宋依纯

摘 要：随着改革开放与高等教育事业的发展，高校的发展和建设进入了新的阶段。大学校园是教育教学的集中区域，人口的集聚带来了商业的集聚，高校周边商业街是一个普遍存在的现象。

本次调研选择了高校商业街个体商家为对象，通过对学生与商业街的关系进行了调查，了解学生生活费和在商业街的支出等信息；通过深入商家访谈和问卷调查方式，了解其经营状况、盈利水平、对在高校商业街经营的满意度等信息，定量分析其中的规律，以其为具体的商家个体提供经营建议，同时为欲入驻高校商业街市场的创业者提供指导。

关键词：高校商业街；微观个体；竞争压力

随着改革开放与高等教育事业的发展，高校的发展和建设进入了新的阶段。大学校园是教育教学的集中区域，人口的集聚带来了商业的集聚。高校周边自然形成了独特的商业空间，聚集于高校外周边地区，沿着一条或几条主要的校园外部道路带状分布，由民间自发形成经营规模，主要为在校大学生及教职工提供商品和日常生活服务的商业区域，也就是我们常说的校园商业街。尤其是近年来高校不断扩招，在校学生数量持续增长，商业街已经成为师生日常生活所必不可少的组成部分，高校周边商业街是一个普遍存在的现象。

本次调研选择了高校商业街个体商家为对象，一定程度上弥补关于商业街微观个体研究较少的缺陷。通过对学生与商业街的关系进行了调查，了解学生生活费和在商业街的支出等信息；通过深入商家访谈和问卷调查方式，了解其经营状况、盈利水平、对在高校商业街经营的满意度等信息，定量分析其中的规律，以其为具体的商家个体提供经营建议，同时为欲入驻高校商业街市场的创业者提供指导。

1 商户的基本特征

1.1 商家类型

本次调查餐饮类商家66家，占63.5%，服饰类商家23家，占22.1%，零售商店类商家15家，占14.4%。

1.2 店铺租金情况

一般主观上认为，店铺面积以及与学校的相对位置影响租金。调查发现，高校商业街月租金1000-到7000元不等，面积较小的店面、月租金在2000元以下的占最大比例。另外，有一些店铺因为处于学生往来多、离校门口近，地理位置更为优越的原因，月租金超过了4500元。

1.3 入驻时间

经营情况的不同导致了商家经营时间的不同，有的商家经营不到一年就搬走，有的商家经营时间长达25年以上，经过调查，商家入驻时间如图：

可以看到，商家入驻时间大致呈正态分布，入驻2-7年的商家数量最多，入驻15年以上的商家，经过深入调查，主要消费群体为附近居民。长时间经营在附近居民中形成了良好的口碑，学生反而成了次要的消费群体。

1.4 在高校商业街经营原因

高校商业街商家入驻考虑的多是“学生人数多”（占调查商家的63%），自然生意多，这一考虑占到六成以上。此外还有租金便宜（占调查商家的16%）、家就在附近（占调查商家的2%）、竞争压力小（占调查商家的3%）、学生有消费能力（占调查商家的4%）等原因。

1.5 经营情况感知

多数商家认为经营情况一般，一些商家认为没有达到最初入驻高校市场所预想的盈利水平，这与竞争者众多，学生需求的变化等密切相关。例如服装店，经调查，某大学老区商业街的服装店几乎都不是以学生作为主要顾客，除了学生消费能力有限，与网购的兴盛不无关联。

1.6 利润水平感知

调查发现，商业街商家对利润水平感知较为一致，多认为利润水平一般（占调查对象的67%），没有达到最初入驻时的预想，感觉利润可观（占调查对象的3%），认为利润在合理区间（占调查对象的18%），认为很差的占比较少。

2 影响经营利润的因素

2.1 主要消费者

学校周边的商家，多以高校学生为主要消费群体（学生占比78%），这也是其称作高校商业街的原因之一。一些店龄比较大、经营时间较长的店铺，经过调查，其主要消费群体以变为附近居民，学生对利润贡献额较小。

2.2 学生对利润的贡献份额

因为高校商业街商家的主要顾客为学生，因此学生也是大多商家盈利的来源。调查发现，超过3/4的商家利润中学生贡献的份额超过了40%，大约1/4的商家利润中学生贡献的份额超过了80%。这同时也造成了商家利润对学生的依赖。

2.3 对商家类型与月利润的交叉分析

从交叉表可以看出，高校商业街商家利润情况差距较大，月利润最多的可以达到10万以上，最少的只有3000元不到，考虑到租金的情况，这一数据可能存在不准确的情况。但是通过观察同样发现，商业街许多店铺也有关门转让更迭的现象，其中有一些可能是因为利润太低所致。

2.4 经营障碍分析

高校市场繁荣的背后，商家也面临不小的压力。其中“同类商品多”造成的竞争激烈是多数商家都能感受到的。其次一些较为高档的饭店、服装店则认为学生消费能力有限，消费不起高端产品，对于盈利有一定影响。最后，学校有两个月的暑假，这造成高校商业街经营的潮汐现象——随学校放假而歇业，随学校开学而经营。暑假期间，相当一部分商家选择闭门歇业，这对盈利的影响显而易见，尤其是学生对利润的贡献率达到60%以上的更是如此。

再来看一下商家是否愿意在未来一两年继续在高校商业街经营——继续经营的占到多数，只有小部分感觉经营情况不好和一般的选择可能会转移。这也可以证明高校市场的吸引力确实很大，学生群体带來的经济效益明显。

2.5 经营优势自我评价

在问题“您认为您店铺最主要的竞争优势是什么”中，服务质量的回答是最多的，其次是价格和地理位置，环境卫生这一我们预想的重要因素没有成为商家的选项。

经过深入访谈，我们发现商家对店铺在商业街更具体的位置十分在意。在某学院的调查显示，假如有一条大路阻隔了学校和商业街，增加了达到商业街的难度，那么学生自然就不会轻易光临。紧邻学校门口、位于学校与公寓中间、一条街的第一家这些更加具体的地理位置影响着商家的盈利能力。

2.6 宣传重要性感知和宣传方式

可以看出，多数商家认为市场宣传较重要，市场宣传在企业经营过程中的重要性是不言而喻的，例如良好的广告效应会对盈利产生巨大的推动作用。但是高校商业街商家在具体的宣传方式上与认知存在不符，很多商家并没有采取宣传手段——经过了解，这与高校商业街受众广泛，人群集中、信息扩散较便利、以前的宣传效果不佳有关，通过微信和与校园社团合作宣传的多是较为新潮的店家。

2.7 店龄与月利润

习惯上，我们认为店龄越大，盈利能力越强，但是根据调查，许多店龄很大如超过十五年的规模与其他商家没有显著差异，且有一些主要消费者已变成附近居民，所以猜测店龄与月利润的关系不显著。

从结果可以看出，Sig=0.466>0.05，接受原假设。即是，店龄与月利润水平没有显著差异。这也符合我们的猜想。从自身出发，学生选择的多是环境和服务较好的而不会刻意强调店龄。

2.8 影响利润的因素

1）店龄。店龄对商家营业收入无显著影响，但是入驻多年的商家大多经营业绩良好，有自己的独特经营之道。

2）商家规模。商家规模与盈利情况呈正相关关系，规模较大的店面可以同时容纳更多学生，从而增加盈利。

3）学生对利润贡献率。学生对利润贡献率与盈利没有显著联系，学生贡献份额超过80%的店面多在暑假选择闭门歇业，学生贡献率低的可以选择继续营业。

3 调查结论及建议

3.1 结论

1）高校商业街商家入驻时间呈正态分布。根据基本情况调查可以得知，商家入驻时间呈现明显的正态分布，入驻时间短于两年和长于15年的占少数，一半以上的入驻时间在4-10年。短于两年的属于新入驻的，一些店铺更迭较为频繁，各种原因还有待调查。长于15年的主要顾客群已经转变为附近居民，其长时间的经营足以证明其经营有方。

2）商业街竞争激烈，商家经营壓力较大。无论是哪种类型的商业，在高校商业街都有为数众多的竞争者，较少有垄断现象，这造成商业街内部竞争激烈，近40%的商家表示竞争压力较大，挣钱不多。但是根据调查分析，这种挣钱不多也只是比预想的要少，而非跟以前比或者在其他地方经营少，这是高校商业街经营的优势所在——不会缺少顾客源，几乎所有商家都是有较多盈利的。

3）服务质量仍是竞争的关键，地理位置的影响不容小觑。地理位置的优劣在商家看来是相当重要的，例如河南大学明伦校区，校门的变化直接影响了一条街的商家的盈利水平。新开的校门附近，很快就出现了新的大批的商家入驻。这从不同位置店面租金有高低也可以看出——总的来说，面积等条件一定的情况下，租金随着离校门口的接近而增长。

服务质量依然是竞争的关键，学生对商业街熟悉了之后，会选择其中意的店进行消费，而非每一家无差别的光临，所以产品服务质量良好的商家能吸引到更多的学生，从而提高其利润水平。

4）高校商业街具有明显的潮汐经营现象，对学生依赖度高。许多店铺是“窗口式”的，没有座位，这类商家多为饮品类、糕点类、小书店等，其租金却不低。因为利润中学生贡献超过50%，所以暑假期间明显少了顾客源，利润减少显著，经营得不偿失，于是其选择闭门歇业，等到开学时同时开业。这从商家获取学校放假和开学时间信息方面可以略窥一二。

5）不同类型商家盈利能力不同。商家盈利情况差异明显，不仅体现在不同类型上，也体现在同一类型商家不同位置、不同经营理念、不同优惠活动上。娱乐类如KTV、网咖盈利明显多于零售类如便利店。同类型商家中，规模的大小直接影响着利润的高低，学生光临面积较大的超市明显的次数或者意愿明显强于小便利店。经过调查，学生表示，商品价格一定的情况下，大超市商品种类更多，主观上感觉质量会更好。

6）尽管对经营状况不很乐观，但仍希望常驻高校市场。84%的商家表示未来一两年将继续在高校商业街营业，其中14%表示可能不会继续营业的商家中，不完全是因为利润的原因，有的商家表示“如果不是家里有事情，给我多少钱也不会转让店面”、“因为竞争压力还是比较大的”，从中可以发现高校市场吸引力大，因为经营原因导致退出的比例较小。

3.2 建议

1）创新经营方式，缓解竞争压力。同类商业存在较多、竞争压力较大的情况下，商家应该积极应变，创新经营方式。餐饮类商家可以不定期采取优惠活动、增加宣传，吸引更多的学生进行消费；服装类商家应考虑学生的消费能力，假如把学生定位为目标群体，则销售适当价位产品，同样可以用活动来吸引学生，进而形成忠实顾客；零售类商家应考虑店面规模问题，尽量选择面积较大的店面经营，这样可以有较大空间增加商品种类和数量，对于增加顾客无疑十分重要。此外，店面的布置，整洁的环境同样是不可忽视的竞争力。

2）制定适当的发展规划，培育自身经营的良好优势。每个对自身经营状况不满意的商家都应该主动反省，完善自身不足之处。通过观察，我们发现那些积极变化敢于尝试新的经营方式的店往往更有生机，经营得更好。商业街商家可以进行自我的定位，培养自身独特或者较为突出的优势，增加其不可替代性，从而在激烈的竞争中可以占据有利地位。

3）在地理位置既定情况下，努力提升产品和服务质量。商家的位置是相对固定的，在无法进行具体位置的转移时，商家更应该考虑自身提供的产品和服务的质量，每个人都会选择质量好的，即使这会多走一些路。

4）开拓新的市场，积累周边居民等顾客，增大其他人群对利润的贡献率。应对“潮汐经营”的方式之一是减小自身受其的影响，这点可以从降低学生对利润贡献率、减少对学生依赖方面入手。这就需要商家开拓新市场，用好的产品服务质量吸引周边居民和更广范围的消费者，以便在暑假学生数量骤减的情况依然可以选择继续经营。

5）进行前期调研，选择最有利的行业或产品入驻高校市场。因为不同类型商家盈利水平不同，所以想要入驻高校商业街的创业者可以先进行调查，看哪种产品服务存在不完善之处，盈利空间大，进而选择这种商业。

6）增强与学校学生联系，提升自身与商业街的融合感。竞争压力大是因为同类商家数量多，学生选择余地多。商家应培育忠实顾客，带来长期收益。同时，其可以与学校、与学校社团等合作，增加其影响力。

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