收入十年变化，收入结构持续优化，广、通、商三大核心收入中，车站零售设施收入占比区间为[55.7%，69.3%]，平均63.5%，是车站商务收入的第一大业务；广告收入占比区间为[17.9%，27.2%]，平均22.5%，是第二大业务；电讯业务收入占比稳定，平均10.8%。其中，电讯业务因2008年、2011年出现一次性款项，致使该业务收入当年有所增加，占比达12.9%、14.6%。

十年里三大业务占比用一句话概括：广告降、零售升、电讯平，降与升的分水岭在2013年。

四、车站零售设施经营——资源体量稳中有升，收入持续快速增长

2009～2018年，资源体量方面，车站商店数量年均增长2.2%，车站零售设施总面积年均增长2.6%；经营收入方面，车站零售设施收入持续递增，由16.05亿港币逐步增至44.24亿港币，增幅达175.6%；车站零售设施收入增长率曲线呈“凸”形，年均增长11.4%，其年均增速为车站商店数量的5.2倍，为车站零售设施总面积的4.4倍。

表2 港铁十年车站零售设施增长分析

据透工作组“按图索骥”，仅根据港铁2008～2018年报披露信息，分析出以下香港车站零售设施收入增长的主要原因：

其一，贯穿于商店数量增加和面积扩大的租金收益。港铁于2009、2014、2016、2018年有新线接入或新站开通，车站零售设施收入增长率均较前后年份有显著下降，表明新开通车站受商店受经营时日尚短、车站客流尚不稳定等因素影响，其租金收益不及原有商店租金收益。而商店大面积续约、新订租金时则是港铁收入增长的丰硕之年。

其二，访港旅客增长免税店增加及租金计算新方法。近十年访港旅客人数持续上涨，随之带来免税店客流骤增和业务快速发展。2009年港铁车站零售设施面积的18.1%为免税店业务，即9，540平方米。2013年罗湖站、红磡站免税店新合约租金显著调升，2015年罗湖站、红磡站免税店根据租约上调租金、落马洲站免税店按营业额计算租金，2017年落马洲免税店新租约生效、罗湖站及红磡站免税店重新招租，以上三年零售设施收入明显增长。此外，港铁改为按营业额计算免税店租金，可以吸引更具影响力的商家和品牌，利于管理和提高服务品质，创造契机使港铁和承租企业同心开展宣传、进行促销、创造效益。

其三，优化商户组合提升顾客服务和新订租金水平。港铁持续强化车站商店“时尚便利”的品牌定位，线上线下携手宣传互动，推出车站商店租赁套餐并借助港铁品牌优势制定特惠活动，打造更具吸引力的租赁条件并推动商店租金上涨。

五、广告经营——审时度势控点位，多管齐下促增长

港铁广告投放点位包括车站内点位和列车广告位。港铁十年广告收入增长、广告点位数量及平均收入情况如下。

如图6，港铁广告经营收入前五年（2009～2014）稳步增加，之后四年（2015～2018）受到广告市场放缓影响逐步下滑，2018年创收12.12亿港币。从增速上看，2009～2018年港铁广告收入年均增长5.8%。

图6 港铁十年广告收入增长情况

图7 港铁十年广告点位及平均收入情况

如图7， 2009～2018年，伴随香港广告市场环境变化，港铁公司审时度势，一方面合理控制广告点位资源体量、努力提升广告媒体品质，另一方面陆续推出创新的媒体形式和创意的广告套餐及模式。2010～2012年广告点位持续减少，2010年对站厅电视机进行全部更换，并将轨旁广告的电视屏幕由63寸扩大至103寸，广告点位减少2，727个；2011年翻新200余个广告牌，改造170个四封灯箱、32个十二封灯箱外观，广告点位减少105个；2012年在沙田、旺角东站设置离子电视屏幕圈，将数码广告扩展至东铁线，在观塘线引进列车新闻，广告点位减少82个。自2013年起，广告点位开始出现不同程度增长，2018年广告点位总数量为47，105个。

将港铁广告收入分摊至单个点位，可发现点位平均广告收入与整体广告收入变化趋势相一致。2018年港铁平均每个广告点位可创收2.6万港币。

六、电讯业务经营——技术与服务的升级为收入增长保驾护航

2008～2018年港铁电讯业务收入呈现平稳增长趋势，由3.56亿港币增至6.96亿港币，年均增速约为9.4%。其中，2009年收入下降23.3%，系上年获电讯服务商终止牌照协议一次性款项所致，剔除后本年增长1.1%；2010年增长72.4%，系本年终止2G合约一次性应收账款所致，剔除后本丰增长13.1%，主要归于项目管理费收入增加；2012年下降20.8%，系本年终止2G合约应收账款较上年减少所致，剔除后本年增长4.3%。

港铁电讯业务收入增长是在通讯技术快速发展背景下不断与电讯服务提供商探索新技术应用，发展移动通讯和无线网络为乘客持续提升乘车体验的过程。港铁2008年在东铁线、马鞍山线完成3G覆盖，30个车站Wi-Fi覆盖；2009年完成西铁线3G覆盖，机场线Wi-Fi覆盖，引进先进2G/3G网络技术将数据传输提速至21Mbps；2010年计划对15个车站的3G网络进行扩容，并签约网络运营商提升铁路沿线移动网络设备；2013年完成全部车站4G覆盖；2014年完成48个车站2G/3G网络扩容；2015年计划建立新移动网络为8个繁忙车站提供数据容量和4G服务；2017年完成84个车站Wi-Fi设备升级；2018年在31个车站动工安装全新商业电讯系统。

图8 2008～2018年港铁电讯业务收入增长情况

“据”透后篇：简单对比后的小结和展望

内地与香港最具可比性的应该是广告收入。剧透工作组在《理性看收益，谨慎看规模》（刊载于本刊2018年11月刊）一文中提到，2017年北、上、广、深四个一线城市，站均传媒广告收入分别为286.25万元、170.76万元、335.34万元、149.74万元（2016年）。港铁同期数据达1151.61万港币，折合人民币959.06万元，相当于一线城市总和。此外，内地与香港收入结构差异较大，2013-2017年内地资源经营收入结构中，广告收入居首位平均占比为54.1%，通讯收入次之为13.4%，商业零售收入再次为12.5%，其他为物业租赁、物业管理等收入；而港铁车站商务收入占比依次为商业零售63.5%、广告22.5%、电讯业务10.8%。

按基本相同的统计口径看，2017年内地城轨城市广、通、商业务总收入为70.18亿元，其中一线城市收入合计43.16亿元；同年港铁收入为58.49亿港币，折合人民币48.71亿元，约为内地总收入七成，高于一线城市总和。

2018年港铁车站商务收入达到了64.58亿港币，每公里收入0.25亿港币，单站收入0.69亿港币。这时候十年回望，看到的是一份赏心悦目的经营样本，看到了地铁资源经营真正的长尾效应。是什么给地铁带来现金奶牛，是什么令其克服经济景气周期和市场波动仍稳健增长，这十年的年报中点点滴滴透露出道理——至少，那不是依赖运营里程增长和客流激增，不是依赖经营资源的非理性扩张，不是涸泽而渔上手段，不是坐等商机靠天吃饭，不是粗放管理，不是固步自封。

剧透工作组在《回眸五十年，探问百公里》（刊载于本刊2019年2月刊）中提到，内地城轨交通运营规模超过200公里城市已有9个，后面还有8个100公里城市转眼进阶。对于资源经营来说，200公里，路网已成、经营已具基础，在下一个十年，希望我们的资源经营能像港铁一样，凭借先进的经营理念和商业模式以变应变、精益求精，持续提升资源经营效率、丰富乘客出行体验，让地铁收获应有的价值，更收获一份持久的商业尊严。

备注：

1、本文研究港铁资源经营收入特指港铁公司在香港地区的车站商务收入，不含物业及其相关收入。

2、本文数据来源为港铁2008～2018年报、经审核业绩公告，香港特别行政区政府统计处资料等。

3、港铁2017年资源经营数据汇率转换依据2017年12月31日银行间外汇市场人民币汇率中间价：1港元对人民币0.8328元。

4、本文图表均为据透工作组编制。