(1.黑龙江大学政府管理学院 黑龙江 哈尔滨 150080;2.黑龙江大学生命科学学院 黑龙江 哈尔滨 150080)

一、前言

如今，我国各城市房价均相对较高，人们普遍面临着巨大的住房压力。2018年3月5日，李克强总理在《政府工作报告》中指出要“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”。这是继2014年提出做好房地产税立法相关工作后，第二次将房地产税写入政府工作报告，表明我国房产税改革已是大势所趋，相关制度建设刻不容缓。为了有效地抑制房价过快上涨，为地方政府筹集财政收入，调节收入分配，促进房地产行业回归理性发展,自2011年起，试点城市重庆和上海的地方政府已经出台了房产税税制改革制度，并进行了实践。从改革内容方面来看，新出台的房产税税制改革制度或许是一种新的突破；但是，所收获的效果却并不尽如人意，无论是与全国税收收入相比，还是与地方财政收入以及地方税收收入相比，房产税收入的占比始终较低暨尽管房产税收入逐年上升，但是对地方税收收入、财政收入的贡献依旧十分有限，未能从根本上达到应取得的效果。因此，寻找到房产税改革中所存在的问题，并提出具体的解决对策势在必行。

我国《房产税暂行条例》规定，作为主要对城市、县城、建制镇和工矿区(不包括农村)的房屋征收的，以范围内的房屋的产权所有人为纳税人的，以房产所在地的税务机关负责征收、按年征收、分期缴纳的，以房屋的房产余值或租金收入为计税依据的财产税，房产税的适用税率：依照房产余值计算缴纳的，为 1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，为22%。但我国各地区经济发展不平衡，不应搞“一刀切”，需要根据地区产业发展所处阶段和经济发展条件，实施差别化的房产税政策。[1]

二、试点城市房产税征收存在问题

虽然重庆市房产税试点中已经对主城区内符合要求的存量独栋商品住宅征收房产税，但首批确定的存量房产仅约3500套，遏制高档住房消费虽初见成效，但因涉及的征税对象较少，并没有达到抑制房价过快上涨的目的；上海市对本市居民新购二套及以上住房，非本市居民新购商品住房、高新人才和住满三年的放宽至第二套及以上住房征收房产税，但因为人均住房不超过60平米享受税收优惠且本市居民新购住房免税的优惠存在，涉及的征税对象不多且适用税率较低，遏制投资投机新购房需求收效甚微，远不能达到为地方政府筹集财政收入、调节收入分配的目的。

由此可见，在试点城市建立的房产税征收制度存在一些问题：首先，房产税征收范围过窄，适用对象较为单一，由此引发的后果是征收的房产税占地方财政税收的比重过低，对地方财政贡献度不足，无论是重庆还是上海，调控效果皆不尽如人意；其次，房产税征收的相关配套体系还很不完善，适用税率虽然已经确定，但房屋单价、房屋面积的测算暨房屋价值的计算中可能存在一些不合理的现象如房屋交易中签订了“阴阳合同”、房屋折旧的价值计算不科学不准确。

三、美国房产税制度征收模式

众所周知，美国的房产税征收已经形成了稳定的征收模式，依笔者之见，虽然中美经济在性质体制上存在着根本的区别，但美国相对完善的房产税制度对于我国建立现代房地产税制度、健全地方税体系、遏制房地产市场的投机行为、引导房地产行业的健康发展仍然具有重要的借鉴意义。

美国房产税制度的征税宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入，为城市基建提供稳定的资金支持。[2]依笔者之见，美国的房产税制度具有以下主要特点：

(1)建立了以地方政府为征收主体的税收分权体系：考虑到美国各州的经济发展与实际状况的差异，没有搞“一刀切”，而是各州实行差别化比例税率，“以支定收”确定税率，一般情况下可将房产税税率总体控制在0.2-2.5%的区间。根据美国数据网站WalletHub的统计，房产税税率最高的新泽西、伊利诺伊、新罕布什尔这三个州的税率均超过了2%；而房产税税率最低的夏威夷、阿拉巴马、路易斯安那均低于0.5%，可以看出不同的州由于经济发展状况等原因导致政府征收房产税的税率有较大差异，而政府是依每年的预计支出情况确定财政收入额度，再依比例分摊到房产税上进行征收的。

(2)房产税是州以下地方政府的主体税种和最重要的收入：由于房产税使用遵循“取之于民、用之于民”的原则暨房产税被主要用来建设学区与公共设施建设等，典型的如新泽西州的李堡市，2015年的财政年度征收房产税仅为6300多万美元，但其中代学区征收的就有将近3200万美元，占比一半以上。且缴纳流程简易公示，房地产税征收官员将每个纳税人的税单打印出来，通过邮寄形式寄给纳税人，也有些是用计算机磁带形式送到银行等金融机构或是把原始税单发给银行等金融机构，由其代为征收房产税；纳税人在接到税单后，按税单上列明的应纳税款开一张支票，在规定的时间内连同税单一并寄回房产税征收机关，也有一部分纳税人委托或通过银行等金融机构代为缴纳；考虑到美国还有极少数人的经济状况不够好等原因，纳税人还可以直接到房产税征收机关处缴纳房产税。并且州以下地方政府将房产税的使用情况在网上进行信息公开，保证了房产税使用的公开透明，因此美国公民也愿意缴纳房产税，美国州以下的房产税成为了地方政府最重要的收入。美国国家统计局的调查资料显示，美国地方政府房产税占税收总额的比重为72.688%，已成为了地方政府的主体税种。在财产登记制度、网络化房产信息管理、争议解决机制等方面均构建了较为完善的体系，以制度保证了征税流程实施的较高效率。

(3)采用“政府征管+政府评估”模式，以评估价值作为计税依据：政府派相关人员进行房产价值评估后再由政府征收房产税，可以保证房产税征收制度的连贯性，可以大大降低房产税征收环节“暗箱操作”的可能性；州政府负责制定统一的全州评估的标准和相关流程，而地方政府则需要在建立评估委员会、划定税收评估区的基础上，对辖区内的房产价值进行估算，然后报备州政府后转由地方税务部门执行。若评估价值产生了争议，地方政府还需要负责相关的调解工作。目前已有19个州及特区对各类型房产评估价值的上涨幅度设定了限制，同时部分州将不同类型用房的评估价值相联系进行制约，例如假设自住用房的评估价值增长率低于3%，则在制约条件下，另一类别的农用房地产的评估价值也将受其限制。

(4)房产税税收优惠形式多样，使居民税负处于相对合理的水平，且欠税惩罚措施相对完善：既包括对特定低收入贫困人群减税甚至免税的优惠形式，又包括对因区位条件突然改善如地铁竣工带来的不动产收益价格提高的产权所有人可延期缴纳因房产价值评估值提高而导致的税收应纳增长额，还包括纳税人缴纳的财产税与个人所得税的比例超过了各州设有不同比例的税收抵免的法律规定时可以享受税收抵免的制度扶持。不仅如此，美国国内税务局(IRS)税表申报的页面的文件中显示，美国房产税的纳税人享有延期申报的权利，期限通常为30日。但是若未能按期缴清税费，税务机构会处以罚款并加收滞纳金，同时估价人员还可在现有估价的基础上施加10%的惩罚。若长期欠税(一般为三年以上)，政府将有权处理并出售房主的财产以抵扣税费。但即便如此，美国税收留置权协会(NTLA)最新的数据显示，美国每年拖欠的房产税金的规模仍在120亿美元上下。

四、借鉴意义

众所周知，按照购买不动产的不同目的，消费需求可被分为两类暨消费型需求和投资型需求。笔者认为，对于购买不动产的目的是用于满足基本居住需求的与住房基础消费有关的刚性需求或改善性需求暨消费型需求，需要尽可能降低与之相关的税收负担；而对于购买不动产的目的是通过短期交易、长期出租或单纯为了不动产升值而长期占有不动产的方式营利的投资型需求，需要谨慎对待以防止“炒房”这种投机性行为的发生。“炒房”这种投机性行为，不仅会扰乱房地产市场正常的运作机制、带来“房地产泡沫”暨“房价虚高”的问题，还会误导消费者的消费倾向、影响房地产市场的健康发展，甚至危害社会的和谐稳定。

笔者认为可以按照运营回报的评估值作为房产税的计税依据：不仅仅是美国，目前国际上多数国家的房产税计税依据都是以市场价值评估值为征税依据，再乘以适当的比例，对应征数额进行核算。但我国由于近年来房价较高，若是以市场价值评估值为税基，很可能会增加民众的纳税负担。建议可按一套个人住房按社区平均年租金收入扣除运营成本后的净收入暨运营回报的评估值为房产税的计税依据，可先计算一套个人住房的年净收益，再按一定的资本化率来进行核算，从而得到这套个人住房的评估价值。[3]笔者认为，在某种程度上，这种按租金收入算得的房屋价值评估值更适合中国的当前国情。

众所周知，对建筑在土地之上的建筑物及构筑物而言，土地资源是影响住宅供给量的最主要因素。作为一种特殊的生产资料，土地供给具有稀缺性，而土地使用则具有增值性。[4]

石振武、关晓璐基于哈尔滨市的实证，以房产税相关因素对哈尔滨市住宅价格的影响为研究目的，选取了哈尔滨市 2002 年 ～2014 年的年度数据作为样本，以供求理论作为研究的理论基础，初步建立了包括房产税在内的商品住宅价格影响因素的模型。运用主成分分析法，以数据为分析对象，认为房地产市场投资环境因素是商品房住宅价格变化的主要影响因素，其与后者呈正相关关系。

通过理论分析可知，在一定程度上，在一定的范围内，市场投入越大，房地产市场便会越受欢迎，商品房住宅价格自然越会上涨。而GDP的增长也会导致人们对房地产市场的消费热情及投资热情高涨，最终导致商品房住宅价格上涨。[5]地方政府的财政支出在一定程度上会影响房地产的投资环境，地方政府的财政支出增加会提高地方政府的公共服务水平，进而提高商品房住宅的价格。

五、哈尔滨市住宅用地房产税征收建议

众所周知，开征房产税会在一定程度上增加购房者对房产的持有成本从而在一定程度上达到抑制房价过快上涨的目的，进一步分析，尤其是对以出租获利为目的的房地产来说，开征房产税会影响投资者的资产收益和价格预期，使部分市场投资者在一定程度上对房产投资持观望态度，进而导致房地产市场的投资热情在一定程度上下降，有助于在一定程度上达到抑制房价过快上涨的目的。[6]

众所周知，根据税收发生在房地产经济活动中的环节不同，可以将几个涉及到的税种进行归类。其中，契税、土地增值税属于房地产流转环节税种；城镇土地使用税、房产税应属于房地产持有环节税种。[7]

石振武、关晓璐通过建立各变量与因变量之间的多元线性回归模型来做计量分析，得出了如下拟合度高达99.2%，显著性为 0.000<0.005暨非常显著且可信度较高的如下模型：

“P=1105.637+0.243X1-0.951X2+0.121X3+0.500X4+0.752X6+4.026X7”

其中：P-房屋价格；

X1-住宅投资额(亿元)；

X2-住宅竣工面积(万平方米)；

X3-住宅销售面积(万平方米)；

X4-GDP(亿元)；

X6-房产税(百万元)；

X7-地方财政预算支出(亿元)

由上述公式可知，房产税税收每增长1%，相应地，在其他影响因素不改变的情况下，房屋价格将上涨 0.752%。此外，住宅竣工面积与商品房住宅价格呈负相关关系，住宅投资额、住宅销售面积、GDP 及地方财政预算支出与商品房住宅价格呈正相关关系。[8]

众所周知，税率是税制设计的核心，可以衡量征税的程度。税率的确定涉及到两个方面:一是税率水平，二是税率结构。[9]依笔者之见，房产税的再分配作用大小依赖于高累进性的税率设计，在一定程度上，一定的范围内，税率累进性越强，再分配作用就越明显。但房产税关系到公民的切身利益，敏感度极高；作为可能会涉及到千家万户的直接税，对公民而言，“痛感”强烈，因此政府需要在重点保证调节中高端市场为主的前提下，设计税率水平。在税率结构上，可采用超额累进税率，并且要注意避免在级距端点出现税额的不合理增长，将纳税人所有房产的评估价值进行加总，扣除一定的税收减免以后，再将房产价值总额划分为不同等级并分别设置相应税率。采取超额累进的方法计算房产税额，既符合量能课税原则，也能保持较高的税收收入，提高调控力度。考虑到我国现有的征管技术及“简化税制”的税制改革思路，房产税税率级次不宜过多，可考虑设置三级，同时设置较高的级距。除此之外，笔者建议对别墅、奢侈性住房单独设立较高的税率，进而加大对富裕阶层的调控力度。