文/宋安成

商品住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施、共用设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。这里需要首先讲明公共部位、公共设施和公共设备的概念。由于住宅物业共用部位、共有设施和共有设备的复杂多样性，目前并无较为统一的立法层面的界定，笔者只能根据《中华人民共和国物权法》第七章建筑物区分所有权的规定、国务院《物业管理条例》，结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条 的规定，我们可以对共用部位、共用设施、共用设备作出如下判断：

共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲健身设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

关于商品住宅专项维修资金的分摊规则，以《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》为例，大致分为两种情况：

第一种：住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；……