陈民海

（四川轻化工大学，四川 自贡 643000）

1 房地产价值评估含义、估价模型

房地产价值评估，一般称作房地产估价。客户将工作任务委托给具有专业评估资质的估价机构，由机构指派注册房地产估价师，根据房产的具体情况以及标准的估价流程，按照行业所统一认定的价格估算标准和参考案例，对房产具有的价值作出科学合理的测算、分析和专业报告，得出的结果应当符合客户的需求。房地产估价是房产销售、租赁、担保等业务展开的前提。

我国常见的房地产价值评估有三种方式，分别是收益法、成本法和市场比较法。

市场比较法顾名思义，就是将已有的具有与本案可比性的类似案例作为参考，分析其在市场中常见的估价水准，再考虑参考案例与本案的差异进行微调之后确定房产价值的一种方式。市场比较法一般所遵循的计算公式为：可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数=估价对象价格。

收益法是对目标资产未来可能产生的收益进行计算以确定估价对象所具有的价值的方法。收益法的价值计算遵循公式P=a/r×[1-1/(1+r)n]，P、a、r、n 分别代表的是目标资产的最终价格、未来可能有的纯收入、未来各期的成本回报率、收益期。

成本法也可叫作承包商法，是在估价对象从建设到使用的成本变化的基础上对估价对象的价值进行确定的一种方法，主要是将折旧成本从原有成本中剔除，确定估价对象当前应有的价值。成本法的公式为：重新购建价格－折旧=房地产价值。

2 房地产价值评估与大数据时代的关系

大数据原称为mega date，是指在新时代下通过数据处理模式将社会生活中的巨量多类型信息整合成为信息资产，以便企业或政府方借助其进行精准决策和市场洞察。大数据具有四大特征，称作4v，分别是种类（种类），速度（高速），体积（大数），值（值）。

房地产估价显然是与大数据关系紧密的行业。由于房地产市场评估要考虑到市场情况，而市场本身是瞬息万变的，同样的房产随着时间推进也会产生售价和建设成本上的明显差异，因此大数据在房地产行业当中具有重要的作用。更大的城市规模和活跃性更强的市场意味着房地产评估过程中涉及到的信息量更加巨大。而具有多年经营经验的房地产评估机构在评估信息的积累上已经相当可观，拥有自己的数据库来协助进行估价工作。虽然有些数据属于政府部门掌控的未公开数据，使得大数据环境的进步依然受到一定程度的限制，但是随着不断发展，数据也一定会逐渐被公开，房地产行业的大数据环境会得到进一步的填充。

在瞬息万变的大数据时代下，房地产评估行业如果要在发展中稳定自身的节奏，必须抓住时代的命脉，及时掌握当前的变化趋势，并且将大数据的优势利用起来，深化管理，探索房地产价值评估上能够继续进行挖掘的潜能。

3 现阶段我国房地产价值评估现状

房地产价值评估在我国是一个已经经历了多年发展、正焕发出新的生命力的行业。相比起世界发达国家来说，虽然我国这一行业的起步略显落后，适用性也稍显不足，但因为我国具备着海量的房地产资源，房地产行业的发展速度飞快，因此评估行业也受到了带动，获得了良好的发展。到了最近几年，房地产行业的贸易活动更加活跃，开发与经营都得到了规模扩充，与资本间也增强了互动，因此房地产价值评估行业也及时增添了新的业务范围，促进了国民经济的大发展。

由于我国房价近年来的一路走高，政府从宏观层面上进行了政策调控，政策调控对房地产行业来说显然是需要注意的硬性环境。我国的房地产资本持续走高的态势已经得到了遏制，作为估值机构主要业务合作方的金融机构其经营环境也受到了冲击，不再像从前一样能够用低风险的投资获取高额的收益。估价行业中的一些“鱼目混珠”的企业也因此显露出来，这些企业在估价中只注重自身利益，使用不良手段完成业务，对估价行业来说影响恶劣。

4 当前房地产价值评估行业发展状况

4.1 相关的法律法规不健全

目前我国针对房地产估价行业出台的法律法规只有一部《中华人民共和国城市房地产管理法》，这部法律的公布时间是1994年7月5日，已经不足以适应当下的房地产经营环境，并且其中的内容有着明显的不足，只涉及到了房地产价格评估制度的制定和评估人员资格认定标准的制定，即使是后期进行的一些细化补充，也并未将具体的管理内容真正列出细则落实到位，因此对于房地产估价来说针对意义不足。

4.2 房地产价值评估行业监管力度不够

我国的房地产估价协会在行业发展过程中也出台了一些书面文件，制定了行业工作原则和操作规范，但其约束力由于没有法律的强制保证而略显苍白。因为监管的缺失，房地产估价行业中的恶性行为并没有得到很好的管控，虚假定价、随机报价等依然随处可见。除此之外，伪造或假借注册房地产估价师资格证书进入评估机构接受业务委托的无资质人员也混迹在行业当中。

4.3 评估机构之间存在恶性竞争

由于监管力度不足，评价机构之间通过恶性手段互相竞争的行为也比比皆是。在机构之间争夺业务的过程中，从客户经理处收取更加高额的回扣成了常见的恶性竞争手段。除此之外，在评估结果中以利益影响公正也是家常便饭。比如部分机构为了讨好客户、获得更多的业务，擅自作出客户更加满意的不实估价结果，使得房地产估价应当遵循的合理公正荡然无存。并且，某些评价机构还会通过暗箱操作的方式，与一些大型企业、金融机构乃至政府部门达成私下的合作，促使了商业贿赂行为的不断滋生。

5 解决房地产价值评估行业问题的对策

5.1 建全和完善评估法律法规体系

为房地产价值评估行业真正制定行之有效的法律法规，使得房地产行业得到有力的管理调控，促进行业内从业者积极工作的热情。

5.2 提高估价师选拔标准，完善评估体系和方法

发展行业人员的培养体系，促进高水平专业人才的形成，为行业能力的增强做好后勤保障。在实际工作中，增强估价人员之间的竞争激烈性，建立起淘汰标准，使得从业者对自身能力保持严肃进取的态度，不断学习进步，提升专业能力，优化整体行业环境。实际评估标准的发展还可以在一定程度上参考发达国家的既成标准，与我国国情有机结合，建立与我国环境相匹配的行业准则。

5.3 加强房地产价值评估行业监管力度

国土资源部于2012年6月发布了“关于实行电子备案，完善土地估价报告备案制度的通知”，通知于2012年7月1日开始生效，要求生效日之后所完成的全部土地估价报告，都应当由出具报告的估价机构进行电子备案。并且，对于已经在国家数据库中完成备案的报告，要定期组织行业内的专家成员组成审查协会进行抽样审查，审查结果将牵涉评估机构的资质和信用变化。

6 总结

作为涉及金额巨大、市场活跃性极强的行业，房地产行业的金融风险和泡沫经济潜在可能性无疑是最大的。而作为我国当前国民经济的重头行业，房地产行业的稳定发展离不开良好的估价行业，因此房地产估价需要有健康的经营环境作为保障。