王志成/译

美国政府在鼓励绿色建筑发展过程通过经济手段吸引市场对绿色建筑的选择，联邦与地方政府推动绿色建筑的资金主要有两类：一是政府关于LIHTC等政策计划的财政拨款，二是节能公益的绿色基金。而在GAH融资支持体系中，特别是各级政府还通过各种优惠政策激励私人机构或非盈利机构提供面向低收入家庭的GAH居住设施。目前美国支持GAH体系的融资方式（FM）主要有：

FM-1.LIHTC政策拨款。该项政策拨款即低收入住宅税收返还政策（LIHTC）。联邦政府每年给各州分配税收抵扣的最高限额，建造GAH项目的开发商可在10年内每年接受所得税的直接抵扣。开发商获得返税额度后，可将其卖给包括银行在内的投资机构。这些机构买入税收返还额度以降低自己的税收负债，而开发企业则通过这种方式实现融资，降低了项目的债务成本。

例如LIHTC政策资助最为典型的华盛顿州西雅图市区海波因特GAH公寓，拥有1～5居室不等的344套LIHTC住房单元，分布在该社区不同的127栋楼中。其中200套为收入线30%以下的低收入家庭租住，另外144套提供给收入线60%以下的家庭。该社区宗旨以人为本，为所有住户提供节能舒适、可持续发展的绿色社区住房、公共活动空间以及完备的社区基础设施及服务。该GAH项目融资构成：LIHTC返税额出售净值：$44,000,000；普通合伙人资本：$3,000,000；华盛顿州房屋信托基金：$2,000,000；其他类型房屋销售部分所得：$15,000,000；项目总成本（不包括土地）：$66,000,000。该项目参与9%税收返还计划，其返税额净值为4400万美元，占扣除土地成本后项目总成本的66.7%；另有约23%来自其他类型住房的销售收入，与LIHTC返税额净值合计构成LIHTC项目资金近90%。后期资料显示，海波因特GAH公寓在绿色社区建设、混合居住和收入融合上取得了极好的效果。

FM-2.HUD启动资金。负责GAH项目启动资金的是联邦住房和城市发展部门（HUD）下的地方公共和印第安住房局（PIH）。HUD每年向PHA提供的资金分为两类，即公共住房营运基金（PHOF）和公共住房资本基金（PHCF）。其中PHOF用于满足PHA在公共住房项目上的管理、运营、日常维护等支出；PHCF用于满足公共住房条件的改善，包括开发，翻新，拆除破损住宅等。而PHCF的“第202计划”是HUD推动GAH开发、建造项目的启动资金。

例如HUD拨款资助最为典型的俄勒冈州波特兰市区特伦顿GAH公寓，拥有5,240平方米的66套绿色住房单元，分布在该社区多单元3层楼区中。该GAH项目以促进独立生活的老年人以及创造绿色人居为目标，为收入线15%～50%以下的老年人提供入居，月租费为住户月收入的30%，租金包括互联网费用在内的所有社区服务费用。该GAH项目融资构成：HUD第202计划拨付资金：$5,645,200；LIHTC返税额出售净值：$3,535,000；企业绿色社区基金：$2,000,000；俄勒冈州能源信托：$15,000,000；项目总成本（不包括土地）：$9,242,045。由于该项目面向对象为62岁以上的低收入老年人，通过HUD拨款可获得资金补贴额达564.52万美元；再加上参与4%返税计划得到38.25%建设资金以及企业绿色社区基金$2,000,000，承建公司所获资金补贴超过项目总成本的99%。通过政府支持，融资便捷，租金收入以及30年服务期后的产权完归属和自主规划开发权利，开发商积极参与HUD第202计划不得不说是其利弊权衡后的必然。

FM-3.EERE公益基金。美国能源部的部能源效率与可更新能源办公室（EERE）为推动可更新能源和能效技术的使用，致力提供多种绿色激励方式，这些政策虽不是专门为绿色建筑发展制定，却对LEED-ND绿色建筑的GAH发展至关重要。比如“EERE公益基金计划”为可更新能源和新技术的GAH发展和示范项目提供资金。这种专项资金除提供给开发商、消费者、技术开发人员，也提供给州和地方政府。现在美国已有25个州建立“EERE公益基金”，2015年，美国各州用于GAH发展的“EERE公益基金”达12亿美元。

例如由“EERE公益基金”资助的南旧金山636号GAH社区，由加州“EERE公益基金”MidPen组织负责，南旧金山市市政公用机构（SMUD）、圣马刁县电力公司（CEPC）以及联邦低收入住房税收抵免计划（LIHTC）等共同投资合作建成。该社区共建有109间公寓，其GAH项目融资构成：MidPen组织基金：$8,146,200；LIHTC返税额出售净值：$4,123,000；SMUD拨付资金：$3,245,000；CEPC拨付资金：$2,100,000；CEPC拨付资金：$18,000,000；项目总成本（不包括土地）：$19,414,200。MidPen组织推动保障性社区的途径是通过支持强制性的最低能效标准和自愿性的能效标准和标识的实施。SMUD责任是负责该市保障房可持续节能管理和节能服务。CEPC负责本县地区高效节能的电力供应。

FM-4.碳交易补偿。美国曾经通过二氧化硫排污权交易的方式成功解决了酸雨问题，而世界上第一个自愿性质的温室气体排放权交易机构是芝加哥气候交易所。随着美国联邦政府给公用事业公司和其他企业规定排放上限的可能性越来越大，在GAH建筑行业中控制二氧化碳排放实现碳交易补偿正在迅速发展。据“点碳”咨询公司宣称，目前美国有数百家建筑公司在经营600个减排项目，这个数字今后两年还将增加两倍，而GAH建筑产业正在成为美国“碳交易补偿”获得收益的主流行业。现在美国，主要从事GAH建筑LIHTC返税权益融资的辛迪加企业、波士顿金融和亨特资本合伙公司等，每年可获得5～8亿美元的补偿融资。另据“新碳金融公司”研究公司称，作为全世界最大的碳排放国，如果坚持实施联邦排放限额，美国的碳补偿市场交易总额到2020年将达1500亿美元以上，其中GAH建筑公司可获得30%的50亿美元补偿融资。

FM-5.HOPE VI援助资金。美国在GAH可持续发展中，1993年国会通过了《城市复兴第六希望法案》的“公共住宅拆除重建计划（HOPE VI）”。在HOPE VI援助程序中，通过一套竞争机制，由HUD每年向各地政府提供一定资金，用于贫民区拆除或重建已经毁坏的住房，支持GAH社区建设，改善绿色人居环境。各地政府在如何进行GAH社区改造上拥有较大的自主权，但一般倾向于将高密度的社区改建为低密度的联排别墅和花园公寓，并将公共住房和普通住房混建，以避免贫民窟的出现。“社区密度降低意味着一部分原有住户必须另觅居所，”宾夕法尼亚州立大学建筑系绿色建筑研发组负责人爱德恩·福克斯教授指出，“因此，HOPE VI援助资金往往和租金券项目结合，对这些需要迁出的家庭实施补贴，以便他们能够顺利在市场上找到合适的住房。”

FM-6.CDBG基金。美国HUD下设的社区规划和发展办公室（CPD），专门负责社区发展和规划的各项工作，包括为中低收入阶层和无家可归者提供住房及各种服务等，其中一个直接作用于社区发展的重要项目就是社区发展拨款计划基金（简称CDBG基金）。自1974年始，CPD为全国各地方政府发展和规划社区提供年度资金拨款。从资金投向上来看，过去CDBG基金大部分单纯用于修复可负担得起的住房；近几年则有所变化，逐渐重视GAH社区规划和发展。在GAH社区规划和发展运动中，地方政府在CDBG基金的运用上拥有较大的自主权，但所有的CDBG项目至少应满足如下要求中的一条：①改善中低收入家庭的可持续居住条件；②防止或消除贫民窟，避免社区陷入衰退；③满足较为迫切的GAH社区发展需求；④获取的CDBG基金可以用于建设GAH社区，翻新物业，增加或改进公共设施。

FM-7.减免税金。在美国有多种与绿色建筑发展相关的税收激励政策。例如2005年颁发的《能源政策法案》，既包括了课税减免也包括课税扣除的规定。其中课税减免的规定是：GAH建筑的所有者如果采取某些措施使得能源节约达到ASHREA90.1-2009标准的50%可获得1.8美形平方英尺的课税减免。同时，该法案还有多项课税扣除的规定：对于GAH社区，如果使用太阳能或燃料电池设备可享有30%的税收扣除；对于新建GAH建筑，如果所消耗的能源低于标准建筑的50%就有资格享受课税扣除；对于GAH社区住户来说，选择节能设备可获¥500～¥2000的课税扣除。另外，在某些州或城市，获得LEED-ND认证的GAH建筑可减少缴税基额。如康涅狄格州宣布了一项针对GAH建筑的税制：申请LEED-ND金奖认证的新建或大规模改造的GAH社区建筑将得到8%的免税额度，申请LEED白金奖的可得到10.5%的免税额度。又如科罗拉多州朗蒙特市规定，新建或扩建的GAH建筑，通过LEED-ND认证，可申请最高30%的各种税费减免，这些费用包括土地使用准许费、电力接入准许费、通风空调准许费、管道准许费、水表安装费、城市销售税和社区交通投资费等。

“美国绿色建筑的GAH政策设计与策略措施是以其产业与市场转型为最终目标的，”吉米·琼斯教授指出，“因此，上述各级政府激励GAH发展的各种优惠政策及其GAH融资支持体系，能够解决产业体制与新兴市场的障碍，对于产业与市场转型起到了推动作用。”

（未完待续）