韩存娇 张颖

【摘要】房地产企业在住宅项目开发过程中，应充分了解土地增值税中普通住宅的认定政策，认真进行税收筹划，合理享受普通标准住宅免征增值税优惠政策，达到减少企业土地增值税税负，增加企业利润的目的。

【关键词】土地增值税；普通住宅；免税

【中图分类号】F810.42

2019年我国对房地产行业的调控继续，房地产企业一方面面临各地销售限价的制约，收入难以持续增长，另一方面面临土地的市场化竞争，房地产利润空间持续收窄，因此房企需苦练内功，加强内控，严控成本费用，关注税务筹划，为企业谋求利润增长。

一、土地增值税对项目全周期的利润影响

土地增值税作为房地产企业的重要税种，贯穿项目全周期，且金额通常占据全部应纳税的1/3以上，因此土地增值税对房地产企业的利润影响重大，做好对土地增值税的管理至关重要。以北京某项目为例，该项目为“营改增”老项目，适用增值税税率5%，全周期土地增值税情况示例如图1。

由上述实例可以看出，土地增值税在项目清算阶段将面临较大的税款支出，如何做好清算筹划是土地增值税管理的重中之重。

二、影响土地增值税税负的主要因素

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及各地出台的土地增值税相关规定，影响土地增值税税负的因素主要涉及以下几方面：

（一）清算单位认定

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；……