吴凌霞 李志月 陈子君

【摘要】近年来，为达到加速城镇化发展和开发房地产的目的，一些地方通过征收养殖基地、填涂造地等方式，导致以政府征收，企业房地产开发、工业区建设开发等交易为目的的评估案例增加，且政府征地过程中发生的法律纠纷而导致沿海民众利益受损的案件也逐渐被大众所熟知。由此关于滩涂此类特殊资产的评估也成为关注的热点。笔者通过尝试对滩涂从评估的角度进行分析与界定，理顺其常见的几种评估目的，并通过对滩涂评估中的疑难问题研究的基础上，尝试分析不同的评估方法的适用性，以期达到解决滩涂评估方法应用实践中存在的问题。

【关键词】滩涂  评估方法  适用

一、以滩涂为对象的评估目的分析

在中国，随着经济大发展，满足社会的需求，以融资、损害赔偿、资源侵占、动迁补偿、财务报告、税收、保险、满足政府管理需要等为目的进行的评估和咨询业务得到了快速发展。在评估实践中，滩涂的价值来源于对其的利用，主要的利用方式，更多地显见于将其进行围垦，不论是养殖、种植、旅游，还是围垦造城，都是将其作为土壤资源来开发利用，作为土地资源的滩涂评估常见的几种评估目的主要包括：

（一）以交易为目的的评估

以交易为目的的评估是较为传统的评估业务，滩涂可通过买卖、租赁等方式进行交易。在交易中为确保利益不受损害，交易双方都会对其价值进行评定估算。作为独立的第三方，评估师要站在中立的立场对评估对象的价值进行确认。

（二）以动迁补偿为目的的评估

一般在谈到拆迁时，可能首先想到的就是房地产，在房地产行业中的拆迁补偿行为是极为常见的。而对滩涂而言，其也存在动迁补偿的行为，而在动迁过程中，动迁双方都有了解其价值及相关情况的必要与需求。作为独立的第三方，评估师在价值确认方面发挥了重要的作用，能保证双方的权利不受损害。

（三）以融资或贷款抵押为目的的评估

中国的金融市场日益发达，融资手段丰富多样，可被用于抵押担保的资产也是丰富多样，滩涂作为一项资产也可进行抵押，信贷机构诸如银行、信用社等以滩涂等作抵押担保时，需要对其进行抵押贷款评估。

（四）以损害赔偿为目的的评估

在经济社会中，法律意识的普及使人们学会用法律的武器来保护自己的合法权益，尤其注重利用合法且有效的方式来挽回损失，因而在评估实践中，诸如侵权案的资产评估、污染赔偿价值评估、对交易进行仲裁等为目的的业务频频出现，受损害方可在法律诉讼中利用评估报告来保护自己的权益。

（五）以满足政府管理需要进行的评估

政府、公用事业等单位在征用个人占有的滩涂使用权，需要对被征用者进行补偿，为公平起见，政府、公用事业等单位可聘用专业的评估机构对补偿价值提供咨询意见，以此为基础再来确定补偿标准，如果被征用方对补偿标准存在异议时，也可聘请评估机构提供质疑的依据。

（六）其它评估目的的评估

滩涂资源不仅是一种重要的土地资源和空间资源，而且本身也蕴藏着各种矿产、生物、风能及其他海洋资源，在国外，有很多国家在滩涂开发利用过程中由于无序、过度开发导致破坏了原有的水文系统，导致滩涂资源正逐步消亡，我国的滩涂资源在利用过程中，也存在着开发无序，盲目规划，环境污染导致生态的不平衡，对滩涂保护科技成果的采用率不高等诸多问题。针对此需要及时面对的问题，如何控制滩涂的利用度，既能从中获利，又不影响生态环境，而对于一味追求经济利益滥用滩涂资源而导致社会效益受到损害的，笔者认为，可考虑以滩涂资源的评估价值为基础，按照一定比例（甚至可以是倍数）进行经济处罚。

二、不同评估目的滩涂评估方法适用性分析

我们在对滩涂评估的理论与实践的分析过程中，发现滩涂评估方法会根据评估目的的不同及评估对象的具体情况，存在不同的适用性。

（一）市场比较法适用性分析

市场比较法适用于评估市场中存在大量交易的资产，选取的可比实例具有很强的参考性。1985至2010年间，我国海岸带地区围垦海岸带湿地仅为7500km2，滩涂类资产与普通的土地交易相比数量，目前市场交易量偏少，估价人员很难找到对应的已成交可比案例，同时也形成相应的成交市场，由于评估出的结果有可能偏差较大。滩涂资产的评估选用市场比较法具有一定的局限性。

（二）收益还原法适用性分析

收益还原法比较科学、合理，除了能够较真实、较准确地反映资产本金化的价格外，还有在投资决策时应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受等优点。目前我国可利用滩涂用于养殖水塘、盐田、水库、粮棉种植业等方面用于发展农业，或者建设海滩发展旅游业、港口、临港产业、港城发展、工业基地等，都会带来一定的收益，从而体现滩涂资产利用的价值。对于这一类滩涂资产可以选用收益还原法。每年的纯收益可以通过过去历史的收入数据排除偶然的情况测算平均收益并将未来发展规划、内外部环境等进综合分析测算出来。收益年限可根据滩涂资产的产权证测算出剩余的使用年限。

（三）成本逼近法适用性分析

成本逼近法综合考量了各种因素，不断逼近真实的土地价格，偏较差小，并且适用于交易量少、新开发的土地环境、而对于没有收益的土地也适用。滩涂评估选用成本逼近法一般针对新开垦或者已开垦完成的滩涂或者政府主导性质的开发利用用于环境保护或者公益項目没有收益的滩涂资产。比如由政府主导的滩涂湿地生态保护建设，生物多样性保护、控制海岸侵蚀、污染物降解、气候与气体调节、水源涵养等。滩涂提供了满足人类和其他生物需求的各种物质产品和生态服务，在此基础上发展旅游业。对于这类的项目可以通过政府或者产权所有人对滩涂资产的过去投入成本来测算滩涂预期的价值。

（四）剩余法的适用性分析

剩余法适用于待开发土地的估价、待拆迁改造的再开发房地产的估价、仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价、现有房地产中地价的单独评估。除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策。21世纪初期以来，大范围的土地开垦以促进地区快速经济发展，新增土地主要用于城市化、工业化及港口建设，如天津滨海新区、河北曹妃甸新区和上海南汇东滩垦区。根据预测，2050年前，有可能再造10000--15000km2土地的生存空间。由此可见目前围海造城，扩大陆地面积将会越来越明显。对于此类待开发滩涂的评估项目也会不断增加，该类项目选用剩余法比较适用。

（五）基准地价系数修正法适用性分析

基本地价系数修正法认为同一级别范畴内的土地具有相似性，适用于不发达的市场环境，且该城市政府每年公布有较完整的基准地价图和基准地价表。但如果一个地区没有基准地价，则修正法不能适用。滩涂一般位于城市的边缘地带，大部分都不会在基准地价图中进行显示，且该方法对修正系数的精确性要求较高，如果系数偏差大，则很容易偏离实际的价值。所以滩涂评估操作中选用基准基地系数修正法的可能性较小。

总之，笔者通过对理论和实践进行分析研究，认为在大多数不同评估目的及评估对象的涂滩评估中还是采用收益还原法、成本逼近法及剩余法更为适宜。当然，不难看出这三种方法仍存在一定的局限性，笔者会继续对更多的评估实践进行分析，也将尝试研究采用新的、更适宜的滩涂评估方法，希望能对保护合法权利、促进社会和谐稳定贡献绵薄之力。在此，也感谢提供了帮助的评估师和评估机构。

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课题类别：2017年度湖北省教育厅科学研究计划指导性项目;课题编号：B2017570;课题名称：滩涂评估方法的适用性研究;课题负责人：吴凌霞。