(四川大学 建筑与环境学院 四川 成都 610023)

引言

房地产估价(real estate appraisal)，是指专业房地产估价人员，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。依据一定法律程序设立的专门从事土地和房屋估价的组织叫做房地产评估机构，其主要工作包括：①接受委托进行房地产交易价格评估，提出评估报告，供交易双方决策参考；②接受地方政府委托，对某一区域或某一类型房地产价格评估，为政府确定各类房地产基准价格提供依据；③接受地方政府委托，评定公房出售价格；④接受地方政府委托，进行房地产价格评估基础资料的收集、整理、发布等工作。

大数据时代的到来，带来了银行业务的调整，例如通过押品数据分析，筛选并定位优质客户，提前规避押品风险[1]。

一、大数据时代对房地产估价行业的要求

(一)委托方的要求

①金融机构：大数据背景下，银行新业务内容主要是押品管理、押品标准化、押品批量复估和押品管理系统建设、估值系统建设、金融政策分析、押品价格监测、外部事件触发(主要搜集对楼盘不利影响的资讯，如烂尾等负面报道)和楼盘评级等。针对新业务类型，银行要求估价机构可以做到随时给出押品质量报告及放贷建议，这就需要估价机构具备数据管理平台，只有每天更新数据、分析数据，才能做到以长期价格走势图替代某一时点价格给出放贷建议。

②司法机关：2011 年住建部在进行《房地产估价规范研究》课题时，司法机关就对房地产评估行业提出要求评估机构要具备基本的信息平台，能够保证和司法机关进行数据交换和数据对接，避免他们在接受评估报告之后还需要花大量人力物力进行扫描和评估数据处理。

(二)行业自身的要求。目前我国的房地产估价机构，信息化平台使用率较低，房地产价格影响因素的测算过分依赖估价师经验，缺乏合理的数据支持。估价机构的作业方式和管理水平，严重滞后于互联网时代信息技术的发展，缺乏房地产评估数据标准，行业就无法和外部进行数据交换，评估机构的公信力大大降低[2]。估价机构要想实现转型升级，必须利用“大数据”的理念，拓展公司业务空间，为科学运用房地产估价理论和方法提供数据技术支持。

二、数据平台应用对房产估价行业的影响

估价行业信息化具体而言就是通过各类型数据平台的应用，实现数据采集系统化、查勘工作信息化、估价工作自动化和估价业务互联网化。整个工作以数据采集和数据分析为关键，以往估价工作中的实地查勘、资料搜集、价格测算和报告撰写工作都将由系统和软件替代，这一根本内涵的改变使得估价机构和估价师需要做出巨大的调整。

通过中房评系统的建立及使用得知，自动估价平台替代了很多人工估价内容，在简化流程、提高效率的基础上，估价师工作重心也因此发生改变：

①传统业务重心：以用市场比较法抵押估价为例，传统估价模式中，估价师的重点工作是实地查勘估价对象、搜集可比实例信息、比较因素选取与修正、价格测算和报告撰写。

②平台应用后业务重心：自动估价平台应用后同样是运用市场比较法进行抵押估价，委托人可自行在平台上输入估价对象信息，估价师将现场勘查的信息输入手机 APP 中，联网平台，平台即可测算出价格并生成报告。

对比可知，同样估价目的、同样估价方法的估价业务，传统估价模式中估价师的工作已经被平台所替代，所以估价师的工作重心不再是选取方法、搜集资料、价格测算和撰写报告，而是数据采集、数据分析和数据管理。

实时更新的数据库建立后，数据挖掘和规律分析将带来一系列的新型业务，估价机构不再单纯进行房产估值，而是真正向评估咨询类的综合性服务机构转变。新业务如下：

①政府业务：数据库的建立将简化涉税房产评估流程，例如房产税、增值税等税种涉及到的应税房产量大范围广，平台自动估价在批量评估业务上有着绝对的优势。

②金融机构业务：通过调研得知，押品价值监测和贷后批量复评是杭州市金融机构对估价机构最大的两个需求，为了给金融机构风险控制提供直观、准确、全面的数据信息支持，在进行押品数据标准化处理后，通过系统存储和管理，实现押品价值动态监测，并按要求进行统计分析，提供建议。

③咨询类业务：当平台应用数据替代人工估价后，估价机构在强大数据背景下，将迎来一系列的咨询类业务。

三、大数据时代房地产估价机构应对策略

(一)房地产估价师学会。估价机构运用数据进行估价已经起步，但数据采集有待规范，从前文所述的几个数据平台来看，数据来源、采集和管理都各有不同，运用不同平台进行数据分析得到的结果可比性差。为了实现同案同估，房地产估价师学会可参照美国房地产经纪人学会，通过建立和维护多重代理系统，为成员提供信息共享的交易平台[3]，以确保基础数据标准化、指标标准化和采集渠道标准化。

估价机构转型升级后，不再以估价师为唯一核心，往咨询方向发展的估价机构的还将需要统计、编程和文案等方面人才。为了顺应行业的发展，浙江省房地产估价师与经纪人学会应调整估价师继续教育内容，将数据挖掘、数据分析等内容纳入培训大纲。数据应用领域广泛，行业学会应指导估价机构发挥特长，调整主营业务，并对估价机构和估价师进行细分归类，对不同领域估价师继续教育设置共同课程及差异化课程，以实现估价机构及估价师在行业内的专业化。

(二)房地产估价师。转型升级后的估价机构有强大的数据库和案例库作为业务支撑，依靠经验而生存的估价师将被行业所淘汰，为了跟上行业信息化发展步伐，估价师应加强自身学习，往数据分析和数据处理方向努力。房地产估价过程中的数据主要可以区分为市场基础数据、估价过程数据、估价价格数据和估价业务数据，其中过程数据是通过专业描述、模型建立而得的数据，估价师可以在基础数据采集基础上，发挥专业特长，加强自身对过程数据的处理和分析能力。

咨询业务范围广泛，例如市场分析、行情预测、可行性分析、最高最佳利用分析、投资回报分析等，估价师应在在行业综合化发展前提下依据自身专业特长深化某一方面专业技能，以顺应社会要求估价行业提供精细化、专业化、科学化优质服务产品的要求。比如可以结合多年估价经验，学习财务知识，以可行性分析和投资回报分析为主要发展方向。不管选择什么方向，总之就是要转变工作思路，从单纯的估价向综合的咨询过渡。