俞周

摘 要：当今房地产业竞争越来越激烈，市场定位的准确性成为了一个行业发展的关键。房地产行业要进一步的发展，就必须创新发展理念和发展模式，建立具有自身特色的卖点。国有房企是市场中房地产的重要组成部分，要实现房地产行业的革新，恢复房地产发展的活力，就必须充分利用国有房企的引导地位。

关键词：房地产市场；国有房企；房产功能

1 进行国有房企的功能定位的意义

房地产行业的市场定位主要以在市场中的细分参数为基本依据，每一个细分后的市场都有各自的目标客户，根据客户的需求，制定可行的市场发展规划。国有房企在进行市场细分时，由于政府的干预作用，国有房企在进行发展方向的规划时必须充分考虑到政府的引领作用，将政府的政策放在首位。

房地产市场细分是房地产企业选择目标市场和目标客户的前提和基础。一般房地产正在进行市场细分时可以从以下角度进行： 一是心理需求细分。对消费者心理需求的分析实际上是对他们购买房屋时的动机的分析，分析整个房地产市场的走向以及消费者购买房地产的心理需求，提高房地产商在交易中的主动地位，可以有效的提高房地产行业的经济效益。另一个细分的角度是家庭组成细分，在城市中，一般的房地产购买单位就是家庭，家庭的数量直接影响了房地产行业的发展前景，一般组成家庭后，一个单元都会选择至少购进一套房地产。第三个关键的角度是通过地理环境进行细分，一般家庭在购买房地产时，除了考虑生活和工作的便利，也会一定程度上考虑气候等地理环境，适宜的气候可以让房主的生活更加的舒适。综合考虑地形，地貌，气候条件，距市中心的距离，交通便利，文化教育条件等，消费者才会最终选定购进的房地产，同样，房地产商如果能充分考虑这些因素，对于行业的发展也有积极的作用[1]。

对于国有房企，除了市场经济的监管外，政府在功能定位方面也发挥了关键作用。政府和市场的作用是相辅相成的。虽然政府的“有形手”干預市场并克服市场缺陷，但它引入了政策的缺陷，即政府的失败。如果只是简单的通过市场对行业进行调控，在市场经济规律的作用下，虽然市场可以在一定程度上随着市场的供求关系的变化对房地产行业的发展起作用，但是，如果政府不能进行适当的干预。政府失灵表现为：来自利益集团的压力，政府高管理成本，政府官员的腐败，不正确的决策以及不透明的政府信息。但是，如果市场不完善，信息不对称，竞争不充分，将导致市场失灵。通过将市场的调控作用和政府的调控作用相互结合，才能够真正的推进中国行地产的健康发展。

2 中国房地产企业的市场定位问题

目前中国的房地产行业的发展存在较多的问题，在中国现在的房地产行业中，管理制度、销售制度和市场定位等各方面都存在较多的问题，房地产商在发展的战略规划中存在许多的不足。

房地产市场定位存在诸多误区，主要表现在：

房地产行业中的企业在进行产品定位不准确。为了提高销售量，使房产对消费者更有吸引力，房地产开发商经常通过加大做广告程度的形式进行推销，但促销手段和内容是相似的，常见的销售手段和对自身特色的认识不足导致了企业没有办法将自身的优势展示出来，吸引消费者。

在市场地定位的过程中，还有一个关键问题就是客户管理的问题，在房地产企业中，房地产企业为了拓宽市场，经常需要接待大量的潜在客户，如何进行潜在客户和真实客户的区分，将真实的客户通过一定的方式记录下来，对真实客户进行资料的管理和后续的意向联系是增加客户量的关键。不到位的客户管理会直接影响企业的销售效益。

另外，企业缺乏规范管理。没有相应的管理工具和系统，最终客户的信息不会被保留，这些潜在的背景信息，交易失败的原因以及对产品的需求未得到适当保留和分析。没有找出自身的发展特色和优势，阻碍了企业的发展。

3 进行国有房企的功能定位的措施

为了适应市场的进步，促进房地产行业的发展，目前市场中房地产开发业务的策略较为固定。对于国有房企而言，在进行自身发展的时候，必须充分考虑国家政策的支持，如果国有房企不能根据国家发展方向制定自身的发展策略，国有房企就很难在房地产市场中取得优势地位。一些资金实力较为雄厚的房地产企业选择建立跨地域的开发企业例如北京的中建与保利，将企业的资源充分扩展到各个地方，将自身的业务进行地域性的推广可以在一定程度上增加房地产商的业务。这种跨地域和跨区域的发展策略，有利于行业的推广和企业的进步，但是对企业自身的经济实力有较高的要求。同时，一部分地产开发企业已将其投资范围扩大到与房地产开发相关的上游或下游行业，从而最大化产业链中的利润，例如：中海与铁建。还有一种扩展业务的方式是进行服务性质的转变，将销售扩展到房地产服务中，不仅通过销售房地产盈利，还通过二手房产、房产的租赁和物业的承包等多项业务盈利，例如：汇福通等等。由于消费者不了解市场的准确信息，房地产开发商误导买家的情况并不少见：卖房的虚假宣传，建筑房屋的质量和面积标准不符合规定，人为买卖的情况[2]。

在国有房企的发展和市场地位过程中，政府应该发挥其关键的引导作用，政府应加强对市场的监管，维护市场秩序。目前，我国房地产法律法规与相关规定监管体系尚不完善，例如：建筑法、招投标法等等，缺乏监督机制也为一些人提供了一些机会。关于房地产开发和交易的法律规定很少，但不够具体。政府应该完善房地产的相关法律法规，并遵守法律。同时，加大对市场的监管力度，维护正常的市场秩序。从政府发展租赁住宅的力度来说，上海力度最大，十三五供应70万套、杭州和南京的政府也比较积极，未来都供应8万套左右。从纯租赁住宅用地的投资回报率来看，杭州和上海的回报率较高，介于4.5%-5.5%之间，因此对国有企业来说，在这两个城市拿的纯租赁住宅未来盈利有保障，但对于普通的长租公寓运营商盈利较难，长三角普通的住宅租金投资回报率介于1-2%左右，其中苏州和杭州的回报率相对较高。

为了提高整个行业发展的稳定性，必须防止市场对房地产行业的影响过大。随着房地产在经济中的比重越来越大，近年来，房地产已占固定资产投资的近30%，一些欧美的发达国家其房产的投资接近28%。房地产市场本身的特殊性很可能导致资金积累形成房地产泡沫。它将影响实体经济，甚至导致整个国民经济陷入长期衰退和危机。政府应采取财政和金融必要的宏观调控行政手段，确保房地产市场健康稳定发展。采取措施加强政府信誉，确保科学，严谨，严肃，一贯的政策。在房地产市场中相关方众多：买家和卖家，中介，媒体，研究部门，中央政府，地方政府。政府又有不同的部门：土地部门，建设部门，房地产部门，统计部门等参与者是多样化的，具有不同的观点，通常具有不同的数字和不同的音调。信息和行为混乱，公众眼花缭乱。应协调各政府部门的政策。防止各部门在自己的岗位上制定政策，理解政策和实施政策。

4 结束语

中国的房地产市场正在进入一个新的发展阶段，促进市场定位和可持续发展需要宏观定位。要使房地产市场继续兼有满足住房需求和拉动经济增长的功能，必须确定未来城镇居民的人均居住面积及家庭住房套数目标，并以此为依据制定土地、财税、金融等长期性政策，建立房地产市场的供求调控制度和机制。

参考文献

[1]王志刚，徐传谌.现阶段中国房地产业市场结构优化研究——基于市场集中度的实证分析[J].工业技术经济，2019，38（01）：125-132.

[2]翟博文，陈辉林，赵魁，张平，黄小娟.基于大数据的房地产困境分析与开发决策创新探索[J].数学的实践与认识，2018，48（24）：12-21.